产业地产投资决策中的风险防范

产业地产作为一个复杂系统，系统无论如何都具有风险，风险表现为两种：一种是随机产生的就是随机风险，另一种是由于某个原因造成的就是系统风险。随机风险归根结底是由于某种原因产生的，但是某些原因可能永远都搞不清楚或者发生的概率很小，所以具有随机性。风险的大小决定于风险事故发生的概率及其造成后果的程度。

从风险的概念中，也可看出风险具有客观性（风险是由客观存在的自然现象和社会现象引起的，不以人的意志为转移）、偶然性（特定个体遭遇风险事故是偶然的）、可变性（风险同样处于运动和变化之中）。

产业地产由于具有投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点，且开发投资的整个环节众多、程序复杂，在开发过程中其本身受到市场、环境、政策等等因素的影响，因此，产业地产投资的实际效果与投资分析时预估的期望值可能存在较大的差异，即产业地产开发过程中总是存在一定的风险性和不确定性。因此只有准确地识别和判断投资决策过程中的各项风险，并运用科学合理的手段对其进行预测和分析，采取适当的控制和防范措施，才能有效降低各种风险因素的影响，以求获取最大的效益。

如下图3-1是风险管理的一般程序：

图3-1　风险管理程序图

我国产业地产风险的主要原因是由我国产业地产自身的特点所决定的。同时，也正是这种特殊原因导致我国产业地产风险除了具有一般风险的典型特征，如客观性、潜在性、突发性、相对性和随机性以外，还具有以下一些自身的特点：

1. 风险的多样性

由于我国产业地产的市场成熟度与国外相比具有较大的差距，所以无论其融资和开发模式，还是后期的运营管理方式，都决定了我国产业地产的风险因素具有更加复杂多样的特性。我国产业地产所面对的目标客户群体更加复杂，项目的投资回收期较长，在运营期间由于不确定因素产生的风险概率会相对更高一些。

2. 风险的阶段性

我国产业地产风险具有明显的阶段性，即风险因素的大小会随着项目的进程和时间的推移发生变化。如图3-2所示，在项目的前期可行性研究阶段，由政策的不确定性所带来的风险Ⅰ会较大些，而其他风险相对较小些，并且风险I随着项目可研的进行呈上升趋势，最终在可研阶段结束时达到最大；在项目的建设阶段，由设计和施工所产生的有关技术风险Ⅱ会逐渐增大，而此时风险Ⅰ开始下降；在项目的运营初期阶段，由于项目刚刚步入市场，所以此时由市场经济的变动所引发的风险Ⅲ会明显增大，同时由企业运营管理状况所产生的风险Ⅵ也开始逐步增大；当项目的运营进入稳定期以后，风险Ⅲ和风险Ⅵ开始逐渐变小。

图3-2　产业地产风险因素变化图

3. 风险的不均衡性

在我国产业地产的开发和运营过程中，各种风险对项目的影响程度不同。从项目的全过程来看，由于经济原因所引发的风险最高，而由于政策和管理原因所产生的风险相对低一些，由于技术和其他原因所产生的风险最低。这是由我国产业地产自身的开发和运营模式以及整个市场环境所决定的。

在产业地产投资决策时，需要详细分析可能遇到的风险，并事先制定预案来规避可能的风险。现阶段产业地产投资的风险主要包括以下几方面：

1. 自然风险

自然风险是指由于自然因素的不确定性对产业地产的开发和经营过程造成的影响以及产生直接破坏，从而给开发商和经营者造成经济上的损失。有火灾风险、地震风险、气温风险等。

2. 政策风险

由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。政府对土地出让、使用政策。对环境保护政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和税务政策，都给房地产投资者带来风险。

1）政治环境风险

政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性而给产业地产开发商和经营者带来的可能经济损失。

2）产业政策风险

产业政策风险是指由于产业政策的变化和产业结构的变化导致对产业地产产品需求结构的变化，从而可能给产业地产开发商和经营者带来损失。

《2013—2017年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》数据显示，在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。

以上海市为例，2010年上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其中第三季度的增长幅度达到了年度高峰，租金均价的环比增长率高达1.65%。工业地产行业保持了良好的发展势头。

3）土地政策风险

早期的工业用地在一定时期内处于无序局面，国家出台的“招拍挂”制度要求工业用地必须采用招标、挂牌、拍卖方式出让，且出让底价和成交价格不得低于所在地土地相对应的最低价标准，在很大程度上限制了地方政府为招商引资以极低价格出让工业用地的现象。鉴于开发商纷纷转入工业物业市场这一现象，中央政府会对产业用地采取更频繁的监控手段，包括对工业用地、工业物业出让过程中的监管，严格规定工业用地上的物业类型等，将对工业地产的开发带来很大的政策不确定性。

