产业地产的投资决策程序

由于产业地产具有区域性、周期性、复杂专业性和高风险性，所以产业地产投资每个项目要科学决策，而科学决策是建立在各种分析之上。

1. 市场分析：时机、区位、质量

时机主要指市场环境。包括政治政策环境、经济环境、社会文化环境。

政治政策环境指城市规划、土地政策、行政法规和领导执政理念等构成。产业地产不是把生产资料集合起来进行生产，它会对城市发展、生态环境、城市风貌、产业布局等产生重大影响，其在社会经济活动中具有重要影响。因此政府对产业地产非常关注，经常出台一些宏观调控措施来调整其在生产、交易等过程中的法律关系和经济利益。

经济环境是指城市的经济发展水平、居民收入水平及消费结构、物价水平等因素。一般对于经济发展迅速的地区，产业地产的前景也十分广阔，市场机会相对较多。

社会文化环境指居民生活习惯、生活方式、消费观念以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念，因此影响着人们对各产业的潜在看法。某一地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因此产业地产投资人需了解当地人群文化和传统习惯，方能为当地人所接受。

2. 市场供求关系分析

1）市场需求分析

人口数量与结构：人口是重要影响因素，包括对产品的消化能力以及对生产力的贡献度。

城市化进程：随着经济持续发展、现代化程度不断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市发展进程来看，对产业地产需求是旺盛的，但也不排斥其需求随经济发展而波动。

2）市场供应分析

调查当前的产业园存量、过去的走势和未来可能的供给。在建数量，一般以批准施工许可证的面积为依据。计划开工数量，一般以已供土地而尚未开工的可建面积计算。已获规划许可数量，从城市规划和用地计划来分析。从建设周期、政策周期来分析供应的差异。

3. 项目本体和竞争项目分析

在项目落实后，要对目标项目进行技术分析和初步规划设计。然后依据初步规划设计，对项目进行本体优劣势分析，并对周边的竞争项目进行对比分析。通过分析，基本判断本项目的市场定位准确与否与市场价格水平。

4. 财务分析

财务分析是项目投资决策的重要环节，包括项目成本测算、项目投资收益概算和项目资金运作分析。

5. 风险分析

产业地产投资是机遇与风险并存的。投资风险体现在投入资金的安全性，期望收益的可靠性，投资项目的变现性和资产管理复杂性。很显然，在决策项目投资的过程中，若其他条件都相同，肯定会选择收益最大的投资项目，但大多数情况下，收益并非唯一的标准，因为收益只是一种可行的未来的风险利益，而不是现实的利益，而项目运作中的风险将影响收益的实现，所以我们决策投资项目时，必须进行风险分析。

从实践角度来看，通常需要关注的风险有法律风险、价格下跌风险、成本上升风险、政策风险、财务风险、企业管理风险、产业技术风险。

在决策项目时，我们一定要对选定项目进行风险分析，并对风险防范采取措施，如摸清法律关系，进行法律界定；进行敏感性分析，提高项目立项标准；对政策走势进行研究，适应政策要求；对自身的财力人力进行认真摸底，做自己能做的。

6. 决策分析

由于产业地产投资决策重大，在进行上述分析后应采取审慎的态度，必须控制盲目乐观的态度，应保持一种“健康的怀疑”态度来对待前期获得的专业意见，既不期望过高的获利水平，也不期望过低的开发成本。同时还需考虑某些意外事件可能导致的损失。

1. 开发运营主体

不同的开发运营主体对于工业用地的规划和运营模式各不相同，这在一定程度上会影响投资者、企业对项目投资的决策。目前主要的产业地产项目运营主体包括以下几类：

1）政府主导

目前产业地产市场主要的开发模式之一是政府主导的产业地产开发模式，运作主体一般是开发区或产业园区管委会下设的开发公司。上海的张江高科技园区、金桥出口加工区、陆家嘴金融贸易区等几个国家级开发区采用的就是这种开发模式。由政府主导的开发区一般由明确的规划，开发规模较大，开发资金来源于政府。对于园区企业，政府扶持力度较大，企业可以获得相对多的优惠政策。但是此类园区主要体现政府意志，灵活度不够，整体的运营效率相对较弱。

