1.明确公共租赁房的投资建设主体及模式
（1）明确公共租赁房投资性质。根据《上海发展公共租赁房的实施意见》，“公共租赁房是政府提供政策支持，由专业机构采用市场机制运营，根据基本居住要求限定住房面积和条件，按略低于市场水平的租赁价格，向规定对象供应的保障性租赁住房”，这确实为公共租赁房提出了性质的定位，但是这个定位不够明确。尤其是公共租赁房投资是非盈利性投资、微利投资、低利润投资还是市场利润投资？根据国际经验，韩国、日本、新加坡等发达国家的公共租赁房均由政府下属的专门机构进行投资，所得收入再进行循环使用，结合我国对公共租赁房建设“保本微利”的原则，微利投资是今后公租房建设投资的性质，不但符合公租房的保障性住房性质，而且也有利于吸引部分企业投资公共租赁房的建设。
（2）明确投资主体和投资模式。在政府支持保障性住房的大背景下，公共租赁房的投资主体有多样化选择，可以是政府下属的国有资产管理公司、国有企业、民营企业，甚至几个主体采用合作的方式进行投资建设，各有利弊。根据国际上的成功经验，再加上公共租赁房具有长期经营和长期管理特点，建立政府专门机构来全权负责公共租赁房的投融资建设比较适合上海市公租房的发展。随着上海《住房保障工作目标责任书》的签订，市、区两级政府已经组建了16家公共租赁房投资运营有限公司，并以“国有独资、独立法人、封闭运作”为原则进行经营，政府在土地取得、开发融资和税收方面给予相应优惠政策。因此，今后公租房的投资主体是各区县的公共租赁房投资运营有限公司；投资模式是政府或社会机构投资公租房投资运营公司，运营公司再利用投入资金或资源进行公租房建设和经营管理，或者社会机构与公租房投资运营公司共同合作建设、经营公租房。
（3）鼓励企业参与市场化运作。在上海主要是一些实力强大的企业和工业园区组织建设单位租赁房，其他社会机构参与较少。广州已经有开发商开始探索公共租赁房模式，国内首例由开发商出资、探索解决低收入群体住房问题的项目——万汇楼已经开业。今后，上海应鼓励社会参与公共租赁房建设，支持大型企业在自用存量土地内按政策、规划及需求建设公共租赁房；鼓励事业单位、大专院校、开发区及产业园区等社会力量参与公共租赁房建设；特别是鼓励开发商和各类企业参与公共租赁房的商业化、市场化运作，减少区政府和国有企业的压力，同时提高运作效率。社会机构参与建设公共租赁房的，既可利用自用土地自筹资金进行建设，也可与政府合作建设，由政府提供土地、社会组织投资，按投资比例明确产权份额，产权共有。
2.发行公共租赁房建设债券保障资金投入
“十二五”期间，上海市开工建设和筹措公共租赁住房（含单位租赁房）1 000万平方米、约20万套（间）。规划期内，预计新增供应达到竣工交付标准的公共租赁住房900万平方米、约18万套（间），其中2011年上海市将建设筹措公共租赁住房200万平方米、约4万套，供应50万平方米、约1万套，公共租赁房资金投入巨大。
（1）债券融资可行性。2011年6月国家发改委办公厅发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，指出支持保障房建设企业利用债券筹资，引导更多的社会资金参与保障房建设。2011年7月，财政部、住房和城乡建设部印发《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》，按照20%比例，测算公共租赁住房项目资本金需求，资本金资金筹资渠道包括地方政府债券资金。以上两份文件的出台为公租房发行债券融资提供了法律依据。
（2）债券融资金额。如果按照1万元/平方米测算，“十二五”期间上海公租房建设资金共需约1 000亿元，其中2011年需要约200亿。2011年公租房建设中，上海市安排了财政资金16亿元，各区县政府匹配资金预计约32亿元；2011年中央代地方发行的2 000亿元的国债，上海市获得71亿元的地方债，根据“优先用于保障性住房，特别是公共租赁住房建设”的精神，按35%计提，则用于保障性安居工程资金约21亿元，若保障性安居工程资金中30%用于公租房建设，则资金约7.46亿元；2011年公共租赁住房中央补助资金已到位3.97亿元。前三项资金总共约59.43亿元，此外上海市政府通过住房公积金投资及引进保险资金投资等方式促进公租房建设，总共筹措资金可能在100亿左右，占公租房投资资金总需求的50%左右，另外50%资金来源需要通过发行债券融资。
