产业地产学相关理论

产业地产学的相关基础理论有生命周期性理论、土地税收理论、区位理论、产业关联理论等众多理论。通过对产业地产学的相关基础理论的研究，总结产业地产发展规律，可为产业地产实践提供指导。

产业生命周期是每个产业都要经历的一个由成长到衰退的演变过程，是指从产业出现到完全退出社会经济活动所经历的时间。一般分为初创阶段、成长阶段、成熟阶段和衰退阶段四个阶段。

1982年，Gort和Klepper通过对46个产品最多长达73年的时间序列数据进行分析，按产业中的厂商数目进行划分，建立了产业经济学意义上第一个产业生命周期模型。

由于产业的生命周期构成了企业外部环境的重要因素，因此产业生命周期理论自诞生之日起就受到经济学和管理学研究者的极大兴趣，迈克尔·波特（M. Porter）在《竞争战略》（1997）一书中论述了新兴产业、成熟产业和衰退产业中企业的竞争战略；John Londregan（1990）则构建了产业生命周期不同阶段企业竞争的理论模型。在已有的研究成果中，从战略的角度研究产业生命周期主要集中在产业生命周期的阶段性变化对企业战略决策的影响，以及生命周期不同阶段如导入期、成长期、成熟期、衰退期可供企业选择的战略决策。

产业的周期性变化，直接影响到产业地产，因此要预先有计划地进行产业业种或业态的调整。

在中国产业地产本身发展不均衡，东中部地区经历了初创期和成长期后，已进入成熟期，而西部正在成长期中。

1. 土地理论

地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前通常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，其本质是一次性收取的若干年的土地租金。产业地产由于承载着税收、就业等社会、经济发展功能，招拍挂前土地价格极低，后虽然国家规定了最低价，但是，为了吸引投资，又给予各种形式返还。地价不仅关系着土地资源能否合理分配，影响土地的集约化利用，而且对产业地产价格体系的建立和产业地产业发展有着直接的影响。

我国的土地价格构成包含土地资源价格和土地资本价格。虽然土地本身不是劳动产品，没有价值，但是其却存在使用价值。这个价格是由自然资源因素决定的，称之为土地资源价格。土地资源价格是土地资本化产生的价格，是土地价格的基本构成部分。在我国城市土地所有权与使用权分离的情况下，城市土地价格是国家对土地使用权在一定时期内的出让价格，即一定时期内城市地租的资本化价格，或是土地使用权的受让人在法律允许范围内对土地使用权的转让价格，即土地使用权剩余使用年限内城市地租的资本化价格。为了更好地利用土地，使其产出最大化，部分地区在探索多种土地利用形式，如出让时间的灵活化等。

由于土地具有有限性、固定性、区位差异性等性质，因此，影响城市土地价格波动的因素有很多，主要分为一般因素、区域因素和个别因素三类。一般因素主要包括土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划、土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况等宏观因素。区域因素是指对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素，主要因素有区域位置、基础设施条件、规划限制和资源质量等。个别因素是宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素，如宗地面积、位置、形状、环境承受度、土地利用状况及规划条件等。

2. 税收理论

由于产业发展水平不同，各地针对产业地产有不同的税收政策，对不同类型、规模的产业地产又有不同的税收政策，在税种、优惠比例上乱象丛生。

税收是调节产业、产业地产发展的良好手段，合理应用税收有利于产业、产业地产的发展。在政策支持上需寻找创新突破，用足、用好、用活各项税收优惠政策，对于国家和省、市、自治区已经明确的产业项目、园区建设、高新技术、非公经济、节能减排等的各项税收优惠政策，不折不扣地落实，对于产业项目、园区建设发展所需要的，又没有明确规定的优惠政策，积极向上争取支持。对于异地经济税收管理，需要突破的，坚决贯彻政府的要求，从实际出发，创造性地工作，在政策上提供支持。

区位是人们进行各项行为活动的空间。区位的主体是区位中进行的各项与人类有关的行为活动，包括政治活动、经济活动等。区位理论是关于人类活动的场所及其空间相互关系的理论，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区内经济活动优化组合的理论。区位理论首先是在经济学领域建立的，最早是出现在德国经济学家杜能关于资本主义农业空间组织的著作《孤立国》中。正确地认识和研究区位理论，对于国家生产力的合理布局和空间经济的协调发展有着重要的意义，对企业选址、城镇规划和产业布置有重要的指导作用。

区位理论主要包括工业区位论、农业区位论、旅游区位论、城市空间相互作用论等。

1. 工业区位论

工业区位论是研究工业布局和厂址位置的理论。可分为宏观经济和微观经济两个内容。前者指一个地区或国家的工业布局；后者指厂址的选择理论。韦伯1909年发表的《工业区位理论：区位的纯粹理论》，提出了工业区位论的最基本理论。以后他又于1914年发表《工业区位理论：区位的一般理论及资本主义的理论》，对工业区位问题和资本主义国家人口集聚进行了综合分析。韦伯理论的中心思想，就是区位因子决定生产场所，将企业吸引到生产费用最小、节约费用最大的地点。韦伯将区位因子分成适用于所有工业部门的一般区位因子和只适用于某些特定工业的特殊区位因子，如湿度对纺织工业、易腐性对食品工业。经过反复推导，确定三个一般区位因子：运费、劳动费、集聚和分散。他将这一过程分为三个阶段：第1阶段，假定工业生产引向最有利的运费地点，就是由运费的第一个地方区位因子勾画出各地区基础工业的区位网络（基本格局）。第2阶段，第二地方区位因子劳动费对这一网络首先产生修改作用，使工业有可能由运费最低点引向劳动费最低点。第3阶段，单一的力（凝集力或分散力）形成的集聚或分散因子修改基本网络，有可能使工业从运费最低点趋向集中（分散）于其他地点。

