云南民族地区乡村旅游开发中土地流转问题的原因

在经济欠发达的云南民族地区，市场经济比较落后，市场体系不完备，交易成本和传统文化对农民土地流转行为影响就比较复杂。

一、土地制度设计有缺陷

土地制度是土地的所有制、使用制和土地管理制度的统一体。在我国现行制度下，土地使用权是与土地所有权分离存在的一种用益物权，其相应的权利人享有占有、使用、收益的权利。同时，由于我国城乡二元土地制度的限制，城市国有土地产权和农村集体土地产权存在较大的差异。特别是农村集体土地产权缺失严重，从而很大程度上限制了土地流转的规模。第一，农村集体土地所有权界定不清晰。虽然《宪法》规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。但是却并没有具体规定哪些土地是集体的，更没有界定哪些土地属于哪一个集体所有。第二，集体土地所有权的权属不清，主体地位模糊。虽然《土地管理法》规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。但是“集体”是指哪一级，法律却没有明确规定。集体是拥有农地所有权的一方，农民则是拥有农地使用权的一方，虽说农民也是属于集体的一部分，但真正关系利益相关的是被征地的特定农民，但是作为农民和国家“双重代理人”的集体，往往无法有效保护农民利益。^[16]

我国《农业法》规定：“承包人在承包期内死亡的，该承包人的继承人可以继续承包。”这一规定很大程度上限制了土地流转。也正是在土地继承性产权安排制度的设计，不能完全体现农村集体土地产权的排他性和可交易性，极大地限制土地流转，从而导致土地价值得不到体现，伤害了农民的利益。《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”，第六十三条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。这条规定造成了我国城乡土地制度的二元结构，使得国有土地和集体土地权利不同，集体土地无法象国有土地一样进入一级市流转。虽然中共中央办公厅和国务院办公厅联合引发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，但只限制在某些地区农村进行试验。国有土地使用和权集体土地使用权的“不同权、不同价”情况仍将存在，进而导致土地价格极大不同，对农村集体土地流转有很大限制。

为了加强对土地资源的管理，自2004年起全国人大先后修改了《中华人民共和国土地管理法》，颁布《物权法》，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》等一系列政策性文件。纵观这些文件，在关于农民利益保护的问题上，各项法规文件的主要力度在于建立征收耕地补偿制度，完善征地补偿办法，以维护被征地农民的合法权益。而在农业项目上，尤其对于休闲农业项目农民利益保障的问题上却鲜有提及。由于乡村旅游发展迅速，加上其在产业、产权、土地价值上表现出的特殊性，规范性制度的建立远远滞后于实际出现的新情况、新问题。

二、社会经济发展相对滞后

导致云南民族地区乡村旅游土地流转总量少、流量低的主要原因，除了流转主体及流转机制存在的各种制约因素外，更重要的根源在于云南民族地区社会经济发展的相对滞后性。世界银行的一份研究报告指出：当人均GDP小于500美元时，农民以分散的自给自足方式经营土地为主，当人均GDP大于1 000美元后，农村土地的商业运作和市场价值才能开发体现出来，表现为土地拥有者强烈的转让土地的意愿，土地经营者扩张规模的迫切需求，二者的共同作用所形成的市场共振效应，是土地流转的根本动力。^[17]云南民族地区农民是否愿意大规模转让土地，在很大程度上取决于农民的收入水平，取决于当地的经济社会发展水平。研究还发现，非农产业比重越大的地区，以及农村劳动力非农化水平越高的地区，土地流转的规模也就越大。而云南民族地区由于社会经济发展水平较低，农业生产效率不高，农产品加工业、乡村旅游业等非农产业发展有限，不仅第一产业的牵引力不强、规模化经营程度不高，非农产业的吸纳劳动力就业空间亦狭小，农村劳动力转移就业难度较大，客观上制约了土地流转的流量规模。这些地区农地经营还仍然是农民生计的主要保障，非农产业不发达，农民获得城市非农就业的机会较少且不稳定，土地的实物保险功能较强，农民流转土地的意愿不高，从而进一步加剧了土地流转市场发育的滞后。

