土地使用权收回

第七节　土地使用权收回

主题案例1

烟台长城科工贸(集团)公司等与烟台市国土资源局行政纠纷案^[60]

案情回顾

1992年9月23日，本案当事人长城公司、烟台市国土局签订《国有土地使用权有偿出让合同书》，合同约定国土局向长城公司提供的土地条件为“五通一平”，土地达到“五通一平”时，长城公司向甲方缴纳全部土地出让金，国土局收到长城公司支付的全部出让金后10日内，依照规定办理土地登记手续，核发《国有土地使用证》，长城公司在取得该地幅《国有土地使用证》之日起27个月内完成全部规划建设工程。1993年10月17日龙睛公司成立，隶属于长城公司从事本案诉争土地上龙睛大厦的开发建设销售工作。1994年3月17日，烟台市国土局向长城公司核发了《国有土地使用证》。1995年初在部分移交的土地上动工建设龙睛大厦一期工程。1997年12月30日诉争土地方实现“五通一平”。直到1998年4月1日，烟台市房地产开发办、烟台市城建拆迁办与龙睛公司签订《土地拆迁交接协议书》，受让土地才全部交付完毕。在此之前，主楼工程没有动工。1999年6月30日，烟台市国土局作出《土地违法案件行政处罚决定书》，以长城公司未在合同约定的期限内完成工程建设为由，决定无偿收回该公司受让国有土地使用权。

争议焦点

出让合同中约定建设工程期限的计算。

裁判意见

法院认为，根据烟台市开发办、烟台市拆迁办、龙睛公司三方签订的《土地拆迁移交协议书》，可以证明龙睛大厦工程建设地幅达到“五通一平”的交付时间为1998年4月1日。按照合同中完成建设工期为27个月的约定，龙睛大厦完成的最终时间为2000年6月。因此，烟台市国土局作出的无偿收回出让土地的行政处罚应予以撤销。

评析探讨

“基本原理”中提到，《房地产管理法》规定了对未按时动工开发土地使用权的收回，并未规定未按期完成开发时的收回。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款规定了未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。本案中，双方在合同中约定了27个月的开发期限，如果超过该期限仍然没有完成开发工作，将导致土地使用权的收回，这是对土地合理使用的监督和管理。不过，根据合同的约定，出让土地应当先达到“五通一平”后才移交，之后再交付出让金，取得使用权证，然后开始开发。但在合同履行过程中，出现了与合同约定时序不一致的实际情况:先颁发了土地使用权证，之后才达到五通一平的条件，并移交土地。那么，以哪个时间点作为开发期限的起算点就成为本案的焦点。

土地使用权证是土地使用权人获得使用权并进行开发建设的法律凭证，但是，如“第六节”中提到的，出让人必须向受让人实际交付土地，受让人才能实际在土地上进行开发建设。如果土地未交付，即便取得了国有土地使用权证，受让人依然无法开始实际的开工建设。因此，开发期限应当以“取得国有土地使用权证”和“实际交付土地”两者中靠后的时间起算。具体到本案中，开发期限应当以黄陂区国土局按照合同约定的条件实际交付土地的日期，即1998年4月1日起算，因此，到1999年6月30日黄陂区国土局作出收到决定时并未超过合同约定的27个月。

在处理这类案件时，还应注意两点问题:

第一，如果出让合同进行了主体变更，或者政府部门同意变更开发期限，则应当以新的时间计算开发期限。在“海口市人民政府与海南北庆房地产开发有限公司无偿收回国有土地使用权纠纷案”^[61]中，法院即认为北庆公司虽然在1994年9月27日与原琼山市土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，但1999年5月31日原琼山市政府发出《关于限期开发使用土地的通知》，同意限期在1999年8月31日前投入开发建设，两年内建成，实际上是将使用该宗地的时间延缓到1999年8月31日起算。故而北庆公司不存在闲置土地两年的情形。

