房地产开发的主要工作阶段

一、房地产开发的主要工作阶段

房地产开发涵盖从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记、发证到物业管理的全过程，一般可分为以下六个阶段。

（一）投资决策分析阶段

1.开发设想的形成

像许多项目一样，房地产开发通常开始于某一个设想（concept）。比如说某人了解所居住区域的市场空白点，并且很清楚进行该项目的开发将有利可图；或者说某房地产企业获得了某地块的使用权，而该地块随着城市交通枢纽工程的建设，其地理优势逐渐凸显出来，这就是一个机会，也将是房地产开发的起点。一般来说，开发设想的形成需要大量的信息来源，而且需要专业人士较强的信息敏感性。这个设想在一开始也许只是一个比较模糊的概念，比如说：大致的建设地点、项目的基本类型、主要目标顾客群的确定等等，还需要进一步的市场研究才能决定是否进行下一步的开发行动。

2.环境分析与机会选择

设想形成之后，房地产开发企业就会组织专业人员进行环境分析以确定满足市场需求的产品类型。在搜集大量的市场信息，并进行详尽的环境分析之后，进行机会选择，即进行时机、区域、产品类型与质量的选择，环境分析与机会选择非常关键，它将一开始的开发设想具体化，确定项目融资的可行性，从而确定项目最终的可行性。

（二）依法取得土地使用权阶段

土地是人们生产和生活必不可少的物质基础，对这种重要而且稀缺的资源实行有偿使用不仅是实现所有权的重要方式而且是商品经济发展的客观要求。房地产开发的成功与土地是息息相关的，若是没有取得土地使用权，再优秀的开发设想也只能是空中楼阁。尤其是在城市飞速发展、城市空间拓展越来越困难的今天，怎样获得一块地理位置适合的地块，是每一个开发企业都非常关心的问题。

（三）可行性研究阶段

在国外，可行性研究包括两个内容：一是在获得土地之前的初步可行性研究；二是获得土地之后的融资可行性研究，在我国可行性研究是合二为一的，既研究项目本身的可行性，也研究项目融资的可行性，在顺序上它可以与取得土地使用权阶段相互调换。

项目可行性研究包括的工作较多，主要有市场研究、建筑方案设计、项目经济分析等，房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，影响因素多，要想取得预期的经济效益，做好可行性研究工作十分重要。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

（四）前期准备阶段

在完成开发项目决策之后、正式开发建设之前，还有一些具体的工作需要做，这些统称为前期准备工作，主要包括资金筹措和项目招投标、规划设计与报建。

1.资金筹措

在商品经济的条件下，资金是联系生产与消费环节的中枢。房地产开发资金包括自有资金与信贷资金，后者所占的比重较大，因此在这里资金的筹措主要研究的是信贷资金的筹措，而信贷资金的筹措，实质上就是国家通过金融手段对房地产投资进行的管理与调节。筹集房地产信贷资金要与当地政府发展居住产业的思路相结合，要与住房制度改革相结合，要与城市规划相结合，还要与当地的发展速度相结合。

2.项目招投标

房地产开发项目的招投标包括的内容很多，具体有：设计招投标、施工招投标、材料设备购置招投标等。在市场经济发展日趋完善的今天，招投标是优化资源组合的最佳方式。

3.规划设计

规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，指的是为了满足居民对居住区内的生产、生活、文化娱乐等多方面功能的要求，提高所在地块的整体或综合使用功能，对所在地块空间布局的预先安排。

4.项目报建

房地产开发是一项受到国家法律法规、政府严格约束的经济活动，也是一项对国民经济影响较大的行为。因此，国内外政府对房地产开发活动都有一整套管理办法。从项目立项开始，就必须进行报建的审批工作，从报建范围、报建手续到报建程序，各地方政府都有详细的管理条例。

（五）实施阶段

项目实施阶段其实是将设计图纸实体化的一个过程，在这个阶段里，将开发过程涉及的人力、材料、机械设备、资金等聚集在一个特定的空间与时间上来，通过一系列的管理行为使资源整合，最终形成一定的建筑产品。

（六）销售阶段

开发项目建成后，就进入了房地产产品的销售阶段。在此期间，应根据市场情况进行房产经营，及时获得货币资金，加快资金周转。销售阶段是房地产开发的一个重要环节，它是连接生产和消费的桥梁。只有良好的销售才能使房产的价值得以顺利实现，使房产的投资得到良性循环，满足各种房产的需求，促进房地产业的发展。