三、外出生活成本高，阻碍土地流转

云南民族地区农村多处于交通条件较差的僻地或边疆地区，离城市距离远，相应地，他们进入经济发达的汉族地区就业的费用比较高。另外，在城市就业，在城市就业，意味着来自民族地区的农民要负担更高的生活运转成本，如办理暂住证明、医疗保险、档案关系、户籍等。特别是对少数民族来讲，因民族生活习惯而引发的开支也会增加生活成本。例如在服装、食品上的特殊需求需要从家中带来必须花一定的邮寄费，能在城市买到的民族服装和具有民族特色的消费品，因为城市生产和销售成本要比家乡农村的高，所需费用也大大高于农村。为了保持必要的宗教或民俗活动，这些少数民族农民工也不得不额外有些支出。少数民族在城市居住往往还要考虑民族氛围，对能提供民族餐饮服务、宗教活动场所有迫切要求，这也意味着要多付出租金。对带小孩迁移的民族农民工而言，城市里教育费用远远比农村的高。另外，我国的《民族区域自治法》和党的民族政策都旨在缩减现实中少数民族同主体民族的种种差距，有着许多扩大投入、加强扶持的倾斜举措，那么这些只有在云南民族地区才能减免的税收，才能节省的教育、医疗开支等，也都随着少数民族到非云南民族地区城市中就业而部分丧失。而且对少数民族游子而言，在非云南民族地区城市中生活还经常要面对民族文化、宗教、饮食和语言上的不适应，这也给他们带来了心理成本的增加。少数民族除有对家庭和故乡的依恋而产生的主观上的心理成本外，还存在许多客观原因造成的心理压力，如制度上的约束、社会歧视和族群间的排斥、就业市场激烈的竞争形势等。^[18]由于外出迁徙及就业的高成本，极大地限制了云南民族地区农民外出的可能，成为土地流转阻碍因素之一。

四、市场意识不强、不擅长经营管理

乡村旅游的经营者，必须是具有一定的科学文化基础，懂得一定的经营管理知识，思想观念开放，善于学习综合素质比较高的人。但由于历史的原因和经济文化发展水平的限度，云南民族地区广大农民群众的文化水平不高，加之当前大多数云南民族地区的农民风险承担能力较弱，缺乏乡村旅游的经营管理知识和技能。特别是改革开放以来，云南民族地区农村中一部分综合素质比较高的农民，纷纷离开了农村，到城市务工经商，留在农村务农的不少是老、弱、病、残、妇，云南民族地区农村留下来的农民的文化水平、经营管理等，远远不适应现代乡村旅游规模经营的需要。

在云南民族地区的农村旅游景区和企业中，少数民族身份的企业主、主要经营者、大型经济组织的高层管理人员比例低；甚至直接纳入市场开发对象的民族聚集地和农村中，少数民族村民都未能成为市场的主体，或成为被雇佣的劳动力，或成为出租资源的“食利者”。这一特点从两个方面对土地流转产生重要影响。

一是制约了土地流转的流量。一般来说，云南民族地区乡村旅游市场开拓和专业化水平等发展比较滞后，导致乡村旅游的规模不大，规模化经营难以形成。大多数乡村旅游还处在“个体”经营的农家乐的模式上，这决定了其对经营土地保持着相对稳定的量的要求，进而抑制了可能参与流转的土地流量。二是制约了“转入大户”的形成。由于乡村旅游管理、协作经营的能力较低，云南民族地区的乡村旅游多以分散经营为主，产业化水平不高；外来有可能实现规模经营、有可能实现土地流转的“转入大户”或者数量较少，或者能力较小，对大量土地的转入意愿、消化能力相对较弱。可以说，自源性生产经营大户的欠缺使得“规模化”对云南民族地区乡村旅游发展的原生性牵引力十分有限。

五、农村土地流转市场发育迟缓

由于市场经济发展相对落后，交易平台、市场中介缺乏，农户分散的土地难以找到市场需求者，农地使用权流转交易成本高。为了克服交易成本障碍，当农户需要流转土地时，通常是在封闭基层政府范围内的亲戚、朋友之间采取非市场化的方式进行，且以口头协定的形式流转土地为主，流转面积小、时间短。对供需双方而言，这种交易约束建立在村规民俗的道德基础之上的土地流转，确实将交易成本降到了可以忽略的程度，但农地经营的不确定性因素较多，经营者的土地投资意愿受到制约。地处偏远的云南民族地区乡、镇，尽管有较好的发展乡村旅游的条件，但由于缺乏有效的信息沟通，农民想流转而找不到流转的对象。对农户而言，这笔土地资产无法通过流转而获得收益，难免处于留之无用、弃之可惜、流转无门的尴尬。^[19]

