衡量公共租赁住房建设与运营经济可持续的思路

公共租赁住房建设运营可持续是指在一定的期限内，公共租赁住房项目全寿命周期（包括建设和运营期两个阶段）的现金总流入与建设运营阶段的现金总支出的净现值等于零时确定的成本租金不大于公共租赁住房租金。在运营可持续的基础上，可以进一步加入公共租赁住房的建设或购买取得成本，考察公共租赁住房建设和运营的可持续。其中，建设期主要是资金的投入阶段，该阶段主要的成本是土地取得成本（C6）和建安成本（C7）。

（1）土地取得成本（C6）是指通过旧城拆迁或征收农民土地后得到的净地成本，由于旧城拆迁成本过高，目前上海集中建设的公共租赁住房用地来源一般是新增建设用地，并且由于是政府保障性质，土地多是政府直接划拨的，土地获取成本为0。

（2）建设成本（C7）：将一块净地建设成为可供入住的住房所需的所有成本，包括：建筑安装成本、配套设施投入费、绿化费、管理费用、财务利息以及精装修成本等。

由于公共租赁住房取得方式具有多样性，建设、购置等初始获得成本的范围具有不确性。如果公共租赁住房房源采用在新增住宅用地上新建，则其建设成本主要包括土地（主要是拆迁补偿费用等）和建设成本（建造安装等），如杨浦区新江湾城的尚景园、普陀区的馨悦公寓等；如果公共租赁住房通过社会存量房源筹措，则其成本中包含购置成本和公共租赁住房适应性改造和装修成本，如闵行区的鑫都城宝铭苑、翔泰苑等；也有的是回租空置或者群租严重的动迁房源，则其成本中主要包含的是支付给动迁房主的租金，如长宁区回租的新泾北苑小区部分住房等。总体而言，其成本构成主要概括（见图3）。

图3　建设与运营可持续的成本收入结构

基于建设期成本和运营成本的净现值计算公式如下：

其中，NPV是净现值，R1为名义租金年收入，R2为物业管理收入，R3为补贴收入，R4为商业设施收入，i为折现率；C1为管理成本，C2为维修成本，C6为土地取得成本，C7为建设成本。

令NPV＝0，倒算此时R1所对应的成本租金，并且比较成本租金与公共租赁住房租金（当前实际租金）之间的关系，如果成本租金小于公共租赁住房租金，则项目在建设运营阶段具备经济可持续性，政府并不需要除税费减免外的其他额外投入，如果成本租金大于公共租赁住房租金，则需要确定相应的财政投资和补贴，才能维持其建设与运营的经济可持续性。