公共租赁房概念及特征

住房和城乡建设部政策研究中心课题组在《发展公共租赁房、实现住有所居》专题报告中对公共租赁房的定义是，投资者（政府或企业等）持有房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群，其租金水平高于廉租房，低于商品房。深圳市为区别于经济适用房、廉租房等概念，将解决住房保障夹心层问题的保障性、政策性住房统称为公共租赁房，即政府提供政策优惠，限定建设标准和出租价格，面向低收入住房困难家庭出租的保障性住房。北京市对公共租赁房的定义也强调了政府的政策支持、限定面积、价格和保障对象等。2010年上海发布了《上海发展公共租赁房的实施意见》，其中认为公共租赁房是政府提供政策支持，由专业机构采用市场机制运营，根据基本居住要求限定住房面积和条件，按略低于市场水平的租赁价格，向规定对象供应的保障性住房。虽然各地关于公共租赁房的定义各有不同，但在本质上都是异曲同工的，在政府干预、低价出租、保障范围和保障性等方面都有着很多的共同点。

然而，公共租赁房作为住房保障中的新品种，是近年来逐渐兴起的概念，政策制度方面还有待进一步完善，其基本原则是人人享有适当的住房而非居住有其屋，提供的是过渡性保障。此外，公共租赁房具有以下基本特征：

第一，准公共产品。根据公共产品理论，公共租赁房作为保障性住房，具有公共产品属性、属准公共产品范畴，是具有排他性但没有竞争性的产品。

第二，正外部性。公共租赁房的生产和消费具有正的外部性，其供给可以提高低收入人群的居住环境和生活质量，与城市旧城改造等项目结合有助于消除城市棚户区和脏乱差现象、改善城市的生产生活和治安环境，促进城市和谐友好发展。

第三，政府参与。公共租赁房的公共产品属性和正外部性的存在，决定了政府干预的合法性与合理性，在其融资、开发、建设、运营管理的全过程都应处在政府的监控、管理和政策支持的范围之内。

第四，非营利性、公益性。无论是政府直接负责建设，还是以其他方式开发建设的公共租赁房项目，都不能以营利为目的。公共租赁房租金低于市场水平，其租金水平往往以低收入家庭可承受水平为主要标准，适度考虑相关机构的投入和运营成本而指定的，具有一定的公益性。

第五，保障范围明确，阶段性保障。公共租赁房对于保障对象有明确的限制性，其保障范围具有严格的条件，且随时监控。而且，公共租赁房属于阶段性保障住房，当中低收入家庭住房条件和收入水平等发生变化，退出保障范围内外，应当退出公共租赁房，或者交付市场价格水平的租金。