4）税收政策风险

税收政策风险是指由于国家对税收政策的调整而给产业地产开发商和经营者所带来的经济损失。

5）金融政策风险

目前国内房地产业的融资渠道过于单一，在现今的宏观调控、银根紧缩的状况下，房地产开发企业原先依赖的主要资金来源渠道——银行贷款的融资比例逐年下降。国内信托渠道的“被喊停”、REITs这样的金融工具在国内没有政策支持，都使开发商面临极大的融资风险。

利率水平的波动直接影响产业地产投资成本、投资收益，不但会调节投资者的投资行为与投资规模，而且还会决定社会资本是否流入或流出产业地产投资领域，从而影响产业地产的发展状态。

6）城市规划风险

城市规划风险是指由于政府对城市规划的变动或不合理所给产业地产带来的经济损失。城市规划风险主要体现在容积率的变化风险、建筑覆盖率的变化风险和用途的兼容性风险以及城市战略性产业布局风险。

7）环保政策风险

环保政策风险是指政府为了加强环境保护，制定和改变一系列环保政策，从而给产业地产开发商和经营者带来较大的经济损失。比如近年来政府加大对“毒地”的整顿，这与以前产业结构不合理也有较大关系，新颁布的环保政策也对未来的产业规划起到了相当大的影响。

8）法律风险

法律风险是指商业地产开发商和经营者在房地产市场中进行各种活动时，因法律纠纷，导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。目前，我国有关产业地产地法律制度还不太健全，一些开发商利用法律的空当进行开发经营，不仅引起了法律纠纷，还造成了经济损失。

3. 经济风险

经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。结合我国当前的产业地产情况，本书将经济风险进一步划分成市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、运营风险和区域发展风险六个子风险因素。

在产业地产项目服务半径以内的其他在建或原有的产业园，均会给本项目的市场需求量带来影响。如我国目前部分地区产业地产的同质化现象比较严重，这种现象导致了大量的空置率。

4. 技术风险

技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。比如，科技进步可能对房地产商品的适用性形成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。这里将技术风险划分成建筑材料变更风险、建筑设计变更风险、工期拖延风险和施工事故风险四种子风险因素。

1）建筑材料变更风险

建筑材料变更风险是指由于建筑材料，尤其是装饰材料的变更，导致施工工艺和原有设计的变更以及材料成本的增加，最终给产业地产开发商带来经济损失。

2）建筑设计变更风险

建筑设计变更风险是指由于建筑设计变动或计算错误给开发商带来的建造成本上升等经济损失。

产业地产是一个规划良好的建筑群，不仅要求设计师经验丰富、综合设计能力强，还要求其熟悉产业设施运营机制。另外，产业地产的空间结构与布置均需要充分地考虑到企业的要求。因此，在建设过程中，一些设计与产业要求不相符或不合理的项目，经常会出现设计变更现象。而一旦发生变更，就将会造成建造材料的变更、工期的延误以及成本的增加等，给开发商带来较大的损失。

3）工期拖延风险

工期拖延风险是指由于工期拖延而使企业错过了良好的生产时机或增加了投入资金利息的支出，从而给企业或经营者带来了经济损失。

影响建设工期的因素有很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、设备因素、地基因素、资金因素、气候因素和环境因素等。其中人的因素是最主要的干扰因素。产业地产项目的建设与住宅项目相比，它的结构更为复杂，对建筑技术的要求也更高。

4）施工事故风险

施工事故风险是指因施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛且延迟工期。

5. 社会风险

社会风险是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给开发商和经营者带来损失。产业地产的社会风险因素主要有治安风险、公众干预风险和拆迁安置风险三种子风险因素。

6. 系统风险

系统风险一般来自四个方面：系统产生的原始驱动力的变化；系统的层次性；系统中能量、信息、物质的变化；系统中基本元素的特点造成的风险。

一个系统中驱动力可能有几个，而不是一个，这是质的变化；这些驱动力的大小可能不断发生变化，这量的变化。所以，系统风险的驱动力因素来自驱动力的质和量两个因素。系统作为一个混沌体，它产生的原因一直伴随着这个系统的始终，这些原因就是系统产生的驱动力，也是系统正常运行的驱动力，而这些驱动力来自外部，当外部条件变化的时候驱动力的种类和数量随之发生变化，这时候就发生系统风险，系统风险巨大的时候可能导致系统的衰落和垮塌。例如：产业地产有一定的市场需求和利润，政府为追求GDP和就业率，大力支持产业地产的发展，但是，如果超过了市场的需求，过度开发，或产品单一，系统的质和量发生变化，则会造成大量物业的空置，产生风险。