若按照2011年上海市公共租赁房投资资金来源比例测算，债券融资比例占50%，则“十二五”期间公共租赁房建设需要发行债券融资金额约500亿元，其中2011年需要债券融资约100亿元。
（3）公共租赁房建设债券发行。发行主体。为保障公共租赁房的建设，上海市已经按照《本市发展公共租赁住房的实施意见》组建了卢湾区公共租赁房投资运营管理有限公司等16家公租房专业投资营运机构，因此，公租房建设债券的发行主体是各区县成立的公租房投资运营公司。
发行期限及流通条件。公共租赁房资金投入规模大，资金占用期长，资金回笼速度慢，综合考虑债券发行期限与成本等因素，可以考虑发行3～5年中长期债券。同时，根据公租房的特点，建议公租房建设债券自发行日起6个月后可以在市场流通。
收益率。公共租赁房建设是一项重大民生工程，公租房运营收益稳定且有政府财政担保，风险可控、安全性很高。综合各项风险因素及参考其他金融产品收益率，公共租赁房建设债券票面利率参考值可定为5.6%～6%。
3.注重建设公租房投资者退出机制
为了增加企业运作灵活性和公租房资产流动性，政府相关部门应该建立合理的投资者退出机制。
一是建立公共租赁房产权转移机制。国有企业可以通过公租房产权转移引入社会资金，社会机构（开发商、慈善机构、基金等）可以通过产权转移回收资本，增加公租房的流动性，逐渐将公租房推向市场。产权转移可以是公租房运营公司股权转移，也可以是公租房产权转移。推动公租房产权转移机制的发展，关键是要放宽公租房交易的限制条件，同时保证公租房只租不售、住房保障、公共产品等性质不改变。
二是公共租赁房“先租后买”。当政府（以土地免费划拨或折价入股等形式投入的）公共资金无法回收，公共财政资金难以循环利用，政府激励不足时可以考虑公租房私有化，如英国80年代开始大量出售保障房。在短期内这个政策不具备可行性，但在未来却可能是一个发展方向。
4.公租房建设选址和住房标准相关建议
选址：上海今后建设的公共租赁房将面对更为广大的“夹心层”群体，不仅仅限于工业园区或具体单位，且覆盖区域也将更为广泛，因此在公租房选址上与以往不同。公租房的选址应该综合考虑多方面因素，不仅仅需要考虑土地供给和成本，而且还考虑交通状况、配套设施等等，但总体原则应是保证入住者工作、生活便利性的前提下使成本最小化。选址初始以城市次中心的中环周边为主，逐步向外环周边布局，配合城市产业转移，与轨道交通布局衔接，引导中心人口和外来人口到市郊新镇定居。
住房标准：根据不同保障对象的经济承受能力，上海的公共租赁房可以划分不同的类型和档次。“新白领”阶层、本市未被纳入现行住房保障体系的中低收入家庭或个人、普通外来务工人员这三群体在经济支付能力上依次减弱，相应的，对居住条件的要求也由高到低依次排列。因此，针对“白领”阶层开发的公共租赁房需要设施齐全、配置较完善，租金可相对提高；而为后两类群体提供的公共租赁设施可以相对简单，关键是要确保租金低廉。对于上海近郊及以外地区，可依托产业园区与开发区，建设农民工公寓；对于中心城区及近中心城区，建设人才公寓。按照国务院24号文和李克强对《基本住房保障法》的讲话精神，保障性住房都要立足基本住房标准。面积不能过大，原则上应低于60平方米；但要基本以成套为主，2室户为主，兼有少量1室户和共有卫生设施的单间，也可建设面向外来务工人员的集体宿舍，总体上体现“面积不大功能全”的特点；简单装修，成套的配齐家电。公共租赁房建筑质量不宜过低，要符合人们不断快速提升的住房需求，要避免沦为贫民窟，要考虑到将来出售的可能性。具体户型面积及分配比例可以参照表4。
表4 公租房户型及分配比例
该表为参照上海某大型公租房项目估算而来。
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