六、农村土地确权和登记制度不完善

在我们调查的过程中也发现很多边远地区农村土地还没有进行确权。土地权利登记是土地登记的重要组成部分，是为了确定土地权利的归属、变更以及土地权利状态有无负担等，是对土地权利的确立、变更、转移、消灭所做的记录。它是土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利流转合法生效的依据。《流转管理办法》第十七条规定，同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。《土地承包法》第四十九条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。从这一条可以理解，未经登记的土地承包经营权不可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，表现出登记生效要件主义的特征，即形式主义的物权变动模式才具有的特征。^[20]

我们认为现行农村土地承包经营权流转的登记制度有其缺陷。首先，登记公示是物权享有和变动的基本原则。“就土地物权法而言，土地登记的基本目的，在于确定土地权利归属和保障土地交易完全”^[21]。“现今世界各国，无论英美法系还是大陆法系，均采用登记制度”^[22]。为了保证农村土地承包经营权的安全，不仅要对已经取得了土地家庭承包权的农户进行登记确权，而且还应该对每一次土地承包经营权的流转进行应登记，登记备案之后才能生效。目前，各地政府对土地流转采取的物权变动管理模式并不合理。其次，《土地承包法》仅规定采取互换、转让方式的土地流转可以依当事人要求登记，可以看出，这项规定有两个问题，一是对其他流转方式引起土地承包经营权的变更没有规定要登记，这不能保证土地流转安全；二是对土地经营权变更登记的规定并没有强制性，而是根据当事人是否有要求才进行登记，如果当事人没有要求，可以不登记，这样的规定过于灵活，对土地交易安全同样没有保障。

从调查情况来看，在云南民族地区还有较多的农户没有取得土地承包经营权证书，土地所有权关系及其概念不明确。而作为土地制度的基础的土地产权，缺乏清晰界定，缺乏固化表达，不仅应对激化的人地矛盾乏力，而且限制土地使用权的流转和人员的流动。土地权属不清楚，资金和技术大规模地投入农村其合法权益就缺乏有效保护，土地的价值无法得到真正体现，农民也不敢“离土”，外来资金、技术也不敢进入，乡村经济只能陷入一起穷的“内循环”。云南民族地区土地确权制度的不完善，严重影响土地流转的效率，成为乡村旅游发展中土地流转的重要制约因素之一。

七、云南民族地区土地流转保障体制弱效

造成云南民族地区乡村旅游开发中土地流转持续性差的原因是多方面的，其中尤以云南民族地区弱效的土地流转保障体制最为突出。由于云南民族地区乡村基层政府社会保障、金融保障和技能保障等功能的弱效性，使得该地区的民族群众在面对土地流转时出现“不愿转”“不能转”“不敢转”等突出问题，加大了土地流转的难度和压力，加剧了土地流转的不可持续性。首先是弱效的社会保障导致农户“不愿转”。例如，到城市打工的农民工工资偏低、不能平等地享受城市教育、卫生、医疗、养老等公共服务、不能享受城市廉租房和经济适用房政策；等等。土地作为他们有朝一日在城市呆不下去时还能回家的最后生存保障，是不可能轻易拿出来流转的。如果一味强调土地流转的重要性，并采取各种手段强制流转，可能会损害农民的长远利益，对农村发展、社会稳定都会造成很大的破坏。长期以来，云南民族地区的社会保障体系处于缺位状态，即使近年来有所改善，其所发挥的保障功能亦十分有限。可以说，现实生活压力以及相对稳定的土地收益加强了农户对土地的依赖性，再加上云南民族地区土地征收的补偿标准偏低，土地补偿安置费只够农户维持几年的生活所需，更进一步加强了农户“不愿转”的心理倾向。其次是弱效的金融保障导致农户“不能转”。毫无疑问，农户开展土地流转以及流转后的旅游经营需要大量的资金支持，而云南民族地区的农户仅依靠自身的力量是难以筹集大量资金进行规模化经营的。相对于旺盛的金融服务需求而言，民族乡村地区的金融体系发展却较为落后，对农户规模化生产经营的金融支持十分薄弱，“贷款难、资金少”无疑加大了农户“不能转”的现实阻力。再次是弱效的技能保障导致农户“不敢转”。当前，对云南民族地区乡村旅游开发中土地流转的关注主要集中于土地流转的现时性利益分配上，缺乏对失地农民的有效关注，失地农民持续发展困难大，无形中加强了农民“不敢转”意识态度。例如，在政府主导的乡村旅游开发模式下，农民的土地被征走，给被征地农民一个低保、一笔补偿金就此完事，缺乏对失地农民理性规划补偿金的指导或非农生产经营技能的培训，缺乏对失地农民长远发展的合理制度安排，再加上云南民族地区农民在思想观念、市场意识、职业技能等方面的劣势，使之往往在“失地”之后再“失业”，丧失了长期生活的基本保障，甚至有可能成为社会发展的不稳定因素。