第二，应当辨清合同约定开发期限的具体指向。在“湖北省武汉市国土资源管理局与武汉兴松房地产开发有限公司行政纠纷案”^[62]中，1993年11月17日，兴松公司与武汉市土地局签订了《国有土地使用权批租合同》，约定:“武汉市土地局将某地块出让给兴松公司开发;兴松公司承担的拆迁户还建安置，从发出拆迁线之日起，必须在两年内完成;自1993年11月17日起，四年内完成规划确定的项目建设;四年内未完成又无正当理由的，土地局有权要求兴松公司按土地局确定的标准补交该地块的市值地价差价，直至收回该土地的土地使用权。”合同签订后，兴松公司领取了拆迁许可证，证上载明拆迁期限为1993年12月3日至1994年3月3日。但直到1994年10月10日市拆迁办验收时，该地块仍有个别拆迁户的拆迁安置问题没有解决。武汉市土地局于1997年4月16日作出行政处罚决定书，认为市规划局于1993年11月25日发出拆迁线，到立案调查时已过三年零三个月，工程长期停工，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条的规定，决定无偿收回该合同中批租地块的土地使用权。法院则认为，兴松公司在发出拆迁线两年内未能完成还建安置，违反了《批租合同》的约定，武汉市土地局可以根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条的规定，依兴松公司违反合同情节的程度作出相应的处罚。根据《批租合同》，兴松公司自1993年11月17日起四年内无正当理由未能完成规划确定的写字楼、商住楼、还建住宅的项目建设的，武汉市土地局有权作出收回该土地使用权的处罚决定。虽然兴松公司未能按照《批租合同》的约定在发出拆迁线两年内完成还建安置，但在武汉市土地局1997年4月16日作出收回土地使用权的处罚决定时，尚未超过合同约定的开发期限。因此武汉市土地局作出收回兴松公司土地使用权处罚决定，认定事实不清，主要证据不足。

主题案例2

卓炜置业发展有限公司与湖北省武汉市土地管理局行政纠纷案^[63]

案情回顾

1993年1月，武汉市房地产管理局公房处与长发公司签订《联合开发改造合同》，约定公房处负责办理土地使用权审批手续并承担费用等内容。同年3月2日，公房处与本案当事人市土地局签订《国有土地使用权批租合同》。该合同第4条约定，拆迁户还建安置，从发出拆迁线之日起，必须在两年内完成。第6条约定，公房处同意自1993年3月1日起三年内完成规划确定的项目建设;三年内未完成又无正当理由的，市土地局有权要求公房处按其确定补交该块的市值地价差价，直至收回该地块的土地使用权。同年3月9日，公房处领取《国有土地使用证》。同年3月20日，长发公司与本案当事人卓炜公司签订《联合开发建设合同》。同年3月15日，湖北省武汉市规划土地管理局为该项目颁发《拆迁红线图》。同年4月16日，卓炜公司取得《拆迁许可证》。同年6月4日，市土地局在公房处的《土地登记审批表》和《国有土地使用证》“变更记事”栏中分别注明:该宗土地使用权从1993年6月4日起转移到卓炜公司名下，其权利和义务随之转移。1995年12月6日，湖北省武汉市人民政府拆迁办公室对拆迁进行验收。该项目验收后因种种原因一直未开工建设。1997年7月25日，市土地局对卓炜公司《行政处罚决定书》，认定卓炜公司未按《国有土地使用权批租合同》第4条、第6条约定的期限完成工程建设，依据《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第17的规定，无偿收回土地使用权。

争议焦点

未按期开发土地正当理由的认定。

裁判意见

最高人民法院认为，卓炜公司未按《国有土地使用权批租合同》第4条和第6条约定的期限履行义务。合同第6条约定，卓炜公司三年内未完成规划确定的项目建设，又无正当理由的，市土地局有权收回土地使用权。本案中，由于拆迁安置情况复杂，难度大，当属合同第6条约定的正当理由。市土地局作出收回土地使用权处罚时对此未予考虑，其作出收回土地使用权的行政处罚决定认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予撤销。

