住房质量及与之相关的住户满意度是公共租赁住房社会可持续的又一重要指标，探讨的是公共租赁住房供给的质量及因此给租户带来的福利。
根据文献梳理，住房质量主要包含三个维度的概念，房屋质量的物理部分（房屋设计、小区的规划、公共空间、停车位等）、租户的主观评价即租户的住房满意度部分，以及公共租赁住房的租赁管理，涉及租约管理、租户的权利义务等。
（1）房屋质量的物理部分，主要包括小区的整体规划，如楼高、朝向、楼间距、通风、保护住户隐私等方面的设计考虑；住房内部的布局设计，主要涉及采光通风条件、建筑面积、空间布局、储物空间等；住房设计对防治噪音污染的考虑；小区及房屋内部的设施设备既考虑通用性，又考虑特殊群体的需要；单套建筑面积合理规划；公共空间的设计和停车位的合理规划等。
（2）住户对房屋质量的满意度。满意度是主观性的度量，国外常常会进行租户满意度定期调研，通过动态的分析来反映满意度及其来源的变化状况。同时由于社区住户混居的考虑，往往会对不同收入群体的住房质量满意度进行对比分析。根据Varady＆Carroza（2000）的划分，租户满意度可以划分为四个维度，即对住宅单元的满意度、对住宅服务包括维修等服务的满意度、对支付房租而接受服务的满意度、对区域的满意度等。
（3）租赁关系。租赁关系涉及出租方与承租方之间的关系处理，和谐融洽的租赁关系是住房质量和福利感知的重要来源。不同的出租方性质会影响到租赁关系，而普遍意义上的租赁管理包括承租方和出租方间争端的处理方法、租期的规定、租金的支付和调整、双方的权利义务、减少出租方对承租方的歧视行为、租户参与相关的租赁决策等。
基于上述分析，本文从两个维度来分析住房质量满意度：一个维度是对住宅单元的满意度，主要包括人均居住面积、家电配备、采光通风条件、整体建筑质量等；另一维度是对社区环境及服务的满意度，主要包括小区自然环境（整体绿化、小品景观等）、小区公共空间（公共健身、公共活动空间等）、小区保洁效果、小区治安条件等。对租赁管理的满意度，将其划归为社区参与感部分的指标，对区域的满意度划归为社会公共配套的可得性，作为经济社会融合的指标。
在对公共租赁住房社会可持续相关数据进行初步统计的基础上，进一步就公共租赁住房租户对住房质量满意度进行分析发现：整体层面上，住户对公共租赁住房的总体满意度较高，如人均居住面积、家电配备、通风采光、建筑质量等；但是对小区层面特征的满意度与住房个体层面相比较，其满意度有所降低，尤其是对小区公共空间（包括公共健身、公共活动空间等）的满意度最低（见表14）。
表14 公共租赁住房租户对住房质量的满意度情况
为了进一步分析影响住房质量及其满意度的关键因素，这里采用主成分分析方法。先进行相关系数矩阵，然后用巴特利特球度检验和KMO检验来确定。从相关系数矩阵来看，其相关系数较高，线性关系较强，可以提取公共因子，适合因子分析（见表15）。
表15 影响住房质量及其满意度变量的相关系数矩阵
其中：*表示犘＜0.1，**表示犘＜0.05，***表示犘＜0.01。
进一步通过统计分析得出，KMO值为0.897，其犘值为0，小于显著性水平0.01，因此，拒绝原假设，即说明适合因子分析（见表16）。
表16 KMO和Bartlett检验
对因子进行主成分分析，将≥0.5因子载荷的公因子提取出来，并通过因子旋转提高因子的解释效力，得到因子载荷矩阵（见表17）。
表17 因子载荷矩阵
通过使用最大方差法进行因子旋转，提高了因子的可解释性。其中，因子1，更加偏向于公共租赁住房建筑本身及内部配套，因此命名为房屋因子；对整体满意度的解释权重达到40.13%；因子2中，保洁效果和治安条件的影响特征值较大，小区层面的自然环境和公共空间因素也可以纳入该类中，因此命名为小区因子；对整体满意度的解释权重达到39.95%（见表18）。
表18 因子旋转矩阵
由此可见，影响租户对住房质量的满意度的因素可以归纳为房屋因子和小区因子。其中，房屋因子的主要指标来源于房屋主体的舒适性，包含居住面积、内部家电配备、通风采光及建筑质量等指标；小区因子主要来源于小区层面的规划设计合理性（自然环境状况及公共空间的设计和运作）及物业服务的效果（保洁、保安效果）（见图5）。
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