房地产市场的类型和特点

三、房地产市场的类型和特点

（一）房地产市场的类型

房地产类型主要可以从房地产用途、发育程度、覆盖范围、层次、交易对象、供货方式、权益让渡方式、法律原则、供求状况等不同角度划分。

1.按用途划分

根据房地产用途可将房地产市场划分为居住房地产市场、商业房地产市场、办公房地产市场、服务房地产市场、文化娱乐及休闲房地产市场、工业和仓储房地产市场、农业房地产市场、特殊用途房地产市场等。每一类又可以进一步细分，如居住房地产市场可细分为普通住宅市场、公寓市场、别墅市场等。

2.按发育程度划分

按照市场发育程度，房地产市场可以分为房地产萌芽市场、发育市场、成熟市场。衡量房地产发育程度的指标有城镇住房私有化率、居民家庭住房消费支出占总消费的比重、房价与家庭年收入的比值、房地产金融资产与国民生产总值的比值、私人投资占房地产市场总投资的比例、有偿使用土地面积占应该有偿使用土地面积的比例、年竣工商品房面积占年竣工住房总面积的比例等。

3.按覆盖范围划分

按照房地产市场的覆盖（影响）范围可以分为国际性、全国性、地方性房地产市场。不同类型房地产所影响的地理空间范围是有差别的，一般来说，房地产的档次越高，市场空间范围就越大，如别墅的影响范围就大于普通住宅。国际性房地产市场如东京写字楼市场，它的需求就具有国际性。全国性房地产市场如北京王府井商业楼房市场、上海南京路商业楼房市场。此外，也可以仅从空间范围来划分，如北京房地产市场、上海房地产市场、武汉房地产市场等。房地产市场具有区域性，一般论述一个城市或一个区域的房地产市场更具有针对性。

4.按层次划分

按照房地产市场的层次，可将房地产市场划分为一级、二级、三级市场。一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让市场，二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场，三级房地产市场是指房地产消费者之间的交易市场。以上是从市场管理的角度划分的。随着市场的成熟，除对国家控制的土地出让市场区别对待外，房地产市场是统一的，不管交易人和交易次数，都遵守相同的市场规律，而不用再分级管理、分级开放。

此外，还可以按照交易对象将房地产市场划分为房地产实体交易市场，与房地产有关的资金、劳务、技术、信息等服务交易市场；按照供货方式可分为现房市场、期房市场；按照权益让渡方式可分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、联营、入股等类型房地产市场；按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地产交易市场；按照供求状况划分为买方市场、卖方市场。

（二）房地产市场的特点

房地产商品的一系列特点（物理特点、经济特点及组织特点）决定了房地产市场与一般商品市场的不同。

1.地区性

房地产商品的固定性决定了市场的地区性，即需求的地域性。甲地的土地与房产的供给对乙地的需求毫无作用；甲地的房地产经营机构或经纪人对乙地房地产市场及买卖业务也不能得到正确的信息和建议，房地产市场完全受地区需求的影响。

2.商品的多样性

房地产商品多种多样，几乎没有完全相同的房地产商品，即使是两项紧邻的地块，它们的位置（前后、朝向）、环境（左右前后的情况）以及法律上的特征等都相同环境的房地产，在内部装修、设备、维修保养方面也会有所不同，契约规定的内容、期限和要求也往往不同。这一切都是在房地产市场的交易中买卖双方都非常关注的问题。

3.市场的分散性

房地产商品的固定性和多样性导致了房地产市场的分散，价格和交易因地而异，因物而变。如土地在经济发展的地区，尤其是大城市，价格很高，因而房地产的价格也不断增加。但在经济欠发达地区，农村或郊区，地价和房价变化不大，交易量也很少。

4.市场的隐秘性

房地产都是机构或个人的重要财产，很多交易都很隐秘，又因为买卖双方私下进行，并通过经纪人协助商议和办理各项手续，这样交易的价格很少公布。

5.销售的复杂性

由于房地产类型多种多样，价格高，而且具有不可替代性，这就导致了对应各项专门销售用途的各种法律手续。这样繁多的法律手续最终会使房地产的销售极其复杂。

6.供给和需求调整的困难性

房地产商品的固定性以及土地资源，尤其是城市土地的稀缺性，使地产以及房产的供给和需求都不能在地区之间、全国范围内调剂和平衡。土地的开发以及房屋及各种设施的建造投资大、周期长，又使它们的供给和需求不能在房地产市场上及时得到协调，这就造成了供给的滞后现象。