八、缺少科学合理的土地利用规划和乡村旅游发展规划

导致云南民族地区乡村旅游开发中土地流转表现出规模小、自发、分散、无序等问题的原因之一，还在于云南民族地区乡村旅游开发中的土地流转缺少科学合理的规划指导，尤其是乡村土地利用规划和乡村旅游发展规划。要解决好云南民族地区乡村旅游土地流转效益问题，构建要搞好乡村旅游的策划和规划。基于乡村社会经济发展和土地的自然历史特性，乡村土地利用规划、乡村旅游发展规划或乡村旅游用地规划可以对乡村未来土地利用，尤其是乡村旅游土地利用做出超前性的计划和安排，能够在时空上对乡村土地资源（特别是乡村旅游用地资源）进行合理的优化整合和组织利用。然而，由于大部分云南民族乡村地区有关土地利用规划的缺位，导致在土地流转中对流转土地的规模、用途、形式等难以做到清晰的把握和控制。这不仅直接造成了低效利用带来的土地资源浪费，而且还会由于流转主体的各自为政蚕食了云南民族地区的原生态旅游景观，对乡村旅游资源可能造成不可逆转的景观破坏。

九、土地管理没有体现云南民族地区特殊性

现行土地管理法律体系形成于计划经济向市场经济转型时期，管理制度与相关政策方面，在很大程度上还受计划经济的影响。随着市场经济的逐步确立，一些制度和政策的缺陷已日益突出，其表现之一是在建设用地管理、基本农田、农村遗产保护等方面，没有具体情况具体分析，不能充分考虑民族地区的自然条件、资源状况、民族文化、生产方式、社会经济发展水平等诸多特点制定土地管理制度，对民族区域自治地方的优惠政策操作性不强，难以落实。例如，不分地区、不论条件地把保护耕地放在唯一的地位，导致土地管理总体思路偏离实际^[23]。勿庸置疑，《土地管理法》把“合理利用土地和保护耕地”提高到法定国策的重要地位，意义非常深远、重大。而云南民族地区应该针对土地资源数量上有相对优势的特点，对“保护耕地”则应该本着从实际出发，因地制宜的原则，做到宜农则农，宜林则林、宜牧则牧、宜渔则渔、宜旅则旅，“保护耕地”的政策要与民族地区环境特点相结合，既能加强云南民族地区农村土地保护又能提高土地利用率。在云南民族地区生态保护重点区，保护草原、林地的意义和重要性并不低于对耕地的保护，所以在贯彻《土地管理法》，就要从实际出发，实事求是，保护与利用结合，把曾经乱垦滥开的山地、坡地、劣质耕地退耕还林还草，恢复生态环境，从而达到《土地管理法》“十分珍惜、合理利用土地”目的。

云南民族地区由于经济落后、生态环境非常脆弱，当地的林地和草地是生态环境保护的重要屏障，把林地、草地和耕地三者放在同等地位进行综合保护更具有现实意义。例如，云南民族地区现在25度以上的坡耕地有1 200万亩，这些地方都是贫困地区。其贫困的原因就在于在不适宜种植业的地方发展了粮食种植，破坏了生态。如果把这1 200万亩坡耕地进行退耕还林，发展旅游果园，即使生态得到修复，也解决了老百姓的贫困问题。云南民族地区农村特别是山区，耕地多是风蚀沙化的中低产田，农民靠天吃饭，对那些“种一坡、收一车，打一笸箩、煮一锅”广种薄收的耕地一味保护，无异于保护落后。再如，不考虑云南民族地区的自然资源和土地条件特殊情况，片面强调占用耕地“占多少，垦多少”总量动态平衡的规定，实际上违背了云南民族地区生态环境保护的客观规律，不利于云南建设全国生态文明排头兵的战略方针。有学者研究分析我国过去20年国家水平和省级水平的耕地变化后认为，中国的耕地总量动态平衡是通过西部生态脆弱区的土地开发和复垦弥补东部发达地区耕地数量的减少来实现的。西部地区大量的坡地荒地被开垦为耕地，不仅质量明显低于被占用的耕地，而且加剧了生态脆弱区的土地压力，从而造成了大面积的水土流失和土地沙化现象。^[24]

