核算房地产开发企业成本

提 示

房地产开发企业成本核算执行 《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则——基本准则》和 《企业会计准则——具体准则》。

6.3.1 房地产开发企业成本核算概述

1.房地产开发企业成本核算的特点

房地产开发企业是指从事土地、房屋建设的开发、销售、出租等生产经营活动的企业。它向社会提供的是房屋、土地等不动产形式的产品，主要业务包括土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建工程开发等。其成本核算的特点如下。

（1）成本核算对象。房地产开发企业的成本核算对象应根据开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定。成本核算对象，就是承担开发建设费用的开发产品。具体来说，房地产开发企业成本核算对象有以下三种情况。

①一般的开发项目，可以以每一独立编制的设计概 （预）算，或以每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

②同一开发地点、结构类型相同的群体开发建设项目，如果开工、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并作为一个成本核算对象。

③对于规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分，划分成若干个分部开发项目，然后以分部开发项目作为成本核算对象。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（2）成本核算期。开发产品的成本核算期，一般以开发产品的开发周期为准。

（3）成本核算项目。房地产开发产品在核算上包括下列五个成本项目。

①土地征用及拆迁补偿费，指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费，有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出 （即扣除拆迁旧建筑物回收的残值收入）以及安置动迁用房支出等。

②前期工程费，指开发项目在前期工程阶段发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察和测绘等支出。

③建筑安装费，指开发项目在开发过程中发生的各种建筑工程费用，包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费用和自营方式发生的各种建筑安装工程费用。

④基础设施费，指开发项目在开发过程中发生的各项基础性设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫和绿化等工程发生的支出。例如，“三通一平”和 “七通一平”，“三通”指通水、通电、通道路，“七通”指通水、通电、通道路、通气、通热、通信、通排水，“一平”指平整土地。

⑤公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、水塔以及公共厕所等设施的支出。在确定公共配套设施支出的内容时应注意两点：一个是公共配套设施必须限定在开发小区内，另一个是公共配套设施的范围必须是不能有偿转让的公共配套设施。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在 “配套设施成本”账户中单独核算。

⑥间接费用，指房地产开发企业在开发现场组织管理开发项目建设而发生的职工薪酬、修理费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费以及周转房摊销等。各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在 “管理费用”账户中核算。

2.成本核算需设置的账户

为核算企业在土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发过程中发生的各项费用，需设置 “开发成本”和 “开发间接费用”账户作为成本类账户。

“开发成本”账户反映企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费等直接费用。本账户应按开发成本的种类，如 “土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和 “代建工程开发”等设置明细账。

“开发间接费用”账户反映所发生的间接费用，月末应分配转入开发成本。本账户应按企业内部不同的单位、部门设置明细账。

3.成本核算程序

（1）归集开发费用，具体包括：

①在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本计算对象，即借记 “开发成本”账户及其所属明细账户，贷记有关账户。

②为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在 “开发间接费用”账户，即借记 “开发间接费用”账户及其所属明细账户，贷记有关账户。

③将 “开发间接费用”账户归集的开发间接费用，按一定的方法分配计入各开发成本计算对象，即借记 “开发成本”账户及其所属明细账户，贷记 “开发间接费用”账户。

（2）计算并结转已完工开发产品的实际成本。计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，并将其结转计入 “开发产品”账户，即借记 “开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

（3）按已完工开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转有关账户。按已完工开发产品的实际功能和去向，将开发产品的实际成本借记 “经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记 “开发产品”账户。

6.3.2 房地产开发企业开发成本计算

1.土地开发成本计算

土地开发是房地产开发的主要内容之一，其开发的产品是建设场地。

土地开发成本是指企业因开发土地而发生的各项直接费用和间接费用。发生的直接费用直接计入成本核算对象；发生的间接费用因为涉及两个或两个以上成本核算对象，因此，待场地完工之后，再按一定的标准在各成本核算对象之间进行分配。分配标准通常以直接费用为基础。

