房地产开发用地的含义和特征

一、房地产开发用地的含义和特征

房地产开发用地，简而言之是进行房地产开发建设、经营使用的土地；具体而言，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权后，为进行基础设施建设和房屋建设而使用的国有土地。

《土地管理法》依照土地的用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地三类。农用地是指直接用于农业生产的土地，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。其中，建设用地主要包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。房地产开发用地应属于“建设用地”的范畴。

房地产开发用地有如下主要特征：

1.房地产开发用地的范围限于国有土地

我国土地所有权只有两种，即全民所有和农民集体所有。我国《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。”根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地的范围仅限于城市的国有土地以及城市郊区的国有土地，农村集体土地不能作为房地产用地进行开发。房地产开发用地的范围限于国有土地表明开发用地具有明显的地域特征。

2.房地产开发用地的土地使用权，主要包括占有、使用和收益等权能

根据我国宪法的规定，国有土地的所有权属于国家，房地产开发企业取得的是土地使用权。土地使用权的主要内容包括：

（1）占有。主要指土地使用人对房地产开发用地依法实施控制，这是房地产开发企业进行房地产开发的前提。

（2）使用。主要指房地产开发企业依据法律的规定和土地的用途对土地加以利用，进行基础设施和房屋建设。使用是土地使用权的核心所在。

（3）收益。主要指房地产开发企业通过房地产开发，获得相应的利益。取得收益是土地使用权的关键所在。

当然，房地产开发用地的土地使用权人在法律规定的条件下，可以对开发用地的土地使用权行使一定的处分权，如转让、租赁和抵押土地使用权等，但这种处分不是所有权意义上的处分，而是使用权意义上的处分。

3.房地产开发用地的主体是特定的民事主体

房地产开发用地的主体一般是房地产开发企业。房地产开发企业是那些依法设立、以营利为目的的从事房地产开发经营的企业。不具备房地产开发条件和开发资质的企业一般不能成为房地产开发用地的主体。

4.房地产开发用地的土地使用权是一种相对稳定的长期权利

一方面，土地使用权的长期性和稳定性是由土地本身的特性和房地产开发的周期较长所决定的，这有利于土地使用者合理开发利用土地；另一方面，土地的长期稳定使用，并不等于是无期限使用。在我国，土地使用权分为无期限使用和有期限使用两种^[1]，房地产开发用地属于有期限使用，其使用期限由土地所有者和土地使用者在法律规定的最高年限之内协商确定。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》依照土地用途规定了城镇国有土地使用权的最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

5.房地产开发用地具有稀缺性

土地作为宝贵的自然资源，具有不可再生的特性。近年来，随着房地产业在我国的迅猛发展，各地房地产开发用地的供需关系日益紧张，由于城市土地的面积有限，房地产开发用地日益凸现出其稀缺的特性。