评析探讨

在以征地拆迁为前提的开发建设中，往往会因为在拆迁时遇到了众多未曾预期到的困难，导致工期延误。现行法律中并未对工期延误时政府的收地权力作出明确的规定。本案中双方当事人在合同中约定了工期和国土局的收地权力，并约定了除外条款，即“无正当理由”。但何为正当理由需要裁判部门结合事实进行判断。本案中最高人民法院认为拆迁安置情况复杂，难度大，但并没有详细说明。参照《房地产管理法》第25条，正当理由可以包括“不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作。”本案中的土地开发前期的拆迁安置可以认定为“动工开发必需的前期工作”。而在“海口市人民政府与海南北庆房地产开发有限公司无偿收回国有土地使用权纠纷案”^[64]中，北庆公司在准备进场开发前，收到政府通知，前往诉争宗地的道路双向全封闭施工，导致其无法进场施工。后又发出通知将该宗地征用。随后国土局以北庆公司土地闲置超过两年为由将土地收回。法院认定北庆公司未按时开发土地是政府行为造成的，符合《房地产管理法》第25条的但书规定。

主题案例3

重庆市涪陵区人民政府与重庆市涪陵区某马房地产有限公司土地行政行为纠纷案^[65]

案情回顾

2002年11月，本案当事人某马公司的前身某泰公司出让取得涪陵区某宗地。2003年9月25日，本案当事人涪陵区政府召开会议，形成了涪陵区政府办公室第162号议事纪要。涪陵区建设委员会于当年10月27日根据议事纪要作出了《关于林业大道车型段规划方案审查意见的函》，要求涪陵区城镇发展公司在某马公司取得使用权的本案诉争土地上动工修建林业大道。2004年5月，某马公司得知林业大道开工修建后，未能与涪陵区城镇发展公司就补偿问题达成一致。某马公司提起行政诉讼，请求确认涪陵区政府收回其国有土地使用权程序违法。

争议焦点

土地使用权收回的正当程序。

裁判意见

法院认为，某马公司以出让方式取得土地使用权。涪陵区政府作为该宗地的原批准用地机关，为了公共利益的需要使用土地，可以收回该宗地的国有土地使用权，但其却未能提供收回该宗地的国有土地使用权履行了《土地管理法》第58条第1款第(1)项规定的“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准”的法定程序的证据，政府的议事纪要只证明了修建林业大道，不能证明收回原告土地使用权合法。

评析探讨

《土地管理法》第58条规定了闲置土地原因以为的土地使用权收回。由于收回土地使用权涉及对用地单位的权利的剥夺，必须经过一定的法律程序。

《土地管理法》中用较大的篇幅规定了对集体土地的征收程序进行了规定，但对已出让国有土地的征用(收回)程序却规定较少。其实，二者应遵守相同的法律原则:首先，征收/征用土地的权力应当由代表人民行使土地所有权和代表社会公共利益的公权力机关行使;其次，征收/征用土地的目的是为了公共利益;最后，对被征收人应当进行合理的补偿。^[66]

由于现行法律未对收回土地的程序进行规定，我们认为参照《土地管理法》关于集体土地征收程序和2011年公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征用(收回)土地使用权一般应包括以下步骤:

(1)确定因公共利益需要进行土地使用权收回，具体可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条;

(2)由有关人民政府土地行政主管报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，进行社会稳定风险评估，作出收回决定;

(3)拟定补偿方案，征求当事人意见，视情况决定是否召开听证会。被收回的土地使用权的价值由具有相应资质的土地价格评估机构评估确定，当事对评估结果有异议的，可以向土地价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向土地价格评估专家委员会申请鉴定;

(4)土地使用权收回部门与被收回人达成补偿协议，达不成协议的，由收回部门作出补偿决定，被收回人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼;

