国外公共租赁住房的定价和补贴模式

从住房性质看，“青年公寓”是我国公共租赁住房的一种表现形式。事实上，除了中国，各国政府都非常重视低收入群体的住房保障问题，并在不断的探索和实践中建立起适合本国国情的公共租赁住房保障制度。本章选择德国、日本、美国和英国作为参考对象，通过分析这些国家公共租赁住房的定价和补贴模式，借鉴其成功经验以完善“青年公寓”的定价和补贴制度。

1）德国模式

德国政府对公共租赁住宅的租金实行价格管制，其办法是在剔除通货膨胀因素后，与市场租金挂钩，考虑的是实际租金而不是名义租金。具体做法如下：

（1）参考当地的租金来设定公共租赁住宅的租金水平，并以此作为标准，来确定租金增长率。

（2）政府补贴建造的公共租赁住宅分两个阶段来确定租金。2002年以前为了吸引社会资本参与公共租赁住宅的建设，租金的确定参考了实际建造成本，一般为市场租金的50％～60％。2002年以后，租金改为参考市场租金确定。对市场化租赁的住房，政府则根据房屋的质量、区位、结构等因素，制定了相应的指导租金，并编制了房租价目表。房屋的出租者必须在房租价目表规定的租金允许浮动范围内出租房屋，但其租金水平不能超过由政府设定的“许可租金”。

（3）长期租住的低收入家庭的租金可由经营主体适当自由确定。这一做法可以降低经营主体在未来较长时期内因通胀及利率变化等因素产生的经营风险。

德国实施公共租赁住宅租金价格管制的目的是为了保护低收入家庭的利益，但是这种做法也存在缺陷，如居住条件恶化，住宅维护资金紧张，等等。在制定低租金政策的同时，德国还对低收入家庭给予房租补贴，补贴的金额为实际需交纳的租金与可承受的租金之间的差额。其中，居民可承受的租金一般按家庭收入的25％ 确定，房租补贴的资金则由联邦政府和州政府各承担50％。

2）日本模式

日本公营住宅（公共租赁住房）的租金主要参考承租家庭的收入水平、承租房屋的居住条件等因素综合确定。首先，按照承租家庭的收入水平进行分类，计算确定各收入类别家庭需承担的“房租基准价”，房租基准价原则上为家庭纳税收入的8％。其次，再根据房屋的区位、面积、年限、居住方便性等因素，对每户公营住宅编制相应的房屋租金调整系数。最后，通过房租基准价和房屋租金调整系数确定承租家庭应支付的具体房屋租金。

其计算公式为：

公营住房租金价格＝房屋租金的基准价格×租金的调整系数

租金的调整系数＝房屋的面积系数×城市的区位系数×居住的方便性系数×房屋的使用年限系数

具体操作中，房屋租金基准价由对应的家庭收入分类表来确定。表6-1给出了2001年爱知县房屋租金基准价。

表6-1　2001年日本爱知县房屋租金基准价表⁽¹¹⁾

例如，某处公营住宅根据其房屋面积、所在位置、居住方便性和使用年限确定其房租调整系数为0.4567。那么，假如是Ⅰ类收入家庭租用此房，则月房租为37100×0.4567＝16944（日元），假如是Ⅳ类收入家庭租用此房，则月房租为61400×0.4567＝28041（日元）。

3）美国模式

美国政府于1937年开始建设公共住房，联邦政府划拨建设专项基金，基金的使用范围包括三个方面，分别是建造新住房、维修现有住房和运营公共住房等。联邦政府主持公共住房建设，州政府是产权所有者，管辖具体的选址、监督和分配。地方政府住房局是管理的专项机构。美国政府在公房政策实施出台后，为低收入人群建设大量住房。房租范围按照城市中低收入者不同收入水平收取。一般贫困家庭的房租为家庭收入的1/3，收入略高的家庭房租则略高于家庭收入1/3。

