房地产价格与价值的类型

2.2　房地产价格与价值的类型

在房地产经济活动中，房地产价格有多种表现形式。不同的房地产价格其内涵和具体用途也各不相同。房地产估价中必须弄清房地产价格的种类及各自的内涵。

目前，我国房地产价格主要有以下几种划分标准和具体的类型。

2.2.1　按房地产价格形成基础来划分的类型

从形成基础来划分，房地产价格有成交价格、市场价格、理论价格和评估价格4种类型。

1）成交价格

成交价格简称成交价，是指一笔房地产交易中交易双方协商议定的实际的价格。成交价是一个已完成的价格事实，与成交双方的知识水平、交易动机、对该房地产的信息掌握程度以及各自的讨价还价能力有关。

2）市场价格

市场价格是指某区域某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。它也是已经发生的价格，是事实，具有统计方面的意义。

与市场价格相似的一个概念是公开市场价值。公开市场价值是在交易双方都追求各自利益最大化、都具有必要的专业知识并了解交易对象、都掌握必要的房地产市场信息、都有充分的时间自愿开展交易，同时不存在买卖双方有特殊兴趣或急于出租、销售（承租、购买）的情况下，最有可能实现的价格。由此可见，公开市场价值和市场价值是有区别的，但一般情况下可以混用。

3）理论价格

理论价格是指如果将该房地产放到一个公平合理的市场上交易，它应该实现的价格。所谓公平合理，包括交易双方的行为是“经济人”的行为，他们对市场的预期是理性的，该房地产市场的真实需求和真实供给是相等的，等等。理论价格不是事实，也不是静止不变的。

4）评估价格

评估价格又称评估价值、估计价值，简称评估价、评估值或评估额，是房地产专业评估人员根据一定的估价方法对房地产的市场价格所作的测算和判定的结果。评估价格不是已发生的价格，它是市场交易价格的参考依据。但由于房地产缺乏完全市场，评估价格往往成为市场价格或成交价格。

由于评估人员的知识、经验、职业道德情况的不同，评估结果有可能不同。但正常情况下不应该有大的差距。从理论上说，一个良好的评估价格等于市场价格，等于成交价格。

2.2.2　按房地产的自身条件来划分的类型

1）土地价格、建筑物价格和房地价格

房地产的基本存在形态有土地、建筑物、房地3种。与此相对应，房地产价格也有土地价格、建筑物价格和房地价格之分。

①土地价格简称地价。如果是一块没有地上建筑物的土地，土地价格就是指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，土地价格则是指该房地产中单纯土地部分的价格。土地位置不同，其价格可能会不同；同一块土地，其开发条件不同，也会有不同的价格。根据土地的生熟程度不同，土地可以粗略地分为生地、毛地和熟地，相应地有生地价、毛地价和熟地价。

②建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。

③房地价格又称房地混合价，即人们平常所说的房价，是指建筑物连同其占用的土地的价格。商品房价格通常包含建筑物所占用的土地的价格，与建筑物价格的内涵不同。

对于同一宗房地产来说，房地价格＝土地价格＋建筑物价格。

2）现房价格和期房价格

按照房地产交易时点的房地产存在形态是现状房地产还是未来状况的房地产来划分，可把房地产价格分为现房价格和期房价格。

①房地产现房价格以现状房地产为交易标的。该房地产的现状可能是一块准备建造尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建造完成的房产。通常我们所讲的现房价格是指建筑物已建造完成的房地产价格。

②房地产期房价格是指以目前尚未建造完成而将来建造完成后的建筑物及其占用的土地为交易标的的价格。

如无特殊情况，在期房与现房同品质的情况下，期房价格低于现房价格。

3）所有权价格、使用权价格、抵押权价格、租赁权价格、地役权价格、典权等

按照房地产的权属来划分，可把房地产价格主要划分为所有权价格、使用权价格以及抵押权价格等类型。

①所有权价格：是指房屋所有权价格、土地所有权价格或者房屋所有权价格与土地使用权价格。所有权是物权的最高形式，是所有权形式中最完整最重要的权利，其他权利只是对其不同程度的分割或削弱，如使用权、地上权、地役权等。当所有权设定其他权利时，其价格将会有所降低。

②使用权价格：主要是指土地使用权的价格。在中国大陆，城市土地的所有权属于国家，具体的土地使用者拥有的只能是土地的使用权，因此地价一般是土地使用权价格。尽管在法律含义上说，土地所有权价格应该高于土地使用权价格，但在中国大陆复杂的现实情况下，土地使用权具有较特殊的含义，就价格评估而言，两者可能相差不大，也可能会出现土地使用权价格高于所有权价格的情况。

③抵押权价格：是指在设定房地产抵押权时所规定的价格，即是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价格，或者是为获抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价格一般比市价要低。

除此之外，房屋和土地还可能存在设立了租赁权、地役权、典权等权利或者有纠纷、被依法查封、限制交易等情形，因此，除了所有权价格、使用权价格以及抵押权价格3种主要权属价格外，房地产权属价格还有其他权益价格，如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。

2.2.3　按房地产交易的价格形式及价格单位来划分的类型

1）起价、标价、均价及成交价

这是在商品房销售中出现的房地产价格类型，主要包括起价、标价、均价及成交价。

①起价：是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至有时这个价格并不存在，仅是为了起到广告作用，为吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。

②标价：又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格。一般情况下，这个价格高于成交价格。但购买者可在此价格基础上与出售者讨价还价，可能使实际交易的价格低于标价。