系统风险的第二个来源是层次性——系统大小。系统风险的大小实际上和系统的层次性密不可分。所以层次越多的系统往往也就是越大的系统，层次性决定了它的结构复杂程度。层次越多，结构越是复杂其系统的风险种类越少，但是爆发的后果越严重，系统崩塌后涉及的子系统越多，伤害的个体越多。系统越小，系统风险的种类越多，但是每一个风险产生的后果都相对小，当然也有决定生死的风险。例如：产业园区配套好、产业链完善、集聚度高，抗风险性好。

系统风险的第三个来源是系统中能量流、信息流、物质流的变化。

产业中能源危机、石油危机、环境危机都是能量流产生的风险；钢材危机、稀土危机、粮食危机、转基因危机、食品安全、土壤贫瘠、水资源危机等等都是物质流产生的风险；两个超级大国的冷战、市场经济的信任危机、政府的信任危机、意识形态的斗争、财政危机等等则是信息流产生的系统风险，这些系统风险同样能够对产业地产导致严重后果。由于能量流、信息流、物质流来自外部，外部因素往往决定系统的生死，是决定性因素。

系统的第四个风险是组成系统的基本元素的质量。例如在产业地产中，不管各种系统如何，符合产业特性的空间布局与有机的物流系统始终是系统能够成功组建和维系的根本要素。

风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目开发经营涉及的各个方面，纵观开发建设的发展过程，通过一定的方法，对大量来源可靠的信息进行分析，找出影响房地产开发风险分析目标实现的风险因素，分析风险产生的原因，筛选确定开发经营过程中应予以考虑的风险因素的过程。常用的风险辨识方法有以下几种：

1. 专家调查法

专家调查法是大系统风险辨识的主要方法，它是以专家为索取信息的重要对象，各领域的专家运用专业方面的理论与丰富的实践经验，找出各种潜在的风险并对其后果做出分析与估计。这种方法的优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以做出定量的估计，缺点主要表现在易受心理因素的影响。专家调查法主要包括专家个人判断法、智暴法和德尔菲法等10余种方法。

2. 故障树法

故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障/风险分解成各种小的故障/风险，或对各种引起故障/风险的原因进行分解、细化。故障树经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别。其优点是比较全面地分析了所有故障/风险原因，包罗了系统内和外所有失效机理；比较形象化，直观性强。不足之处是用于大系统时，容易产生遗漏和错误。

3. 幕景分析法

幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类，一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。

4. 筛选——监测——诊断技术

筛选是指风险管理者对企业内部和外部的潜在风险因素进行分类，确定哪些因素明显的会引起风险，哪些因素明显的不重要，哪些因素还需要进一步研究。通过筛选，使风险管理者能够排除干扰，将注意力集中在一些可能产生重大风险的因素上。监测是根据某种风险及其后果，对涉及这种风险的产品、过程、现象和个人进行观测、记录和分析的现实过程，以掌握其活动范围和变动趋势。诊断是对企业的风险症状或其后果与可能的起因关系进行评价和判断，找出可疑的起因并仔细检查。

5. 分解法

分解法（WBS）是指将复杂的事物分解成比较简单的容易被认识的事物，即将大系统分解为子系统，再将子系统分解为若干小系统等。通过分析，排除次要因素，从中找出对投资影响较大的风险因素，绘出分解图。这种方法简单、明确，能够比较迅速直观地发现存在的问题。

6. 其他方法

除以上四种常用的风险识别方法外，还有流程图分析法、财务报表分析法、保险调查法、保单对照法、现场视察法、SWOT分析法和敏感性分析法等。

风险评价是对项目风险进行综合分析，并依据风险对项目目标的影响程度进行项目风险分级排序的过程。它是在项目风险辨识和估计的基础上，通过建立项目风险的系统评价模型，对项目风险因素影响进行综合分析，并估算出各个风险发生的概率及其可能导致的损失大小，从而找到该项目的关键风险，确定项目的整体风险水平，为如何处置这些风险提供科学依据。

1. 风险评价作用

产业地产投资决策的风险评价对投资者的作用主要体现在以下三个方面：

（1）依据作用。风险评价可为投资者提供可靠的依据。通过风险分析，确定风险报酬或风险损失，使投资者对投资方案做出合适的决策，以提高决策的科学性。

（2）防范作用。通过对风险的评价，可掌握风险对投资活动及其结果的影响程度，了解风险的来源和发展趋势，以便预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范措施。

（3）激励作用。在产业地产投资决策过程中，风险越大，所希望获得的风险报酬也就越大，通过对风险的分析，使投资者了解在一定风险程度内可获得较大的风险报酬，以激励投资者。