像云南民族地区这样经济发展相对落后、自然生态环境脆弱、地处边疆的少数民族聚居地区，国家能源、交通等基础设施建设的投资成本本来就比其他省（市）高，尽管云南民族地区经济发展比较落后，但城市建设、国家交通、能源、水利等基础设施建设项目用地都要涉及征用集体土地的补偿和安置问题，不可避免地加大了建设项目投资成本。如果按“占一补一”规定，占一亩产量很低的劣质耕地，再开垦一亩同等质量的耕地作为补偿，这样做既浪费了生态资源又提高了建设成本，对农村经济发展毫无实际意义。

在政府强制征地时强调是为了“公共利益”，但农民经常不认可，出现两方利益点上的巨大分歧。《中华人民共和国土地管理法》规定，由于公共利益的需要，可以对农村土地进行征用，第二十三条第二款还特别强调“建设征用土地，被征地单位应当服从国家需要，不得阻挠”；《中华人民共和国农村土地承包法》第十条规定“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地经营权转让”，第四十八条规定“如果本集体经济组织以外的单位或个人需要承包农民集体所有的土地时，应当事先经过本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”；党的十五届三中全会做出的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》则再次肯定了“土地使用权可以合理流转，但要坚持自愿、有偿原则依法进行，不得以任何理由强制农民转让”。但在实行分级限额审批制度的背景下，我国土地管理绝大部分权利集中于县、乡政府手中，土地流转的决策权往往演变为地方政府内部的行政决策。只要出让土地的总成本小于总收益，政府就有低价征用并高价转让的驱动力，某些官员会利用手中掌握的行政权力，通过阻止土地市场化交易的办法与“外部人”进行不正常的交易，进而影响土地利用分配的公正性，造成土地资源配置的随意性和混乱性。^[25]

云南民族地区农村土地资源的特点之一是农产品经济价值低，而生态价值、社会价值和旅游价值相对高，但长期以来，我们把传统农业土地资源价值简单地等同于土地资源的农产品产出值，鉴于乡村旅游用地性质未发生变化，因此人们也就自然而然地将乡村旅游土地资源的价值等同于土地资源的农产品产出值。而这种简单的、残缺的土地资源价值认识体系正是造成当前云南民族地区农村土地资源价格被严重低估的根源之一，在休闲农业的发展中，由于土地流转利益分配机制的不完善，从而引发的农民与企业之间的矛盾，在不同程度上阻碍了土地流转。

十、农户的文化认同不高，受传统观念束缚

本书作者曾在2010年对云南民族地区农村中1000农户做过问卷调查，统计结果显示：有51.3%的农民认为，土地流转是“卖土地”；有46.4%认为土地流转是“国家征用土地”，说明一些农户当时没有完全理解土地流转的确切含义。而且相当一部分农民对规范的土地流转以需要什么条件？土地流转后会有什么风险？并没有认真思考过。此外，云南民族地区许多民族都有自己的农耕文化，对土地有特殊的感情，对土地流转有抵触心理。云南民族地区是同质性较高的聚落基层群体，受历史传统和宗教信仰的影响，在农村形成了自己的风俗、习惯和认知体系，对农村土地流转的重要性以及群体利益共识的达成有重要的影响作用。人们从事着同样的生计方式，遵循着同样的生活轨迹，受同样的道德规范制约，因与外界异质社会交往不甚频繁，使他们重农轻商的意识较强，农民对失去土地的顾虑很大。我们的问卷调查也表明：大约有80%的农民认为，“没有土地生活就没有保障”，所以，农民不能没有土地，“没有土地就不叫农民”。这表明，云南民族地区农民对自己的身份有着特殊的理解、有着独特的含义，他们不仅是农民，更与耕地融为了一体。我们在西盟佤族自治县岳宋村调查时询问当地的一个读初二的女孩子，问她毕业后干什么，她回答将来会读高中，读完高中后回家种地，认为土地是一辈子的事，打工是暂时的，只有种地才能保证自己的一辈子有饭吃。另一个佤族妇女娜冷告诉我们：她想外出打工，但她丈夫不允许，说佤族人就应该守着土地干活，无论收获多少。再如，石林风景区由于被列为“世界自然遗产”，政府要求风景区内的村民搬迁，但有部分村民拒绝，我们调查时问他们不愿意搬迁的原因，有村民说：“新地址风水不好。”这是村民普玉（化名）对于不愿搬迁的解释。他说五棵树村很久以前就是从“新地址”的位置迁出来的，“以前在那里出生的孩子都养不大。”耕地对这些少数民族而言，不仅仅是生存或社会保障那么简单的事，而且关系着文化的传承，寄托着民族之魂。这些社会文化因素的影响，土地流转的当事人往往并不是“经济人”，而是“社会人”受一系列社会规范尤其是乡土伦理规范的约束，因此，在云南民族地区的乡村旅游土地流转，是多重社会逻辑的交互作用的结果，应被看作各种社会关系交互作用的产物。在云南民族地区乡村旅游土地流转不仅仅是一种经济属性而且还是一种社会属性。

