产业地产金融与金融市场

产业地产金融是指利用社会各种可能的信用方法和工具，为产业地产项目的投资开发、经营等活动进行筹资和融通资金的活动。产业地产资金循环不仅要靠自身资金循环来支持和扩大本身的生产经营，而且要吸收社会资金，利用社会资金力量扩大自身资金循环规模和加快资金周转速度。

产业地产金融由于有了房地产业的属性，使其有了区别于一般融资的特点。主要是：资金密集、资金运作中长期性、杠杆效应、“无转移抵押”性质、高风险性。

1. 产业地产金融市场的概念和作用

产业地产金融市场是指工业、现代农业、生产性服务业、旅游业等用途的房地产项目筹集和分配资金的房地产金融市场。在产业地产开发过程中产业地产金融市场起着相当重要的作用。具体如下：

1）汇聚资金的功能

产业地产市场投资的一大特点是资金需求、占用量大，而且资金运作的时间较长，这样使得资金供需双方发生资金供求上的矛盾。由于产业地产金融市场动员资金范围广，信用工具多，交易方式灵活，因而能化解资金供求上的矛盾。

2）促进资金的横向流通

产业地产项目的一大特点就是区位性，反映在市场上就形成了产业地产的地区性市场。构建产业地产金融市场的一个主要目标，是为了克服产业地产项目本身特性所形成的区域性市场的局限性。

3）提高资金的使用效率

在产业地产金融市场上，市场主体对资金的获取和使用均要付出交易成本，承担市场风险，所以追求资金使用的效率成为资金使用者的主要经营目标和主要职责。

2. 产业地产金融市场的构成要素

产业地产金融市场的构成要素有很多，概括起来，可以从以下六个方面分类：

1）融资客体

资金在不断循环和周转的运动过程中，总是反映着特定的物质内容。其生产性资金所反映的是产业地产领域中开发经营活动的财产和物资的货币表现。

2）融资主体

主要指融资活动的参与者，既包括资金融通的供给者，又包括需求者，还包括金融中介机构。以资金为纽带，融资主体、融资中介以及与之相应的融资形式（即信用工具）是构成产业地产融资的完整体系，也是产业地产金融的主要内容。

中国的城市土地归国家所有，地方政府也承担土地开发和基础设施建设，需要大量的资金，因此，政府也充当融资的主体。

3）融资媒介

融资媒介是金融市场融资主体用以同货币进行交易的工具，主要以契约形式存在，种类繁多，各具特点，其目的是为满足不同主体的需要。产业地产金融市场的交易中介大体上可分为经纪人和交易商。对金融市场的信用供给来说，主要是指房地产金融机构。这是因为在产业地产金融市场上，资金的需求者常常因本身信用有限，难以筹措到所需资金，而必须通过银行的媒介作用来完成筹资任务，因而银行成了主要的信用供应方。

4）融资价格

货币商品的时间价格即为利率，产业地产金融市场的资金融通的价格即为融资价格，一般以利率为基础，由交易双方协定。

5）信用工具

金融活动中产生的，能够证明金融交易的金额、期限和价格的契约，对交易双方的权利和义务有法律上的意义。产业地产金融市场的信用工具种类繁多，包括政府和其他市场主体发行、签发的公债、国库券、股票、公司债券、抵押契约、可转让存单和各种票据等。

6）融资管理

包括管理机构日常管理、金融监管以及国家法律法规的制定等等。