2. 分析评价程序

为了顺利而正确地对风险进行评价，必须建立和遵循一定的评价程序。大体上可分如下五个步骤：确定评价目的、风险环境分析、收集评价资料、建立模型、提交评价报告。

3. 风险评价方法

常用的风险评价方法有如下几种：

1）综合评价法

综合评价法，也称主观评分法，是一种最常用、最简单、又是易于应用的风险评价方法。这种方法主要是利用专家的经验等隐性知识，直观判断项目每一单个风险并赋予相应的权重，如0~10之间的一个数。0代表没有风险，10代表风险最大，然后把各个风险的权重加起来，再与风险评价基准进行分析比较。

2）层次分析法

层次分析法（Analytical Hierarchy Process，简称AHP）是美国数学家T.L.Saaty在20世纪70年代提出的，其评价的基本思路是：将复杂的风险问题分解为若干层次和若干要素，并在同一层次的各要素之间简单地进行比较/判断和计算，得到不同方案风险的水平，从而为方案的选择提供决策依据。

3）模糊神经网络评价法

模糊评价法是利用模糊集理论评价项目风险的一种方法。在项目风险评价中，有些现象或活动的界限是模糊的，因此需要用模糊集合来对其进行描述。采用模糊评价方法进行风险评价的基本思路是：综合考虑所有风险因素的影响程度，并设置权重区别各因素的重要性，通过构建数学模型，推算出风险的各种可能性程度，其中可能性程度最高者为风险水平的最终确定值。

4）风险当量法

风险当量法是对贴现率的调整转化为对净现金流量的调整，即先用当量系数a，（风险当量系数是指无风险的净现金流量占含风险的净现金流量的比例）把含风险的净现金流量转化为等价的无风险净现金流量，然后计算净现金流量NVP或内部收益率IRR，以决定项目的可行性。

5）其他评价方法

除上述的四种风险评价方法以外，像故障树分析法、外推法、蒙特卡洛模拟法、风险报酬率法、调整折现率法和概率法等方法也被广泛地应用于风险评价中。

4. 风险评价指标体系

由于产业地产项目投资周期长，投资金额大，且受政策的影响较大等特点，对其具有的投资风险进行全面的分析与评估是一个重要的课题。

产业地产投资风险评价模型设计的关键之一就是选择风险指标。指标选择的是否恰当，直接关系到产业地产投资项目评价模型的有效性以及评价风险的准确性。指标选择的好，风险评价的准确度高，能有效地帮助投资者采取正确的决策和各项应对措施，产业地产投资风险评价指标的几点原则性要求。

（1）系统性原则。风险评价指标体系的设计既要站在系统综合全面的基础上进行，做到横向可比、纵向可比，满足层次性要求，又要尽量避免指标之间的繁冗、复杂及交叉重复，即风险因素数量的选择要合适。

（2）科学性原则。风险评价指标体系的设计既要科学合理，客观公正，不受个人主观影响，又要有理有据，能量化的指标尽量量化，同时还要适应中国国情。

（3）可行性原则。风险评价指标体系的设计要充分做到“理论与实践相结合”，不仅在理论上要行得通，在实际项目操作上也要简单易行。

（4）前瞻性原则。风险评价指标体系的设计的适用性时限要长，既要以当前现状为立足点，为目前的产业地产投资项目服务，也要以未来的发展为依托，能为未来发展变化的产业地产业服务。

（5）可比性原则。风险评价指标体系的设计要全面严谨，必须做到横向可比性及纵向可比性兼备。

（6）层次性原则。层次设计是风险指标体系设计的重要环节之一。设计既要清晰又要简练。在清晰和简练相对矛盾的概念下能寻找合适的临界点，既能清晰不复杂，又能简练不模糊。投资商可以根据具体项目的特点建立风险清单（Risk Checklist）。但是若在具体项目的模型运用中直接对所有的风险子项都进行评价，看似顺理成章，实则工作量庞大，且不科学。其一，评价指标较多，所处地位不同，重要性程度不同；其二，评价指标是一系列的综合指标，各种风险发生的概率和后果有所不同，要关注的是概率大而后果比较严重的指标。

基于风险因素的分析，产业地产开发项目风险评价指标体系可以划分为三级：产业地产项目开发风险系统为一级指标，投资决策阶段风险、前期准备阶段风险、项目建设阶段风险和项目租售管理阶段风险构成了二级指标，三级指标则是二级指标中各个因素的细化（见表3-2）。均通过专家评分计算后所得。

表3-2　产业地产风险评价指标

（1）政策变化波动率。该指标在很大程度上影响着产业地产的经济活动，对产业地产开发和经营均起着至关重要的作用；体现了产业地产开发的复杂性、高风险性的本质特点；不仅为企业准确地把握国家和社会趋势，同时也为规避产业地产开发风险提供了帮助，是投资开发环节中重要的指标。