【注释】

[1]杨筑慧.橡胶种植与西双版纳傣族社会文化的变迁［J］．民族研究，2010，5：65.

[2]孙岿.边疆少数民族在土地流转中的权益保障问题研究［J］．辽宁师范大学学报（社会科学版），2013（1）：88－91.

[3]刘奇.农村土地问题的现实困境［N］．农民日报，2014－04－19.

[4]孙岿.边疆少数民族在土地流转中的权益保障问题研究［J］．辽宁师范大学学报（社会科学版），2013，1：44－45.

[5]杨竹清，邱继勤.农村土地流转对乡村旅游之效应研究［J］．旅游论坛，2010，3：25.

[6]刘奇.农地抵押贷款的困境［J］．中国金融，2014（3）：44－46.

[7]王小映.土地征收公正补偿与市场开放［J］．中国农村观察，2007（9）：38－40.

[8]浙江省农业厅.当前农村土地承包经营权流转出现的新情况新问题［EB/OL］．中国农经信息网，2007.

[9]张照新.中国农村土地流转市场发展及其方式［J］．中国农村经济，2002，2：78.

[10]郭晓鸣，张克俊，庞淼，付娆.必须高度重视农村土地流转中存在的问题和潜在风险［J］．农村经济，2011（2）：76－78.

[11]叶剑平，等.中国农村土地流转市场的调查研究——基于2005年17省调查的分析和建议［J］．中国农村观察，2006，4：54.

[12]周良金.我国《农村土地承包法》在实施中存在的问题及对策分析［J］．乡镇经济，2006（11）：66－68.

[13]郭晓鸣，张克俊，庞淼，付娆：必须高度重视农村土地流转中存在的问题和潜在风险［J］．农村经济，2011（2）.

[14]郭华，甘巧林.乡村旅游社区居民社会排斥的多维角度感知［J］．旅游学刊2011，8：93.

[15]刘奇.应尽快建立农地经营的准入与退出制度［J］．中国发展观察，2013，12：40－42.

[16]林瑞瑞.土地增值收益分配问题研究［D］．中国农业大学博士论文，2015－05－01.

[17]曾超群.农村土地流转问题研究［D］．湖南农业大学博士论文，2010－04－15.

[18]江曼琦，等.少数民族迁徙就业的成本和收益与城市民族工作的开展［J］．云南社会科学，2010，1：27.

[19]雷红.农地使用权制度变迁与创新研究［D］．博士论文，2007，3：118－120.

[20]胡晶，郑宝华.加快云南耕地承包经营权流转的对策建议［J］．云南社会科学，2011（5）：88－90.

[21]王卫国.中国土地权利研究［M］．北京：中国政法大学出版社，1997：20.

[22]江平.中国土地立法研究［M］．北京：中国政法大学出版社，1999：142.

[23]国土资源网.2004－12－08.

[24]田青.土地管理应体现云南民族地区特殊性［J］．观察与思考，2004，12：36.

[25]徐本鑫.“两型社会”建设背景下集体林权流转制度研究［D］．重庆大学博士论文，2011－10－01.