(5)先补偿、后搬迁，强制搬迁须由作出收回决定的人民政府依法申请法院强制执行。

一般来讲，除合同正常到期外，其他都应由收回单位提出收回国有土地使用权的方案，如果是单独批准收回土地使用权的，应当报原批准用地的机关批准，如果是为公共利益等建设项目用地收回的，应当在报批建设项目用地时同时报送收回国有土地使用权的方案，经依法批准，由当地人民政府土地行政主管部门实施。本案中涪陵区人民政府未正式作出收回决定，也未提出补偿方案，程序上存在违法之处。

此为，根据《闲置土地处置办法》，收回闲置土地时，应当通知土地使用者，拟定该宗闲置土地处置方案，在“武汉市黄陂区国土资源管理局与武汉机场综合发展总公司土地行政收回纠纷案”^[67]中，法院即认为武汉市黄陂区国土资源管理局在认定了武汉机场综合发展总公司的土地闲置后，未通知武汉机场综合发展总公司参加拟定闲置土地处置方案;在无偿收回的方案获得政府批准后，未制作闲置土地处置决定书，而是直接通知并限令武汉机场综合发展总公司办理土地使用权证注销手续，程序上违法。

主题案例4

海南省某建筑公司诉海口市国土资源局收回土地使用权案^[68]

案情回顾

2002年8月20日，本案当事人海南某建取得诉争土地使用权。2003年10月17日，海口市规划局作出《关于整合使用国贸北用地的函》，将国贸北片用地统一规划，整合使用，对海南某建的土地收回做绿地，或出让给某房地产开发有限公司，按实际地价和投入给予补偿。2004年8月9日，本案当事人海口市国土局作出《关于收回国有土地的处理决定书》，决定收回诉争土地的使用权，注销相关的土地权源证明，并要求海南某建在15日内办理相关补偿手续。

争议焦点

收回土地使用权时的补偿程序。

裁判意见

法院认为，本案争执的主要问题是政府为了公共利益的需要，或是为了实施城市规划进行旧城改建的需要，而决定收回已经批准给被上诉人使用的国有土地使用权，该收地行为是否应与相应的补偿方案同时实施，或者应以落实补偿方案为收回土地的前提条件。《土地管理法》第58条为该法条虽然没有对收回土地使用权与给予适当补偿的先后顺序作出规定，但国土局在非紧急事项，又没有适当理由能够说明为什么在补偿方案和补偿标准没有确定的情况下，就将收回土地使用权的决定呈报市政府批准，而把具体的补偿事项搁置起来。使被收回诉人在失去权利之时无法得到法律规定的适当补偿，因而陷入无期限的请求给予补偿、索赔之境地。程序违法，收地决定应予撤销。

评析探讨

本节“主题案例3”中已经提到，征用(收回)国有土地使用权应当遵循正当的行政决策和补偿程序。而这其中补偿问题直接关系到当事人的利益，是所有征收、征用(收回)土地、房屋时的核心问题。为公共利益和旧城区改建涉及收回国有土地使用权的应当予以补偿。但收回土地使用权的补偿问题比较复杂，各地、各城市也存在着较大的差异，因此，土地管理法未对补偿办法和补偿的具体标准作出规定，可以由各地根据当地的实际情况制定相应的标准，也可以参照征用土地的补偿办法给予补偿。^[69]