（2）时机把握能力。该指标反映了产业地产企业的对于时机选择及把握的能力；影响着产业地产企业是否能够选择合适、准确的时机进行投资开发，确保项目利益最大化；它也是反映企业投资决策能力的重要指标。

（3）开发类型适用性。该指标直接影响了投资开发的位置、规模、设计风格，项目类型是否适用及符合周边环境，最终影响着企业的收益。

（4）地域环境优劣性。该指标直接反映了开发项目的地理位置、社会位置、经济位置和交通位置以及周围环境的好坏，而这些因素都对项目最后的收益都有着决定性的作用。

（5）开发方式合理性。该指标反映了产业地产企业的决策能力；体现了产业地产开发的复杂性、高风险性；直接影响了企业的管理方式、投资成本、企业收益。

（6）置地方式合理性。该指标高度反映了企业对土地使用权的合理掌控把握能力的重要性；体现了产业地产开发是一项受政策、法规影响的复杂的、高风险的活动；帮助企业在投资前期规避了开发风险。

（7）筹资合理性。该指标高度体现了产业地产开发的投入高、风险高、收益高、周期长的特点；筹资的方式是否合理直接反映了企业的开发能力、开发资金来源的安全性；是影响产业地产开发风险非常重要的指标。

（8）项目定位准确性。该指标直接影响开发项目的设计、建设的风格，从而影响项目前期准备阶段。

（9）勘查设计质量。该指标高度影响了产业地产开发项目工程的进度、成本和质量；它也是反映前期准备阶段一个重要的指标。

（10）工程招标择优能力。该指标反映了产业地产企业在关键时机的判断力，从而影响择优选出技术能力强、管理水平高、信誉可靠且报价合理、工期短的施工企业。

（11）工程承包合同规范性。该指标反映了产业地产企业对于相关行业法规、规范、制度的了解程度；直接影响合同的履行程度，规避前期准备阶段的风险。

（12）成本控制稳定性。该指标高度反映了产业地产企业对于降低项目成本的管理、控制能力；它也是反映开发项目收益风险的一个重要指标。

（13）工期按期完成能力。该指标反映了在建设阶段承包商准确认识自身的施工能力和技术，并保质保量按期完成工期的能力。

（14）工程完成质量。该指标反映了产业地产企业严格控制影响工程质量的人、材料、机械设备、施工技术、环境的五个重要环节的能力，从而直接影响工程完成质量。

（15）技术成熟度。该指标反映了产业地产企业面在项目建设过程中存在的各种规划、设计、建设标准等一系列技术性问题的处理能力。

（16）安全稳定性。该指标反映了产业地产企业落实各项安全措施、对工人安全施工的培训和管理、保证施工环境安全的水平和能力。

（17）市场供求关系波动率。该指标直接反映了租售市场供给和需求两者关系的变化情况，是影响产业地产产品的出租和销售风险的一个重要指标。

（18）价格合理性。该指标直接反映企业能够科学的预期收益，从而合理在价格定位、定价的决策能力，它是反映企业最终在产品销售阶段风险的非常重要的参考指标。

（19）营销策略合理性。该指标反映了产业地产企业根据市场状况、产业地产项目地理位置、环境、消费者偏好和支付水平等综合因素而制定的最为合理的营销策略的能力；它也是项目收益最大化的一个参考指标。

（20）物业运营管理能力。该指标直接反映了产业地产企业选择的物业运营管理公司的管理能力的高低。它直接影响着项目的租售情况。

采用模糊综合评价方法和层次分析法相结合对房地产项目进行风险评价，主要是采用模糊数学的基本原理，将定性的因素转化为定量分析，并通过对多方面的因素综合评价而达到对这个项目的总体进行研究和评价的过程，从而确定项目各个阶段存在的风险因素等级以及项目整体的风险等级。

风险评价步骤主要有如下4步：

（1）针对构建的风险评价指标体系，画出这些指标之间的逻辑层次关系图。

（2）设计不同层次的权重。需要专家构建出相应的判断矩阵，判断矩阵构建的适用性和可行性直接决定了评价结果应用的价值。专家可以釆用头脑风暴法等形式给出相关的判断矩阵。基于这些判断矩阵，可以采用最小二乘法以及和积法进行最大特征值计算，进而判断一致性指标是否满足要求，在满足要求的情况下其向量归一化的结果即为权重，否则就需要进行判断矩阵的调整。

