衡量公共租赁住房经济可持续发展的总体思路

公共租赁住房经济可持续发展与公共租赁住房的租金密切相关，目前我国各地公共租赁住房租金的计算方法主要有市场导向租金定价法、成本导向租金定价法、收入导向租金定价法等方法。如果以市场租金计算，则难以做到公共租赁住房的保障性；如果以入住群体的收入来确定租金，由于保障属性决定了入住群体的收入不高，又会导致公共租赁住房的经济不可持续问题。以成本为导向的租金测算则有助于把握公共租赁住房的成本状况，在加上合理利润后，也容易为社会资本投资提供决策参考的依据。

因此，基于成本租金法来计算公共租赁住房租金成为部分学者的思考。如虞晓芬（2011）使用利息＋折旧＋管理费用＋税费等进行成本租金的直接测算。该模型未考虑公共租赁住房租金构成的完整性，即没有包含社会经济资源要求的合理回报。完整的公共租赁住房理论租金应当由房屋的折旧费＋维修费＋管理费＋贷款利息＋税金＋保险费＋地租＋利润等8项因素构成。因此，在测算租金时，应加入适当利润（投资回报率，一般是按照社会平均利润）来测算成本租金。

公共租赁住房的成本支出，主要包括建设成本、管理费用等。相应的，公共租赁住房运营的收益主要有租金收入、政府补贴收入、物业服务收入等现金的流入。在明确公共租赁住房投入与支出的基础上，使用净现值（NPV）法测算租金的步骤如下：

（1）首先按照社会资金要求的正常回报率和一般投资回收期对项目生命期间内相关的现金流入流出进行折现，令净现值（NPV）＝0时，测算得到的租金为基准成本租金。

（2）判断该基准成本租金与略低于市场租金相比是否具有优势，即比较成本租金和公共租赁住房租金的金额。这里的公共租赁住房租金是根据政府政策要求的略低于市场租金的要求确定的。两者比较可以确定在保证项目正常收益的情况下能否发挥公共租赁住房的保障目的。如果成本租金小于公共租赁住房租金，则该项目并不需要政府予以投资和租金补贴；若成本租金大于公共租赁住房租金，该项目需要政府予以投资和租金补贴，以此来维持经济管理资源投入的可持续性。

（3）测算社会资源在不同回报率和投资回收期情况下，成本租金和公共租赁住房租金间的关系，确定政府是否需要投资补贴及投资补贴的金额。