在补贴形式方面，美国对低收入家庭的租金补贴先后运用了以下四种方法：一是“砖头补贴”，补贴额为租户收入的25％ 与市价租金的差额；二是房东补贴，补贴额为市场租金与贫穷家庭收入一定比例的差额；三是房租代金券，持券人只需缴纳不超过自己收入30％的房租，不足部分由政府负责支付；四是现金补贴，补贴额为市场租金的70％。

美国政府目前采用的最主要补贴的手段是以房租代金券直接补贴给租户。60％的符合受补贴资格的中低收入人群选择了这种补贴方式。这种补贴方式分为住房证和住房券。前者始于1974年，又称“租金证明计划”，后者始于1983年，又称“租金优惠计划”。住房者享受“住房证”方式时，只能租住联邦政府确定的租金水平的住房。住房者享受“住房券”方式时，可以在市场上自由寻找住房，当住房租金高于规定的租金时，差价由住户自行承担；当住房租金低于规定的租金时，优惠余额继续使用。按照住房市场一般租金水平由联邦政府确定补贴金额，再由地方政府向住户提供租金证明或租金优惠券形式的租金补贴。值得一提的是，对于低收入家庭来说，美国公共住房租金的确定与其家庭收入水平密切相关。低收入家庭只需将其家庭收入的25％交作房租，市场租金的差额由政府发券补足，后来这一比例调整至30％。

4）英国模式

英国政府于二战后开始大规模建设公共住房，建成后的住房主要采用租赁方式满足居民的住房需求。初期，公共住房实行低租金政策，按运行维护成本厘定租金。同时，对居民私有的出租房屋也采取控租政策，租赁价格由政府按保本微利的原则制定。

20世纪70年代后，为减少庞大的公共住房建设、维护等开支，摆脱财政压力，英国政府逐步推进公共住房制度改革，鼓励个人购买公共租赁住房，同时通过新的定价方式，逐步将公共租赁住房租金水平与按《租金法》规定的私房之“公平租金”接轨。但对于低收入家庭，则根据其家庭收入水平，仍然按真实租金的一定折扣收取租金。

5）以上国家的基本经验

德国政府和日本政府在分配低租金公共租赁住宅时，首先由政府公布符合申请公共租赁住宅的低收入人群收入标准，将收入标准以下的家庭再进一步分类，区分出不同收入人群的租金。也就是说，同样的一套公共住宅，不同收入水平的家庭所支付的房租也会有所差异。公共租赁住宅的准入制度与家庭收入挂钩，这样就限制了高收入家庭入住公共租赁住宅中。准入线的标准由当地收入水平和补助金方案来设定。政府严禁公共租赁住宅的经营机构向高收入家庭提供住房的行为，经营机构的经营行为受到了严格限制。

美国政府的公租房租金政策中有“租金优惠券”和“租金证明”两种补贴方式。这两种补贴方式的主要区别在于，在“住房优惠券”补贴方式下，租房者可以在市场上自由寻找住房，当租房的租金高于优惠券规定的租金时，差价由租户自行承担；当租房的租金低于优惠券规定的租金时，优惠余额能继续使用；租房者享有“住房证明”补贴时，只能租住政府规定租金水平的住房。从经济学的角度来分析，“租金优惠券”的补贴效用要大于“租金证明”补贴，因此美国政府扩大了“租金优惠券”补贴的范围，逐步缩小了“租金证明”的补贴规模。

政府在住房保障中对低收入住房者直接进行补贴的手段，由于其补贴转移不会出现损失，所以补贴效率较高。政府通过收入标准的筛选将不符合保障条件的人群排除，节约了政府的财政支出。但是，在住房市场供求不平衡的情况下，房屋租金的价格会高于其实际价值。由于政府进行补贴的资金与市场租金水平挂钩，政府财政负担就会因此而加大，而政府就必须为这种非均衡供求状态买单。

任何一个国家的经济发展状况、住房市场的发展情况、居民的收入水平都处于不断的变化之中。因此，保障性公共租赁住房的保障水平也应该是动态的。即随着社会经济的发展、住房市场和居民收入水平的变化，政府应该对保障性公共租赁住房的分配等机制进行调整，使其与当前的基本国情相适应。