（3）模糊综合评价。模糊综合评价较一般的评价复杂，需要构建相应的评语集合。针对有关风险评价的特点，可以把其评语集划为5个等级，即“低风险”、“较低风险”、“中等风险”、“较高风险”和“高风险”。V=（V1， …，V5），等级分别从高到低。其评价矩阵可以设计为公式（3-1）。

rij是通过咨询专家意见，得出的专家评价结果，表示的是专家对第i个风险因素进行评价时得到的第j级评语Vj的隶属度。且有（公式3-2）：

其中，j=（1，2，…，n）；应用模糊矩阵计算方法采用归一加权模型M计算判断矩阵V的值。

对模糊值进行合成，合成的隶属向量为Rmx4=（rij）mx4，m为方案层风险因素的总数。

（4）模糊综合评价结果获取。对模糊值和权重进行合成。得到最终评价结果S=Rmx4UT。根据最终的合成结果对风险进行综合分析。

有关房地产风险的应对措施，理论研究已较为完善，但大多停留在静态分析。产业地产业是一个对国民经济影响重大，投资期长、波及面广的产业。其风险分析也需要从产业地产业本身出发重视产业各个发展时期的风险关联。

1. 风险应对措施

1）风险规避

风险规避有广义和狭义之分，一般意义上的风险规避是广义的，包括风险的控制、转移、减轻或放弃。此处仅指狭义上的风险规避，即当产业地产项目或其中的分项工程潜在威胁发生可能性太大，或者损害后果比较严重，又没有其他改良办法时，主动放弃项目从而规避风险的一种策略。放弃项目虽然会彻底回避风险，但也会丧失相应的盈利机会，甚至导致前期工作成本付之东流。

2）风险减轻

风险减轻是指在风险损失发生之前，采取积极的风险处理措施减少损失发生的可能或降低损失严重程度。这种方式比较适合风险本身是可控的。一般有工程措施、宣教措施和程序性措施。

（1）工程措施是以工程技术为手段，减轻潜在的有形风险因素，比如提高建筑标准、引入先进的建筑工艺和材料，增加建筑物的防水、防火、保温、节能、降耗等作用。

（2）宣教措施是对工程项目有关人员，包括施工人员、建筑安装人员，尤其是项目监理进行风险和风险管理宣传和教育，这些风险涉及建设安全、投资、城市规划、土地管理与其他方面的法规、规章、规范、标准和操作规程、风险知识、安全技能和安全认识等方面的教育，一方面使有关人员充分了解项目所面临的种种风险，了解和掌握控制这些风险的方法；另一方面通过宣传教育增强开发项目有关人员的责任心和素养，因为在物业建设过程，一些风险看似很小，但其引起的风险损失会很大。

（3）程序性措施是指建立地产开发流程管理，对产业地产项目投资环节、设计环节、施工环节、租售环节之间的衔接关系要有一个程序化的管理模式，另外在各个环节内，有些活动存在先后关系，有些活动存在并列关系，其中某一环节的某一个活动一旦出现差错有可能对整个开发项目造成影响，或使整个项目建设周期增加，或使建设费用增加，也可能错过最佳租售时节，影响了资金的回笼。

3）风险转移

指风险承担者对某些风险，借用合同或协议将风险损失的一部分转移给项目以外的第三方。风险转移并不一定是转嫁风险，有些风险对一部分人是风险，但对他人也可能是机会。这是因为不同经济主体对市场风险因素的认识程度和承受能力是不一样的。风险转移分为三种类型：

（1）将风险转移给保险公司。即通过参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。不是所有的风险都是可通过保险来转移的。所以房地产投资风险的转移，部分性地受到限定。

（2）契约合同形式的风险转移，投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿。如一般产业地产建设工程工期较长，施工期将面临建材、设备市场价格波动等风险。产业地产开发企业可在协议中说明，若承建方造成工期延误及其他损失时，责任和费用由承建方承担。

（3）财务责任形式的风险转移。通过发行股票、寻找投资伙伴等寻找外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人。

4）风险共担

风险共担的主要目的是将部分风险在发生前将其分成几部分，让第三方介入并分担部分风险。当项目的某个分项工程风险发生的概率较大或一旦发生后果较为严重时，可采取风险共担策略。这是一种将利润与风险同时减少的一种策略。

5）风险自留

风险自留分为主动自留风险和被动自留风险。

前者是指在风险事件发生时，实施事先制定的应急措施。一般是企业有意识地自留风险，因为有些风险本不可避免，而且消除风险的成本并不高。比如：对于工程费用超支风险，在估算工程费时，考虑一笔不可预见费，一旦超支就可动用这笔资金。

后者是指不得已的情况下，由于企业管理者的疏忽而导致的风险，只好由企业自己承担。比如：项目费用超支了，就用项目投入运营后的盈利来抵消，相当于认可降低利润。自己无力承担的风险，不能自留，应设法回避、减轻、分散或转移。

6）风险监控

风险监控是对工程项目风险的监视和控制。跟踪已识别的风险，监视残留风险和识别新的风险，严格执行风险应对措施并适时调整，密切注视这些措施对降低风险的有效性，将项目的进展控制在管理者手中。