【例6－6】华夏房地产开发有限公司开发甲、乙两地，开发面积分别为400亩和600亩，甲地为商品性建设场地，乙地为建商品房开发的自用建设场地。开发期发生土地征用及拆迁费8000万元，其中甲地3000万元，乙地5000万元；发生规划设计费5万元，其中甲地2万元，乙地3万元；应付给承包工程施工单位基础设施费40万元，其中甲地10万元，乙地30万元；另外，甲、乙两地共发生间接费用80.45万元。间接费用以直接费用为基础分配。其分配结果如表6－7所示。

表6－7 间接费用分配表

土地开发成本核算过程如表6－8所示。

表6－8 土地开发成本核算表

土地开发成本是指企业因开发土地而发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费等，这些费用直接记入 “开发成本——土地开发成本”账户，开发间接费用，可先归集在 “开发间接费用”账户，期末再分配计入土地开发成本。开发完工后所归集的全部费用，即为土地开发的实际成本。

由于完工后的土地开发项目 （即建设场地）的用途不同，开发成本的结转方法也有所区别：为有偿转让而开发的商品性建设用地，开发完成，即形成企业最终产品——开发产品，应于竣工验收时，借记 “开发产品”账户及其所属明细账户，贷记 “开发成本”账户及其所属明细账户；为建商品房而开发的自用建设场地，开发完成后形成企业的中间产品，应在竣工验收时，将其实际成本由 “开发成本”账户所属的 “土地开发”明细账，结转到“开发成本”账户所属的 “房屋开发”明细账。

根据 【例6－6】，会计处理如下。

（1）用银行存款支付土地征用及拆迁费，编制会计分录如下：

借：开发成本——商品性土地开发成本 （甲地） 30000000

——自用土地开发成本 （乙地） 50000000

贷：银行存款 80000000

（2）用银行存款支付前期工程款，编制会计分录如下：

借：开发成本——商品性土地开发成本 （甲地） 20000

——自用土地开发成本 （乙地） 30000

贷：银行存款 50000

（3）应付承包工程施工单位基础设施工程款，编制会计分录如下：

借：开发成本——商品性土地开发成本 （甲地） 100000

——自用土地开发成本 （乙地） 300000

贷：应付账款 400000

（4）分配开发间接费用，编制会计分录如下：

借：开发成本——商品性土地开发成本 （甲地） 301200

——自用土地开发成本 （乙地） 503300

贷：开发间接费用 804500

（5）结转竣工场地成本 （甲地），编制会计分录如下：

借：开发产品——土地 （甲地） 30421200

贷：开发成本——商品性土地开发成本 （甲地） 30421200

（6）竣工验收乙地，编制会计分录如下：

借：开发成本——房屋开发成本 （乙地） 50833300

贷：开发成本——自用土地开发成本 （乙地） 50833300

2.房屋开发成本计算

房屋的开发建设是房地产开发企业经营的又一主要内容。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用支出。房屋开发的用途可归纳为四类：为销售而开发的商品房；为安置拆迁居民而开发的周转房；为出租而开发的经营房；为受托而开发的代建房。

房屋开发成本的计算方法与土地开发成本计算相同。

3.配套设施开发成本计算

配套设施开发是指企业根据城市建设规划的要求，或项目建设设计规划的要求，为满足居住需要，与开发项目配套的各种服务性设施的建设。配套设施分为两大类。一类是非营业性公共配套设施，如居委会、派出所、幼儿园、水塔、公厕等。这类非营业性设施所发生的支出应计入开发项目的成本。另一类是小区内配套设施项目，其中不能或不准备有偿转让的，其支出计入开发项目的成本；凡准备有偿转让的配套设施，其配套设施支出应单独计算其成本，以便计算有偿转让配套设施的盈亏。

4.代建工程开发成本计算

代建工程开发成本是指房地产开发企业受托代为开发建设的工程或中标承建的开发工程，如市政工程等所发生的各项费用支出。其成本计算方法与土地开发成本计算方法相同。

问题与思考

张华学习了房地产开发企业成本核算后，他认为，房地产开发企业开发的商品房的成本中应该包括建筑环节的营业税。你觉得他的观点正确吗？