2）专业化产业地产开发商

专业地产商的开发模式是指专业房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方取得工业土地，进行基础设施建设及房产项目的建设，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目运营管理，获取合理的房地产开发利润。近年来，很多海外专业地产开发商对工业地产青睐有加，积极投资中国工业地产。如美国物流巨头普洛斯，新加坡的腾飞集团。中国几大房地产巨头也开始关注投资工业地产项目。专业工业地产开发商对于工业地产的需求比较了解，整体规划及产品定位比较准确，易开发出符合企业需求的物业。并且，他们在园区招商、融资、运营管理等方面富有经验，物业在长期运营中能够实现升值，企业在使用物业过程中也能获得较好的服务。

3）主体企业主导

主体企业主导的方式是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取工业土地，营建一个相对独立的工业园区。在自身企业入驻的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。这种开发模式对产业链上的企业实现自身发展，提高经营效率都是有相当益处的。

2. 政府支撑

如今政府在工业地产项目开发中的地位已逐渐弱化，政府所扮演的角色从原先的主导者逐步转向了支撑者。在产业持续升级及产业结构逐步演变的过程中，政府关键是要做好对于整体产业布局的规划，及针对特定区域出台相关的产业扶持政策。

上海目前各大工业园区主要的主导产业分布如表3-1。

表3-1　上海市各工业园区主要主导产业分布

1. 项目决策

机构共同组建一个决策组织，在项目的各个阶段，对不同的事件和问题做出处理意见，从而影响项目之后的发展以及项目最后的实施效果。因此，决策贯穿于项目的整个全寿命周期过程，我们在用系统论的思想看待一个项目的同时，还要兼顾项目全寿命周期的理论，对项目的前期工作进行重点控制。

2. 决策过程

项目一般也可以分为：项目建议书、项目设计、项目实施、项目验收四个阶段。产业地产投资项目也无外乎存在对这四个阶段的决策过程。

在这里，将投资项目的全寿命周期过程分为以下阶段，决策行为贯穿始终：项目建议书、项目立项、项目可行性研究、项目方案设计、项目实施准备、项目实施、项目验收、项目使用、项目后评价。论证阶段可分为：必要性论证、可行性论证。必要性论证，即是论证进行此项目的投资是否必要。可行性论证，即是对项目进行估计，分析影响、关键技术或管理与制度问题、相关研究与工作确定等，回答时间周期、资源需求、资金筹措、利益、合理、风险等问题。可行性论证包括两部分的工作内容：一是确定可行的项目方案；二是在可行的方案中选优。产业地产投资项目不是一个简单的建设项目，除了经济效益之外，更多的要考虑项目的生态效益和社会效益。从项目的整体效益出发，选择备选方案中的最优解。

1. 公共选择理论

公共选择理论是应用经济学的理论假定和方法来研究非市场决策或公共决策问题。布坎南认为：“公共选择是一种对政治的看法，它是把经济学家的工具和方法扩大应用于集体的或非市场的决策的过程中产生的。”

2. 委托代理理论

委托代理理论的主要观点认为：随着生产力不断发展，社会分工进一步细化，权利的所有者由于知识、能力和精力的原因不能行使所有的权利。同时专业化的分工产生了一大批具有专业知识的代理人，他们有精力、有能力代理行使好被委托的权利。政府投资项目也存在着委托——代理关系。

3. 寻租理论

公共选择理论将利益集团或者个人通过影响公共选择和决策为己谋利的行为定义为寻租。寻租的基本形式是政治权力与经济资源之间的交换，其实质是权钱交易，利用行政法律手段阻碍生产要素的自由流动、自由竞争的办法以保护和获取非正常利益。寻租活动造成了社会资源的浪费，因此制定政府投资项目决策制度，对政府行为进行规范和制约，是十分必要的。

4. 公共参与理论

公众参与是指公民通过一定的渠道对公共事务表达意见，并且对有关公共政策的决策、执行等政策过程产生影响的行为。公共参与的思想在当今几乎所有的治理和管理理论中都占有重要的位置。

5. 服务型政府理论

服务型政府的建设基于现代公共服务的基本理念。公共利益是目标而非副产品，故而行政官员必须致力于建立集体的、共享的公共利益观念，这个目标不是要在个人选择的驱使下找到快速解决问题的方案，而是要创造共享利益和共同责任。战略地思考，民主地行动。公共利益源于对共同价值准则的对话协商，而不是个体自我利益的简单相加。公共组织及其所参与的网络，如果能在尊重所有人的基础上通过合作和共同领导的过程来运作，它们最终就更有可能获得成功。超越企业家身份，重视公民权和公共服务。