③均价：是所销售商品房的平均价格，有标价的平均价格和成交价的平均价格之分。这个价格反映了所销售商品房的平均价格水平。

④成交价：又称成交价格，是房地产交易双方实际达成交易的价格，也就是买卖价格。成交价格是一个既成的事实。成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在正常情况下交易形成的价格，不受一些不良因素的影响。反之则为非正常成交价格。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

2）总价格、单位价格以及楼面地价

这是一组主要与价格的内涵、面积范围和面积内涵相联系的房地产价格类型，具体包括总价格、单位价格以及楼面地价3类。

①总价格：简称总价，是指一宗房地产的总体价格，可以是一宗土地的土地总价格，也可以是一宗建筑物的建筑物总价格，或是房与地合一的房地产整体价格。房地产总价格不能反映房地产价格的水平高低。

②单位价格：简称单价，是指分摊到单位面积的价格。其中，对土地而言，是单位地价，即单位土地面积的土地价格；对建筑物而言，是单位建筑物价格，即单位建筑面积上的建筑物价格；对房地产整体而言，是单位房地产价格，即单位建筑面积上的房地产价格。房地产的单位价格能反映房地产价格水平的高低。

弄清单位价格应从两方面考虑：一是单价的货币币种和货币单位，如人民币元；二是单价的面积内含和面积单位，如建筑平方米。

③楼面地价：又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价＝土地单价/容积率。

楼面地价在实际工作中有重要意义，其往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低，因为土地的单价是针对土地而言的，而楼面地价实质上就是单位建筑面积上的土地成本。

2.2.4　按政府土地与房地产管理方式来划分的类型

1）出让价格、征用价格、征收价格、课税价格、拆迁价格、补地价

按照政府价格行为来划分，可把房地产价格划分为出让价格、征用价格、征收价格、课税价格、拆迁价格以及补地价几类。由于政府价格行为具有较强的政策性和一定的强制性，评估时需要根据具体的政策规定进行评估，其评估机构一般也需要政府主管部门制定。

①出让价格：即土地使用权出让价格，是指政府将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的价格。政府根据城市规划和土地利用要求等情况，确定出让土地的位置、面积及有关使用条件，其出让价格因出让方式的不同而不同（见后面拍卖价格、招标价格、协议价格）。

②征用价格：即土地征用价格，是指政府根据公共利益需要而强制取得土地使用权时应给予的补偿价格。征用价格一般是一种补偿性价格，远较正常市场价格为低。

③征收价格：即土地征收价格，是指政府根据公共利益需要而强制取得农用地所有权时应给予的补偿价格。征收价格也是一种补偿性价格，不是市场交易价格。

④课税价格：是指政府为课征赋税而对房地产评定的价格，是作为对房地产计税依据的价格。课税价格一般要按照政府公布的房地产价格标准并适当参考房地产所在区位等因素，或按市场交易价格的一定比例评定。

⑤拆迁价格：是指因城市化和基础设施建设的需要，对已有的房屋进行拆迁而给权利人予以补偿的价格。目前，中国大陆的补偿价格是根据待拆迁房地产的区位和建筑物的重置价格进行评估的，也可以根据市场价格评估。

⑥补地价：是指更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要补交给政府的一笔地价。

对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前的地价的差额，即：

补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价

对于增加容积率来说，补地价的数额可用下列公式计算：

补地价＝［（增加后容积率－原容积率）/原容积率］×原容积率下的地价

补地价的实质是把由于政策性原因造成的土地的增值部分补交给土地的所有者——政府。

2）协议价格、招标价格、拍卖价格及挂牌价格

按房地产的出让方式划分，房地产价格可分为协议价格、招标价格、拍卖价格及挂牌价格4类。

①协议价格：是指采用协议方式交易（出让）房地产的价格。协议价格是一种优惠性价格。协议方式是由交易双方通过协商而成交的一种交易方式。协议方式一般适用于市政工程、公益事业、福利设施、基础建设以及国家重点扶持的产业用地等。

②招标价格：是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价。所谓招标方式，是指在制定的期限内，由符合条件的单位或个人以投标的形式，竞投某一标的，而招标者则根据投标价格及开发建设方案、企业资信等其他条件，综合考虑后确定一个合适的投标者的交易方式。招标价格的中标者不一定是出价最高者。

③拍卖价格：是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价。拍卖方式是指在指定的时间、公开场合，在拍卖主持人的主持下，用公开叫价的方法，最终将土地使用权拍卖给最高应价者。这种方式适用于竞争性强、盈利性的房地产，如金融业、商业用地等。

④挂牌价格：是指采用挂牌方式交易（或出让）房地产的成交价。对于招标或拍卖有困难的经营性土地使用权的出让，可先评估出拟出让土地的土地使用权底价并进行挂牌公示，并由各投标者按照时间先后次序的投标价格逐步提高的原则进行投标，其在规定时间内最后投标者即为土地使用权的受让者。

3）基准地价、标定地价、房屋重置价格

基准地价、标定地价和建筑物重置价格是《城市房地产管理法》提到的3种价格。我国《城市房地产管理法》第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定”。

①基准地价：根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》的规定，“是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。”

②标定地价：根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》的规定，“是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下与某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。”

③建筑物重置价格：是指某一基准日期，不同区域、不同建筑结构、不同用途、不同档次或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。

基准地价、标定地价、房屋重置价格是房地产价格评估的重要依据。