2. 农业区位论

农业区位论是市场经济条件下农业布局的理论。在市场经济条件下，全部或绝大部分农产品都要以商品形式投入市场，因而利润（纯收益）的大小成了农业布局的决定性指标，任何无利生产在经济上都是不可行的。古典农业区位论指以单因子孤立化方法研究农业区位的理论。农业区位论最早并具代表性的学说是由德国农业经济学家杜能首创。他假定：有一个与外界无联系的孤立国，在孤立国内，只有一个中心城市（市场），环绕它的是一个广阔的、自然条件到处一样的可耕平原，由各地向中心城市只有一种运输方式（马车），农民是自行运送农产品的，各种农产品单位距离的运费到处一样；大平原上均匀分布着具有相同的技术素养的农民，他们适应任何新出现的经济条件，随时调整其生产方向（土地利用类型）没有任何经济技术上的困难。这样，不同地方对中心城市距离远近所带来的运费差，就决定着不同地方农产品纯收益（杜能称之为“经济地租”）的大小，纯收益成为市场距离的函数。它首次确立了对于农业地理学和农业经济学都很重要的两个基本概念：土地利用方式（或农业类型）的区位存在着客观规律性和优势区位的相对性。

现代的农业区位论者更多地注意研究具体农场的“农业决策”。在一些农业经济学者看来，一个农场的生产类型即它的生产专业化方向不过是代表一个农场主决策过程的最终结果，由若干个具有类似生产类型的农场所组成的土地利用区域，不过是各个农场主按照他们自己的条件所作出的若干种决策的混合物；解释和论证一定的农场生产类型的区位，必须研究农业决策。

3. 旅游区位论

旅游区位论是研究旅游客源地、目的地和旅游交通的空间格局、地域组织形式的相互关系及旅游场所位置与经济效益关系的理论。20世纪30年代始于西方，内容侧重影响旅游场所因素的分析。中心地理学说的创始人克里斯泰勒（W.Christaller）研究了城市中心地和其周边旅游地的配置关系，认为“旅游必然会使边远区受惠，这种经济现象避开中心地，并避免工业的集中。”他把影响旅游活动的场所因素归为：气候、风景、体育运动、海岸、温泉和疗养地、艺术、古迹和古城、历史纪念碑和具有历史意义的地方、民间传说和节日庆典、文化节日、经济机构、交通中心和中心地等12类。他的旅游区位研究采用经验和行为研究方法，故未建立起一个理想的中心地模式。德国地理学家鲁彼特（K.Ruppert）和麦伊尔（J.Maier）在《旅游移动的地理区位》一书中，从旅游地与旅游市场间的距离关系来探讨旅游地的区位、规模和形态。许多西方地理学家还提出过类似“杜能环”的旅游空间模式，如美国旅游学家罗伯特·麦金托什从旅游业利润的地域范围出发，提出旅游推销的区域重点层次是位于旅游区周围的最大利润带。齐瓦丁·乔威塞克（南斯拉夫）提出了中心地的腹地模式；狄西和里格斯（美国）提出旅游吸引周围的同心影响带模式，由于旅游活动的空间组织是在多种因素（如资源、地理、经济、政治和宗教等）相互作用下进行的，不可能将某一因素看成是决定因素，故旅游区位理论不能机械地套用其他区位理论。

4. 城市空间相互作用论

在一定的区域内城市及其产业之间存在相互作用，这些相互作用让空间上彼此分离的城市及其产业联系在一起，使整个区域形成具有一定功能和结构的有机整体——城市群和产业带、产业集群。一方面，城市区域之间有相互作用；另一方面，城市与相邻的中心城市之间存在相互作用。在整个区域体系中，各个相对独立的城市是一个个子系统，中心城市的形成与发展、规模等级、集聚和扩散对整个区域经济的发展、城镇体系布局、周围地区城市产业水平等产生极其重要的影响。随着城市化水平的日益提高和产业地产业的快速发展，产业使得土地增值，区位理论对我国产业地产业发展具有重要的指导意义。

区位理论有助于分析产业的空间特征、布局规律，制定合理的产业地产业发展战略，在空间上合理配置不同类型产业地产，指导产业地产的区位选址。

产业关联理论侧重研究产业之间的中间投入与中间产出之间的关系。产业关联是指产业与产业之间以各种投入品和产出品为连接纽带的技术经济联系，主要包括产业间投入产出和供给需求的关系。产业间的关联程度可以用“关联效应”表示，关联效应是指某一产业投入产出关系的变动，对与其相关的其他产业投入产出水平的产生的直接或间接的影响。产业关联理论最主要的核心是对关联效应进行测度与评价，即产业投入产出分析。

产业关联理论应用于产业地产规划、招商，就是以产业关联理论进行产业集聚，以产业链进行招商指导。