（1）决策程序设置的公开化。“公开”是人们实现民主权利的首要前提。人们不仅要求公开结果，而且要求公开过程，即对实现结果的每个程序都需要有所了解。

（2）决策程序设置的合法化。决策不仅要求科学，而且要求合法。这种合法性包括两方面内容，一是决策内容的合法，即一项决策是否违反法律的规定；二是决策程序的合法，即决策过程中是否履行了公示、听证、审查和批准程序。

（3）程序设置的可监督性。对程序的监督，是监督者对程序的设置和它的运作过程跟踪察看并督促实施的一种参与行为。对程序的监督具有积极意义：一是可以事先预防，防止偏差，保证决策和行动的正确性；二是可以及时发现问题，及时纠正，把损失减少到最低程度，使程序更加科学完善；三是可以通过监督过程的交流与沟通，融洽监督者与被监督者之间的相互关系，有利于决策和行动的良性运作：四是监督的过程也是一个公民接受教育、参与管理的过程。对程序设置的监督，也必须遵循一定的监督程序。

（4）决策程序应效率优先。决策程序既要确保公平、公正，也要注意效率优先。一方面是要把资金投放到具有较高经济收益、财务收益的地区，充分发挥市场的配置资源作用。另一方面，作为政府和企业的投资决策程序，应该简化流程，提高效率，充分发挥其投资效力。

1. 市场研究及立项

投资项目的市场研究是就特定项目的宏观、微观的社会经济影响因素进行分析，以确定项目的投资机会、市场定位和对规划设计、营销管理等进行指导。在产业地产市场宏观因素分析方面，首先要从国家、行业的整体经济态势进行评价，以确定经济形势是处在上升阶段还是衰退阶段；其次，对项目所在地区的经济、社会情况进行研究，例如公路、港口、机场、铁路等对内对外交通情况，劳动力、原材料市场、人口政策、地方政府产业发展政策等。

立项申请一般由政府计划主管部门审查，符合立项条件的，再由计划主管部门报相应的各政府批准。

2. 确定投资目标及设计阶段

在市场研究基础上提出项目投资目标，而合理的目标是合理决策的前提。决策目标的形成、目标的大小以及决策者对目标的认识都会影响决策的顺利进行。

可行性研究报告经批准后，建设单位才能委托有相应资质的设计单位依照批准的可行性研究报告的要求进行初步设计和编制项目总概算，初步设计由政府规定的部门（一般是建设行政主管部门）审批，项目总概算由政府计划主管部门负责审核批准，并作为项目总投资的依据。

3. 比较多种备用方案

决策目标确定后，进一步要在可行性研究基础上选定多种可能的方案供决策者选用。拟定的可行方案要求整体详尽性和相互排斥性相结合，以避免方案选择过程中的偏差。整体详尽性是指拟定的各种备选方案应尽量包括所有可能找到的方案。这些具体相互排斥的、通向目标的所有方案，要便于决策者进行比较、选择。

方案的分析、评价、比较就是将所有备选方案的指标进行比较，包括与决策目标有关的技术、经济、社会环境等方面的条件、因素、潜在问题以及动态财务指标进行比较，并做出评价。对各方案可能出现的限制因素和潜在问题，以及防范措施和应急措施等做出比较评价。方案的评价比较过程也是进一步完善方案的过程。

4. 投资方案确定

投资方案的选择确定就是在评价、比较各种方案的基础上，选出最可能实现决策预期目标或期望收益最大的方案，作为优的方案。所谓优的方案，并非最优方案。因为投资者在诸多约束条件下以及现实生活中存在许多不确定因素，很难选出最优方案。要选择优的方案必须把握好选择标准，即符合决策目标，在同样的条件下，投入要小，风险要低，能减少不确定性，要实现经济效益、社会效益和生态效益的优的统一。

5. 招标及工程支付

编制招标文件，进行招标、合同签约工作，按照合同规定进行工程支付。

6. 财务决算与评估

财务决算就是对项目财务指标的核算，财务决算一般进行财务审计，由审计部门依照有关法律法规对项目财务方面进行审查，包括财务报表审计、符合性审计和绩效审计，后评价是对整个项目投资活动的总结与评价，由国家计委负责。

7. 实施并追踪方案

投资方案一经确定，就要精心组织实施。执行一个大规模的决策方案通常需要较长的时间，在这段时间里，由于许多不确定因素的影响。实施过程中必然会碰到许多新问题，甚至出现偏离目标的现象，因此方案应不断加以变动和完善，从而保证决策目标的实现。