衡量公共租赁住房运营可持续的思路

公共租赁住房运营可持续是指公共租赁住房运营阶段现金总流入与运营阶段现金总支出的净现值等于零时确定的成本租金不大于公共租赁住房租金。

运营期间的现金总流入主要是公共租赁住房的租金收入。具体而言，主要有四类收入来源：

（1）租金收入（R1）。

（2）物业管理收入（R2），属于物业管理要素投入带来的现金流。由于现实中物业管理收入份额不大，实际调研得到的数据是租金收入和物业管理收入的综合。

（3）补贴收入（R3），公共租赁住房作为保障性住房，是政府应负的责任与义务，由于与市场租赁住房相比，在租金等方面存在着差异，因此往往需要政府给予补贴才能维持其可持续性。这些补贴包括初始投资补贴和运营补贴。

（4）商业设施收入（R4），公共租赁住房配套的商业设施对外出租获得的租金收入。

此外，实际上可能还包含部分停车服务收入，但是一般金额不大，本文中不考虑这一收入因素。

运营期间的支出主要包括：折旧费、管理费、维修费、贷款利息和房产税费这五项，具体成本内容如下：

管理成本（C1）：由于租约管理、租金收取等租赁管理服务和保洁、保安、保绿等物业服务的资源投入而产生的成本；

维修成本（C2）：为了保证公共租赁住房正常运营而必需的维护修理成本，虞晓芬等（2011）参照廉租住房和直管公房的维修成本等既有数据确定单位建筑面积的维修成本。由于数据可得性，研究得到的运行成本数据是管理成本和维修成本之和，并没有具体分类区分；

折旧（C3）：研究测算的基础是现金流量概念，财务上对折旧的考虑主要是由于折旧的抵税效应产生了可以视为企业现金流入的现金增量，但由于公共租赁住房建设运营中免税费的政策优惠，也包括免企业所得税，因此不涉及折旧测算；

利息（C4）：关于利息的考虑主要涉及利率的确定，主要方法有：以5年期以上公积金的利率确定，以国债的收益率进行测算，房产评估实务界中也会使用来自相关上市公司报表的平均利润率来确定。使用NPV法并不用考虑利息，主要体现在折现率的选定上，折现率一般包含资金成本和资本对利润的要求；

房产税费（C5）：基于房产的持有和运营产生的房产税、营业税金及附加、所得税及其他税费项目。由于是政府民生项目的定位，一般并不存在房产税费，测算过程中不加考虑。

这五项成本是否形成现金流出还需要进一步考虑，这些成本不包括不确定费用预留、保险成本等，也不考虑拿地、建设及装修的成本，具体包含的内容（见图2）。

图2　运营可持续的成本收入结构

运营可持续的测算思路是：按照社会资金要求的正常回报率和正常回收周期对项目持有运营期间的现金流入流出进行折现，令净现值（NPV）＝0时所需要的租赁收入为成本租金，判断成本租金是否小于公共租赁住房租金，即确保项目社会正常收益的情况下能否发挥公共租赁住房的保障作用。

净现值法是需要首先确定折现率和回收周期，然后按照净现金流入量的总现值与净现金流出量算出净现值，判断净现值是否大于零，如果大于零，说明该项投资可以获得高于初始设定折现率的投资回报率。基于运营成本的净现值计算公式如下：

其中，NPV是净现值，R1为名义租金年收入，R2为物业管理收入，R3为补贴收入，R4为商业设施收入，i为折现率；C1为管理成本，C2为维修成本。

令NPV＝0，倒算此时R1所对应的成本租金应该为多少，并且比较成本租金与公共租赁住房租金之间的关系，如果成本租金小于公共租赁住房租金，则项目在运营阶段具有经济可持续性，政府并不需要除税费减免外的其他额外投入。