2. 风险因素和风险控制手段

我国房地产企业在产业地产开发中面临的风险主要有宏观环境风险和微观环境风险。这两种风险各有特征，根据其形成特征，结合风险控制手段，可以发现不同的风险因素其相应的控制手段也不同，适当的风险控制手段可以起到四两拨千斤的作用。

企业的筹资风险、市场风险和宏观环境的政策风险、经济风险密切相关，只要企业建立风险管理组织，认真分析总结我国产业地产市场变化规律，采取风险规避的方式化解风险还有可能的；现代建筑工程技术的发展使得企业有能力充分认识自然风险，只要企业提高建筑标准，完全可以避免风险的发生。但提高建筑标准的同时会提高开发成本，所以企业最佳的选择是通过风险共担和风险成本转移来化解风险；企业的经营管理风险在各个环节都有可能出现、虽然损害不大，但一旦对整个项目的产生连锁反应，风险损失将被扩大，最终解决需要通过建立科学合理的项目管理体系；在项目开发中可能出现的不可预见风险，企业既可以采用风险自留以提升企业社会责任形象，也可以通过风险监控将不可预见风险控制在苗头时期。

为防控产业地产的风险，可以通过建立地区的产业地产风险预警系统，进行预先防控，建立风险预警系统，先要进行预警指标的优化选择。采用产业地产风险三维图，首先将指标归纳为三组比例指标，统计出正常状态后作三维图（见图3-3）作为标杆，将实测统计数字经过计算，投影到图中，看落在哪个区，可以进行判别。

图3-3　产业地产风险盒三维图

1. 产能/市场

产能：土地供应量

空置率=空置面积/近三年竣工面积

年供应量——近三年竣工面积

市场：GDP/人口规模

采购指数——企业景气指数

年需求、交易量

租金/价格的增长率

企业增长率

产业竞争力

2. 投入/产出

投入：自有资金比重

贷款比重

固定资产投资增长率

流动资金

产出：年盈余/利润

年税金、收益率

3. 资源/环境

资源：自然——能源、原材料、水

社会——政策、法律、法规、人才

经济——资金供应能力

环境：自然环境承载力

环境清晰度

产业结构合理度

区位优势

先行类指标：产能、资源、投入、产出

同步类指标：市场、环境

滞后类指标：空置率、收益率、就业率

不同地区、不同阶段应有不同的预警系统，开发企业的预警系统应尽量智能化：

（1）能够及时识别企业中的风险信息级别（Ⅰ1安全、绿灯；Ⅰ2注意、黄灯；Ⅰ3警示、红灯、采取风控措施）。

（2）能够评估风险要素的后果及损失。

（3）能够协调企业内组织间接口风险并化解，采取解除、消除风险及后果的措施。

将系统动力学原理和方法应用到项目管理领域，与信息系统技术相结合，建立项目动力学。项目动力学从系统的观点出发对影响产业地产研制内在、外在因素及其他们之间的相互关系进行全面的分析，在更深层次上探讨影响产业地产研制的各风险因素之间的本质联系，项目动力学方法从项目整体入手处理项目系统中经典方法无法处理的非线性、动态反馈和多影响因素的问题，成为一种项目管理的宏观控制手段，可以较好地处理项目管理中的不确定性信息。

1. 产业地产风险的系统动力学分析的基本原理

系统动力学分析强调的是系统的结构决定系统的行为。所以，系统动力学主要着眼于系统内部的组织结构、物质流动、信息流动以及它们所形成的反馈结构，并由此来构造系统的动态模型，解释系统的动态行为。

在产业地产的执行与控制过程中，必须面对大量的不确定性因素，对这些因素的处理往往只能凭经验在事件发生后处理。项目动力学方法是一种决策分析方法，通过建立项目系统的模拟模型，对不确定性信息进行模拟和分析。该方法遵循：

（1）面向项目管理的决策层，面向工程中的实际问题。

（2）定性与定量相结合。

（3）直接因果关系原则。即在考虑影响项目系统的因素时，只考虑建立与它有直接因果关系的因素，防止间接因果关系产生的同一因素的重复影响。即每一变量只能一次直接或间接的影响另一变量。

（4）在处理不确定量时遵循反推分解原则。即把不确定的变量分解成易于确定或不确定性小的变量，然后反过来由确定的量推出不确定的量，由不确定性小的量推出不确定性大的量。系统动力学方法就是利用信息系统技术，在以往项目、工程经验的基础上，针对项目决策者所关心的问题，建立因果关系图和系统动力学流图，通过模拟计算，分析模型的各变量，完成项目管理中不确定性信息的处理与分析，并进行工程经验的积累。

