公共租赁房经营管理相关对策建议

1.把握公共租赁房性质定位

公共租赁房应该是为区域内阶段性居住困难者提供适宜的居住服务，并收取合适的可承受的价格，通过合理的运营管理降低成本、提高服务质量，运营公司做到自负盈亏，持续经营。公共租赁房的含义应包含两个方面，一是住房保障性质：根据上海市公共租赁房政策方案，主要要解决本市青年职工、引进人才和来沪务工人员等常住人口的阶段性居住困难，从而使上海的住房保障覆盖面实现从户籍人口为主扩大到城市常住人口。二是市场运作性质：公共租赁房属企业投资（政府补助）项目，需综合考虑项目运作过程中的全程成本，必须能做到自负盈亏；而从可持续角度考虑，应该有一定的微利，能弥补将来可能产生的财务成本和运作成本，包括运营风险问题。

2.关于申请对象和审批标准的建议

申请对象：公共租赁房不能限定本地户籍居民，更多要向外来人口倾斜。公共租赁房应该向全社会开放，通过化解社会租房矛盾，有效满足过渡性、周转性住房需求。应该欢迎各阶层入住，努力实现各收入阶层混居，避免贫困群体聚居。在公共租赁房建设之初，严重供不应求的情况下，一些供应重点还是要优先保障。供应重点从住房最困难的低收入家庭（人均住房面积低于城市平均水平的50%）开始，建立轮候制度，逐步放开。总的原则是优先保障那些确实阶段性缺乏自有住房市场消费能力的家庭，尤其是非本地户籍的新毕业大学生以及外来务工人员。

审批标准：公共租赁房的申请条件应区别经济适用住房和廉租住房的申请条件，要适当放宽，包括收入条件、年龄条件、婚姻条件要更宽松，同时还应减少审批手续和时间。审批标准应该根据不同地段不同公租房而不一样，但要综合评估申请者收入、受教育程度、职业、家庭结构、住房面积等因素，保证符合条件的群体能够入住。值得注意的是，对需求的调节不能靠收入划线或户籍而浪费大量资源进行审批监督工作，而要靠租赁住房的低标准来自动筛选，同时建立公开信息和民众监督平台，让住房者相互监督，将不符合入住标准的租客剔除。

3.关于公租房租金水平制定的建议

制定合理的低于市场租金的租金标准。租金可以参照市场租金，按市场租金的一定比例（如50%～80%）执行。也可以根据公租房的建设和管理成本确定成本租金水平，用成本租金水平作为租金标准，体现公共租赁房保本微利的性质。也可以综合考虑租户的收入分层和其消费意愿，判断其可支付租金，用可支付租金作为租金标准，体现其公益性。在三种租金定位方式中第一种方式比较合理，同时租金调整弹性大，可优先考虑。同时在水电等相关配套费用尽量给予政策上的照顾，保证租金水平的合理性。

4.关于租赁期限和租赁退出机制的建议

经研究和借鉴国内外其他城市的做法，可采取以下策略，逐步完善公共租赁房退出机制：

（1）确定最短期限与最长期限。为了降低管理成本、提高公共租赁房的运作效率，应制定最短和最长的居住期限。未达到最短居住期限者，可相应制定违约的惩罚机制，而最长居住期限则是为了保证房源的滚动供给，缩短排队轮候的时间。加大合同的约束力是严格控制租住期限的有效途径，也可考虑与个人征信挂钩。

（2）设立退出“缓冲期”。对于已不符合公共租赁房租住条件的居民，应从其个人实际生活情况出发，给予其一定的缓冲期限由其自行在市场上购租住房或者降低保障标准。对于在缓冲期内主动退租的，可采取一定的奖励措施，如减免一定租金或是对将来仍符合公共租赁房承租条件的承租人优先考虑其租住申请等。

（3）设定租金惩罚机制来约束期限。在规定期限以外延迟退房的，相应收取更高的租金，直至其所交纳的租金慢慢接近市场水平，甚至高于市场水平，那么“赖着不走”便是高成本的选择，最终使其主动退房。

（4）纳入个人诚信档案管理。应逐步建立承租公共租赁房居民个人诚信档案体系。对于应退出公共租赁房却拒不退出的承租人，将其载入个人诚信不良记录，并规定其在一定期限内不得申请住房保障。同时可考虑与其他诚信体系对接，在银行信贷、融资等方面予以一定限制。

（5）增强法律执行力度。公共租赁房是利用社会全民的资源对一部分人实行保障的体现，必须得到合理、正确利用。对于经多次通告仍拒不退出的承租人，除采取按同区域同类住房的市场商品房指导租金价格或其数倍价格计租等措施增大其违约、违法成本外，还应加大法律执行力度，必要时可提请人民法院将其强制迁出，确保既能使符合条件的低收入家庭“进得来”，又能使不符合条件的家庭“出得去”，实现公共租赁房管理的良性循环，达到住房保障工作的根本目的。

5.关于租赁管理的建议

（1）招租模式。考虑到招租成本、租期稳定性以及管理方便性，公共租赁房项目不应采用纯粹的待租模式，应推行集体租赁和分散租赁结合的模式。集体租赁，即与某个单位（也可以园区为集合）沟通，给予租住名额及相应优惠幅度，由单位内部分配，确定租户名单。这一模式可以节省招租成本，也可以免去审核的手续，尤其在入住后的管理以及退租等方面带来很多便利。分散租赁，即公租房运营公司将房源租赁给满足入住条件的个人。关于分散租赁和集体租赁的具体比例，在经营过程中决定。考虑到公益性和舆论，建议一般分散租赁比例控制在30%左右。并根据市场需求情况进行适度调整。

（2）租赁管理形式。公租房的租赁管理形式可以根据不同的单位而租赁形式可多样化。对于小单位，只给予名额，而相应的审核、签约、入住、租金交纳和管理主要由公租房运营公司和租户间完成。

对于大型单位，可给予名额（或谈判确定名额，前提是对方对公租名额有很大需求），相应的审核由对方完成。签约可有集体和个别两种形式，相应的，租金收取也有单位统一缴纳和个人自行缴纳两种形式。考虑管理方便，一般建议由单位统一收取和交纳租金，包括其内部的补贴也在单位内完成，运营公司只负责与单位沟通收取租金即可。在管理方面，可由单位产生管理人员，实行自主管理，完成大部分管理事务。

对于以园区形式进行集体租赁的，名额可考虑与园区协商决定，由其在园区内各企业间分配。而审核和签约事务比照上述办法。租金交纳方面，可行的情况下建议由单位统一收取。在入住后，可考虑和园区协商，由其适当提供冠名公共交通、公共设施等，既提升居住便利度，也降低运营成本。

6.关于物业管理主体的建议

公租房运作过程中的物业管理可由两种方式确定。一种是建成后在社会上公开招标，从中选取优质中标者来进行管理，公开竞争的方式有利于保证公租房的物业管理水平，提高入住者的满意度，但最大的问题是公租房的保障性住房性质决定其物业管理费用水平可能低于市场价，对普通物业管理公司缺乏吸引力，如果采取此种形式，则极易增加公租房的入住成本。另一种方式则是由建设主体继续承担后续的物业管理，如大韩住宅公社，或者由建设主体专门成立物业管理公司，继续享受政府给予的各种优惠补贴。结合目前情况，笔者认为后者较为适合上海的情况。