公共租赁住房社会可持续内涵

社会可持续作为可持续发展框架中的一个子概念，也是可持续发展的终极目标。Andrea Colantonio等（2009）认为社会可持续既包括了传统的社会政策和原则，例如公平、健康等，也包含了新出现的公众参与和需求、社会资本、经济环境等，还涉及人的生活品质及提高幸福感和社会凝聚力以及增强社会包容性等观念。Tricia Hackett等（2010）为具备社会可持续性的社区描绘了一个蓝图，强调具备社会可持续性的社区应当具备四个核心要素，即社会的基础设施、社会和文化活动、呼声和影响以及成长空间，并详细阐述了各个要素应该包含的内容。Wiesel等（2012）认为社会可持续的核心是社区的可持续，他们总结了可持续社区的几个特征：让人们现在、未来都愿意在这里居住和工作，能够满足现在和未来住户的多元需求；有清洁、安全的社区环境；具有开放性，能够受到其他社区影响（sensitive to other communities）；具备包容性、良好的规划设计、建设运营良好的特征，并为所有群体提供平等的机会和服务。

此外，国外学者还重视公共租赁住房项目（居民）存在或引起的社会问题，具体分为居民生活状况及社会问题的调查解决两个方面（陈艳超，李德智，邓小鹏，谢政民；2014）。居住状况的改善及潜在社会问题的解决是社会可持续关注的两个重要问题。国内学者郭芳（2014）认为公共租赁住房的社会可持续必须首先强调符合政策解决民生问题的目的，切实保障中低收入群体的实际利益，在解决基本住房需求同时，最大限度降低其生活成本，保障生活质量。刘旭（2014）将房屋质量因素分为建筑环境、邻里环境和区位环境，并结合了价格感知、顾客抱怨和顾客忠诚等因素对满意度进行了实地调研和评价。

基于国内外研究，公共租赁住房的社会可持续可界定为公共租赁住房的建成及运营对受保障群体住房可支付能力的提升以及由于适宜的房屋质量、生活配套、和谐的邻里环境和高经济社会融合度带来的入住群体在物质和精神生活质量上的整体提升。具体来说，公共租赁住房的社会可持续性主要包含三个维度：

（1）可支付性。公共租赁住房主要解决的是我国城市中低收入群体的住房困难。公共租赁住房的社会可持续发展必须考虑公共租赁住房的参与主体，一方面政府和社会要积极提供公共租赁住房房源；另一方面，要考虑住房群体是否能够接受公共租赁住房，因此，公共租赁住房的可支付能力成为衡量社会可持续的重要指标。可支付能力是指公共租赁住房保障对象愿意并且能够支付的租金水平，提高可支付能力是提供公共租赁住房最基本的目标之一，它是让低收入者能够以低于市场的价格满足住房需求。一旦公共租赁住房保障对象不具有可支付性，不仅使公共租赁住房没有达到社会保障的作用，另一方面，更是浪费了大量社会资源。为了衡量公共租赁住房的可支付能力，可以运用家庭可支配收入、与市场租金比、居住占人均消费支出的比重、实际入住率和剩余收入率（张肇宇，刘树枫；2014）这五个指标将可支付性进行量化，测算出公共租赁住房保障对象的支付能力，从而评价公共租赁住房的可支付能力。

（2）住房质量及其满意度。住房质量以及受它影响的住户满意度是公共租赁住房社会可持续的又一重要指标。简单来说，住房质量包括房屋设计和开放空间，这属于物质层面的要素；而住户满意度则是从主观层面加以考量的，表明了住户对于公共租赁住房的居住体验，住房满意度涉及公共租赁住房的内部生活配套、小区的保洁治安、周边的基础设施等。其中，房屋的内部生活配套包括卧室、卫生间、厨房、空调、消防；周边的基础设施包括了交通、医疗卫生、教育、商业、休闲娱乐等多方面。

（3）社区包容性及社会融合。社区包容性和社区融合影响着租户的生活体验，它强调人在社区中的地位与参与感，是指社区内具有不同社会属性的人之间的交流融合。因此，社会包容性和社会融合必然要求有丰富多彩的社区活动来促进增加社区活跃度，为住户创造轻松和谐的居住环境。它还要让住户在社区管理的决策中具有话语权。公共租赁住房为住户提供了很多机会去参与社会交际和文化交流。

其中，住房可支付能力的提升是公共租赁住房社会可持续的核心，其基于需求方视角保障公共租赁住房供需系统的平衡，对应于经济可持续从供给方角度考虑公共租赁住房供需系统的平衡，也是公共租赁住房建设运营的核心目的。住房质量对受保障群体的福利提升是从供给角度出发，包含“产品性”的房屋设计、配套及社区建设和“服务性”的保洁保安等租赁服务，既包含房屋本体的因素，也包含小区整体环境要素，是对供应方供给质量的社会评价。社会包容性和社会融合立足于公共租赁住房承租者（需求方）经济和社会发展能力的长远提升，有利于公共租赁住房入住群体的准入退出实现良性循环，发挥公共租赁住房解决暂时性住房困难的政策要求，也体现了对“弱势集聚”等社会潜在问题的关注。

基于上述分析，可以从上述三个维度来设计公共租赁住房社会可持续量表（见表5）。

表5　公共租赁住房社会可持续内涵量表