公共租赁房投资运营支持体系相关对策建议

1.加大多方位政策支持力度

公共租赁房的保障性质决定政府要对公共租赁房进行支持，这一点毫无疑问。但是到目前为止政府如何对公共租赁房进行支持，尚不明确。要建立和完善政府的政策支持体系，必须健全以下优惠政策：

（1）土地来源。用于建设保障性住房的土地有划拨、低价出租、补贴出让、市场价出让等主要形式，其中土地出让并不利于控制租金水平和可持续发展，因此公租房用地在今后的发展过程中应设立专项用地，在建设源头上控制土地成本。在目前土地成本急速上涨的情况下，采用招拍挂的出让方式来获得土地进行公租房建设对于投资机构而言毫无利润，除非政府给予类似于教育用地、农业用地等的公租房专项用地，才有利于控制成本，实现“微利”。

（2）税收支持。政府应为公共租赁房的开发制定专门的税收优惠政策，包括土地获取交易与登记、物业持有、租赁经营等方面的税收减免，间接降低公租房开发、经营以及维护成本，从而更好地控制入住成本，使入住者受益。

（3）配套费用的补贴。在公租房的日趋成熟过程中，大型配套设施必不可少，政府可依据情况严格审查并进行配套设施购买和维护费用的资金补贴或者实物补贴。

（4）金融支持。政府提供的金融支持主要体现在银行提供低息贷款或政府进行贴息，如果建设项目的投资回报率高于贷款利息率，那么建设主体可独立完成建设，降低政府的保障力度。

（5）市场化支持。政府给予公共租赁房投资运营公司间接支持以保证运营机构的效率和可持续性。例如通过市场化途径拓宽机构的融资渠道，允许其通过上市、信托、投资基金、发行债券、融资产证券化等方式筹集长期性资金发展公共租赁房，鼓励各类基金投资经营住房租赁业务。

此外，对工业用地的公租房项目，其用水、用电、用气按照居民生活标准计价；对参与公租房开发运营的社会机构提供各种程序及媒体宣传上的便利等等。

2.建立公共租赁房专门管理机构

公共租赁房体系作为住房保障体系中的重要组成部分之一，涉及计划、财政、金融、税务、规划土地、司法等许多部门。此外，随着公共租赁房的大量建设及各区县公共租赁房投资运营管理公司的成立，上海市公租房的管理协调工作越发艰巨和繁重，非常需要一个专门管理机构进行监督管理。可以借鉴重庆市经验，成立“公共租赁房管理局”，对上海市住房保障和房屋管理局负责或对上海市住房保障和房屋管理局及上海市规划和国土资源管理局负责。“公共租赁房管理局”的职责定位于为公共租赁房建设或运营机构提供支持服务，包括为公租房建设提供政策建议，争取税收、土地、财政资金等优惠政策及其他政府资源，对公租房运营进行监督等。

3.建立完备相关法规体系

根据《上海市人民政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》、《本市发展公共租赁房的实施意见》等相关法规，进一步完善公共租赁房制度相关法规体系。在此基础上研究并制定上海的配套规章和政策措施，明确各类房屋租赁业务的办理程序和税费标准，适时推出《上海市公共租赁房租金管理办法》、《上海市公共租赁房租赁合同样本》等法规。通过建立起一整套相对完备的相关支持法规体系，出台一系列政策措施，促进公租房规范、健康发展。此外，建立和健全公共租赁房的相关立法还能提升公共租赁房本身带给民众的安全感和稳定感。

4.建立公共租赁房发展基金

投资回收期长和利润低是公共租赁房的显著特点，所以应完善发展公共住房金融体系，为公共租赁房建设提供政策性长期融资支持。可以借鉴韩国设立的国民住宅基金、租房发展基金，上海市政府组建“公共租赁房发展基金”或“住房保障发展基金”，负责汇集住房公积金、房地产产业基金、保险基金等多渠道的住房保障资金，引入专业金融机制对资金进行管理运营，包括进行REITS（房地产投资信托基金）和实施贷款证券化，为大规模的公共住房开发提供长期低息贷款支持，实现住房保障资金在住房体系内部长期循环多元利用。

5.建设公共租赁房信息管理平台

在完善公租房管理方面，还需要负责全市公共租赁房房源信息收集、调配、管理的平台，所以在公租房运营过程中应该建立全市联网的公共租赁房服务信息平台，并与房地产租赁合同登记信息系统、实有人口管理信息系统相衔接，形成完整的全市住房租赁服务的信息网络系统。信息平台应该包含两大功能，一是管理功能，二是信息发布功能。公共租赁房信息管理平台与商业资讯机构（如赶集网、新浪网等）合作，通过商业机构高效的信息系统和专业化运行把信息及时、迅速向社会发布。这种信息发布方式既可以促进信息传播，让社会共享信息，同时激励监督公租房信息管理平台不断完善信息管理的工作。

6.完善公共租赁房监管体系

（1）公示制度。公共租赁房制度的制定与推广，公共租赁房的建设、分配、管理程序，各项资金的来源及使用等等，都需要一个完善的信息公开制度来体现各项制度的施行是否有力，体现公平效率原则。因此，应建立公共租赁房的建设、分配、管理程序，资金的来源及使用的公示制度。由于公共租赁房的建设大部分来源于政府财政支出，避免灰色地带及寻租现象的发生，有必要建立有效的信息公示制度，以保障资源得到高效利用。公共租赁房的信息公开制度建设可以参考中央2007年4月颁布的《政府信息公开条例》。公示信息可以通过信息管理平台发布。

（2）租户监督。最经济的监督是来自租户的监督，最高效的监督是来自租户的监督，因此，应充分发挥租户之间的监督，完善公租房经营管理。首先，利用租户之间的相互监督可以充分避免不符合入住条件的租户和违规行为。其次，利用租户对经营管理者进行监督，可以促进管理者不断完善服务、减少寻租行为。因此，在公租房运营管理中应充分创造让租户监督的方法和途径，包括公开信箱、网络租户论坛、微博等，其中最重要和有效的途径是通过网络途径。建议公租房运营管理公司与搜房网、新浪乐居、微博等房产网和社交网络合作，建立公租房租户论坛、微群等公开交流方式，促进公租房在阳光下和民主监督下不断完善。

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