2. 产业地产风险的系统动力学分析的基本步骤

系统动力学是一种定量和定性相结合的分析方法，要想取得满意的结果，不仅要花费相当的努力，而且还要遵循一定的工作步骤。它一般分为以下七步：

（1）明确系统分析的目的。一般来说，系统动力学对航天系统风险进行仿真试验的主要目的是认识和预测系统风险结构和未来的行为，以便为进一步确定系统结构和设计最佳运行参数以及制定合理的对策提供依据。

（2）确定系统边界。系统动力学研究的是封闭的社会系统，因此，在明确系统仿真分析目的后，接着就要确定风险系统的边界。这是因为系统动力学所分析的系统行为是基于风险系统内部各种因素而产生的；并假定系统外部因素不会给系统行为造成本质的影响，也不受系统内部因素的控制。

（3）因果关系分析。通过因果关系分析，要明确系统内部各要素间的因果关系，并用因果关系的反馈回路来描述。这是系统动力学分析至关重要的一步。

（4）建立系统动力学模型。系统动力学模型一般包括两部分：一是流程图。由于产业地产风险系统本身的复杂性，以至于无法只凭语言和文字对系统的结构和行为做出准确的描述，而用数学模型也不能清晰地描述反馈回路的机理。为此，专门建立流程图这种图像模型。二是结构方程式。流程图虽能描述风险系统各要素之间的因果关系和系统结构，但不能显示系统各变量的定量关系。因此，结构方程式是系统动力学模型定量分析所不可缺少的组成部分。

（5）计算机模拟。根据DYNAMO语言建立的结构方程式在计算机上进行仿真计算。

（6）结果分析。得出计算机仿真结果以后，还必须对仿真结果进行分析，看是否达到预期目的并检验系统是否存在有缺陷。

（7）系统模型的修正。根据仿真结果分析，对系统模型进行修正。

3. 产业地产风险系统动力学模型

1）产业地产风险因果关系分析

通过产业地产风险系统各因素与风险发生之间的关系，建立产业地产风险系统因果关系。整个系统中包括四个主要因果关系反馈回路：

（1）国民经济总量与技术风险回路。即GDP总量为发展产业地产提供了坚实的基础，GDP越大，可用于产业地产投资数额越大，从而与产业地产本身所期望投资的偏差会减少，技术风险也随之减少，给国民经济造成的损失也减小，从而GDP总量增大，这是一个正反馈回路。

（2）国民经济总量水平与产业地产技术水平回路。即GDP增加，提高了生活水平，从而促进教育需求，教育水平的提高导致整体技术水平的提高，导致技术风险减小。从而造成的损失也减小，GDP总量增加，这是一个负反馈回路。

（3）GDP与预测决策水平回路。即GDP增加导致教育水平提高，从而从事产业地产开发的人员预测决策水平提高，技术风险减小，损失减小，GDP增加，这是一个正反馈回路。

（4）GDP与教育水平、管理水平回路。GDP增加，教育水平提高，业务能力提高，管理水平提升，从而产业地产项目的返工率减小，进度（时间）加快，费用减少，GDP增大。这是一个负反馈回路。

2）产业地产风险流程分析

产业地产风险系统的因果关系分析只能描述产业地产风险系统的结构，缺乏对反馈回路的水平变量、速率变量、变量间相互连接形式以及系统中四个反馈回路的连接关系的描述。对产业地产风险系统中信息流、物流以及延迟的准确描述可通过系统流程进行分析。

（1）人力资本水平。它包括两方面内容，一方面是整个社会教育水平的提高，使从事产业地产的有关人员人力资本增加；另一方面是产业地产经费投入中一部分用于工作人员的待遇、教育培训、业务能力培训，使有关人员业务素质、专业技术水平、质量意识、合作精神等良性化。

（2）设施。主要是指用于产业地产设计、生产、试验、发射等基础设施条件。我们认为，经费的投入与设施改善是成正比的。

（3）工艺基础水平。主要指整个产业地产所采用的工艺方法、技术手段以及所涉及到的一切原材料、元器件等技术基础。

（4）技术水平。它是特指由于社会经济技术进步，对产业地产所提出的技术需求。它与国防防御能力要求有关。

（5）预测决策水平。它是指在产业地产立项、实施与管理过程中，人的认识能力、预测水平、科学决策能力等。

（6）偏差。是指产业地产中所涉及到的人才、设施、工艺等的预期值的差。我们引入的辅助变量为GDP，影响因子为正常增长率、调离系数、无形磨损与折旧系数、返工率。

4. 产业地产系统风险仿真

以上我们根据系统动力学方法对产业地产系统风险进行了分析，指出了系统中各变量之间的关系，建立了系统回路模型。然后根据模拟结果，反复调整各种变量变化速率，使系统仿真结果与实际数据相吻合，从而为产业地产系统风险控制提供科学决策。