略论房地产档案的民生特性

略论房地产档案的民生特性

姚玲娅

（长兴长广房地产开发有限公司）

摘　要:随着城市化进程的进一步加快，房地产产业再次迎来新的发展机遇，经济行为日益增多，建设过程中形成的房地产档案普遍具有涉及民生的特性。本文从分析房地产档案的构成和主要特性入手，论述了房地产档案中的征地拆迁档案、建筑质量档案、销售服务档案涉及的民生特性及作用。

主题词:房地产档案　民生特性

房地产档案与群众合法权益息息相关，是维护群众合法权益的原始凭证，是群众最关心、最直接、最现实的利益问题在档案中的体现。房地产档案作为民生档案的一个类型，具有很强的民生特性，可以为民众提供信息，服务民生，维护人民群众的合法权益，体现民众的基本生存和生活状态以及基本发展能力和基本权益保护的状况等。高度重视房地产档案，对促进社会和谐稳定、解决民生问题具有重要的现实意义。

一、房地产档案的构成和主要特征

房地产档案是指房地产行政管理部门在房地产发证登记、房地产交易买卖、房屋动拆迁、建设用地及批租用地活动中，经过收集、整理、鉴定，按一定的手段形成的反映产权人、房屋自然状况及使用土地状况，应当归档保存的文字材料、计算材料、图纸、图表、照片、录像带、录音带、磁介质软盘等各种载体内容的文件材料。

房地产档案主要包括六大类，一是从工程建设初期开始具有原始特征的选址文件、项目建议书、可行性研究报告、勘察报告、初步设计、施工图、征地拆迁、审批及招投标等综合性文件；二是施工建设文件，包括施工图、工程联系单、隐蔽工程记录、联系传真函、设备、监理等文件；三是竣工验收文件，包括进馆证明、备案证明、验收合格证、面积测量、竣工图等工程总竣工验收文件；四是住房购买合同文本，包括购买合同、票据、房产证、土地证、契证、房屋及其使用土地权属界定位置图等文件；五是住户房产办证文件，包括房屋产权来源、产权登记以及产权变更的证明、证件、住房交接手续等文件；六是维护、维修等管理文件。

从房地产档案的构成可以清晰地看出，房地产档案具有法律依据性，是法律认可的确认房地产权归属、鉴证房地产权处置的有效证明。其特征主要表现在三个方面，一是房地产档案具有多变的动态性，这主要是由于房屋的状况、产权、外部条件、测量方法、编号方式等各方面的变化而形成的；二是房地产档案的区域局限性，房地产属地管理的基本原则导致其在本地区的独占和垄断地位；三是房地产档案具有数量持续增长的特性，由于频繁的房地产交易、更改、注销、重新登记等，使其在数量上增长巨大。

正因为房地产档案的这些特征，房地产档案必须确保齐全、完整、准确、规范，使它来之于民，用之于民，解决民生问题，确保民生的需求。

二、征地拆迁档案涉及民权，起到维护民众合法权益的作用

征地拆迁是指取得征地拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。拆迁安置工作牵涉千家万户，是被拆迁安置群众最关心的问题，也最容易引发各种矛盾的焦点。征地拆迁档案是房地产档案的重要内容之一，起到维护民众合法权益的作用，是拆迁当事人维护自身权益的有效凭证，它不仅记载了整个工作过程及拆迁户的安置情况、安置用房面积、标准和地点，是被拆迁房屋的产权产籍确认、发证的依据；同时它也记录着征地费赔款、征地拆迁补偿方式、货币补偿金额、产权调换房屋的差价、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁补助费和临时安置补助费、停产停业损失费发放标准和支付方式、违约责任和争议解决的方式等内容。因此，房地产档案中的有关征地拆迁文件是房管部门在房地产管理中不可缺少的有效工具，也是解决房地产遗留问题不可缺少的真实依据。如某集团开发建设的小区在拆迁某公司时，与该公司签订了拆迁补偿协议及合作建设办公楼的合作书，后该公司来办理办公楼产权证时，房地产档案部门会同拆迁部门查证当时的征地拆迁档案，证明该办公楼产权归两个公司共同所有，避免了该集团资产的流失，为企业挽回了经济损失。此时拆迁档案发挥了巨大的作用。

反之，因征地拆迁档案的缺失，有可能会造成当事人的合法权益得不到有效保障，如央视前主持人曹颖索要拆迁款的案例就是证明。10年前曹颖将位于大兴区瀛海镇四海二村的宅基地及房屋院落一处出售给曹某，后房子又转手邱某，新房主邱某获得249万元的拆迁款。而根据我国法律对宅基地使用权主体的规定，农村房屋的买卖只能限于本集体组织成员间进行。因曹某和邱某都不是该村村民，均无权购买。曹颖将曹某和邱某起诉，要求确认转让协议无效，让邱某将拆迁款返还给她。但终因曹颖未能拿出宅基地使用证、集体土地宅基地使用证来佐证，无法证明自己是房屋的所有权人，官司至今未果。

征地拆迁档案的管理规范与否，最终导致被拆迁人切身利益的不同结果。因此，完整、准确的征地拆迁档案，能消除拆迁安置隐患、及时化解矛盾，更好地为维护人民群众的合法权益服务，有利于维护社会和谐稳定，能真正体现征地拆迁档案的价值所在。

三、建筑质量档案涉及安全，为民众生命财产安全保驾护航

近年来，随着城市化进程的进一步加快，房地产产业又迎来了新的机遇，建筑质量安全已成了建筑行业可持续发展的关键性问题。工程项目质量具有单一性、建成的一次性和寿命长期性的特点。工程质量的优劣不仅关系到企业的生存发展，而且关系到国家和人民群众的生命财产安全，同时也是社会关注的热点。目前，随着建筑行业的不断发展，人民群众对建筑质量的要求越来越高了，因此，建筑工程档案尤为更要，任何一个环节，任何一个部位的生产过程情况，在建筑质量档案里都会全面地反映出来。如2004年8月，某师大图书馆附楼在用泵送混凝土浇捣附楼报告厅屋面时，模板支撑系统突然整体坍塌，对此事故发生的原因，引起了种种猜测，如设计问题、建筑材料问题、工人队伍技术水平问题，最终通过查找建筑质量档案，确认了事故的真正原因，消除了猜疑，解决了问题。

能反映建筑质量安全的档案主要包括以下四个部分:

一是反映组织机构的档案。组织机构是工程项目建设的决策者、管理者和工程的实际实施者，机构制度的健全与否、人员素质的高低，都将直接或间接地对规划、决策、勘察、设计等产生影响，从而影响建筑工程的质量。所以有关组织机构的资质、人员构成情况、管理制度等方面的档案，都是反映建筑质量安全的一个重要因素。

二是反映建筑材料品质的档案。建筑材料的选用是否合理，产品是否合格，材质是否经过检验，保管使用是否得当，都将对建筑质量安全起决定性的作用。

三是反映建筑施工机械设备的档案。机械设备是施工生产的手段，它们的产品质量对安全起着重要的影响，建筑工程中每一件设备都应有出厂合格证、检验证书、使用记录等。

四是反映施工工艺方法的档案。在工程施工中，施工方案是否合理，是否先进，操作是否正确，都将对建筑工程质量安全产生重大的影响。

四、销售服务档案涉及产权，保障民众合法产权权益

销售服务是房地产交易的重要环节，销售对象与房屋产权是一一对应的。也就是说有一份产权，就会存在一卷销售服务档案。

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分等的权利。产权来源各有不同，方式主要有分割、合并、购买、继承、赠与、变更、交换、析产，其中购买方式是最普遍的，目前市场上大多为购买所得再转让，从而形成房地产权属转移。不管何种交易方式，销售服务过程中形成的买卖合同、房屋抵押登记、权证代办委托书、房屋交付清单、房屋所有权证、国有土地使用证、契证、销售不动产统一发票、维修基金票据、房屋销售联系单、契税完税证等文件都真实记录着房屋的产权名称、土地所有权、费用缴纳类型、权属证明颁发单位、地上房屋类型、产权年限、抵押、贷款等，它们的特性与服务对象息息相关。如果销售服务档案不完整、不齐全，就会给销售对象带来不良的后果，不能保障民众产权权益的合法运用。如赠与房产交易类型的房源，有可能出现巨额税费，买家得承担房屋评估价全额的20%；又如房产证上“房产产权来源方式”写有“分割”字样，这就显示了业主名下有不止一套房产，此业主起码要承担1%的个税。目前由于房管局对住宅申请的审批非常严格，而房产证合并则有可能使业主增加购房名额，如依据销售档案的真实记录，房管部门可以轻松拿捏工作尺度，减轻工作量，便于实际操作。根据长兴当地调查统计分析，业主为争取、维护自己的产权权益等正常业务而利用销售服务档案，平均每年最低为3000次，最高为1.2万次左右，从这点上看，销售服务档案的数量和利用量都非常大。

服务民生已成为房地产档案工作的重要职能，房地产管理部门在进行房地产管理的过程中，对本地区房地产档案基本都处于独占和垄断地位，而房地产档案所记载的信息都是涉及群众切身利益的具体问题，如果不规范管理和开发利用，民生权益可能得不到保障。因此地方管理部门必须提高认识，以“服务、创新、发展”的理念，重视、关心、支持房地产档案工作，真正从思想上、物质上为房地产档案现代化管理创造有利的条件，变被动为主动，不断增强房地产档案的服务功能，最大限度地发挥房地产档案的价值和作用，为服务民生提供真实可靠的信息资源。