《土地管理法》虽然没有对收回土地使用权与给予适当补偿的先后顺序作出规定，即没有规定以落实补偿方案为收回土地的前提条件，但处于强势地位的行政机关应当有充分理由说明为什么必须在补偿方案和补偿标准没有确定的情况下，就决定收回土地使用权。否则，被收地者在失去权利之时无法得到法律规定的适当补偿，必然陷入无期限的请求给予补偿、索赔之境地，极易激化矛盾，造成社会不稳定。本案中，海南某建已合法取得土地并已经按规划实施了建设，海口市国土资源局以“拟变更土地用途为城市绿地”的公共利益为由决定收回土地，并非属于紧急事项，在没有法定理由未经对该地收回的成本进行测算并对已经投入的建设资金作出确认和制定相应的补偿方案之前，即没有确定补偿标准、方式、期限等之前，先行作出收回该土地使用权的决定，已侵害到海南某建的合法权益。事实上，在最近的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经体现了在作出征收决定前应当通过与被征收方协商等方法确定合理的补偿方案，先补偿、后搬迁的原则。

补偿中的另一个重要问题是第三方评估问题。由于政府和被征收/征用(收回)人属于直接博弈的双方，因此健全第三方评估市场，赋予公民以自由选择评估方的权利，引入有效的竞争机制应该是完善征收补偿制度的一个必要进路。^[70]参考住房和城乡建设部于2011年发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，征收/征用(收回)土地的价值评估应当遵循以下程序:

(1)土地价格评估机构由被收回人在规定时间内协商选定，协商不成的由收回部门通过组织被收回人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽取等随机方式确定。

(2)评估机构选定或者确定后，由收回部门作为委托人，向评估机构出具委托书，签订评估委托合同。

(3)评估前，收回部门应当组织有关单位对被收回土地情况进行调查，明确评估对象。收回部门应当向受托的评估机构提供收回范围内土地情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被收回人公布。

(4)注册土地估价师应当根据评估对象和当地土地市场状况，采取合理的方法进行评估。

(5)评估机构应当按照评估委托书或者委托合同的约定，出具初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，评估机构应当安排注册土地估价师对初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，评估机构应当修正。

(6)评估业务完成后，评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。被收回人或者收回部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。

(7)被收回人或者收回部门对评估结果有异议的，应当在规定期限内向原评估机构申请复核评估。

(8)原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

(9)被收回人或者收回部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当在规定期限向被收回土地所在地评估专家委员会申请鉴定。

在“佛山市永发贸易有限公司诉佛山市人民政府、佛山市国土资源局收回国有土地使用权案”^[71]中，法院认为佛山市国土资源局单方面委托房地产评估有限公司作出的评估并按此评估价进行补偿，虽目前并没有法律、法规对收回国有土地使用权时如何选择评估机构作出明确规定，但行政机关在作出行政行为时，即便法律没有明确规定，也应遵循公开、公平、公正的基本原则。“正当程序”是指行政机关在作出与当事人权利、义务直接相关的行政行为时，必须在程序上平等对待各方行政相对人，要通过一定的程序让相对人了解，排除各种可能造成不平等的因素，以提高相对人对行政机关的信任度，保障和监督行政机关依法行政。其核心就是行政主体在作出涉及当事人利益的决定前，必须充分听取当事人的陈述和申辩。作为行政程序的基本原则，公开、公平、公正是行政机关行使法定职权过程中必须遵循的程序要求。本案中，佛山市国土资源局在对争议土地作出评估并对土地使用权人作出补偿时，应当遵循公正、公开等基本的程序原则，听取土地使用权人的意见。但其在委托评估机构对争议土地进行评估时，未提前告知上诉人，未听取其陈述和申辩，便径直作出行政行为，违反了行政程序的基本原则，属于程序违法。

【注释】

[1]甘藏春.以制度创新推动社会经济发展——重温《土地管理法》的全面修订.中国国土资源报，2011.9.28.

[2]《房地产管理法》第8条。

[3]《房地产管理法》第23条。

[4]麻文文，赵永行.我国国有土地使用权出让合同的性质解读.呼伦贝尔学院学报，2009(8):24－27;朱金东.《物权法》土地出让的创新与评析.齐齐哈尔大学学报(哲学社会科学版)，2009(11):81－84;刘成伟.土地使用权出让行为性质再评议.中国社会科学院研究生学报，2002年增刊:67－72.

[5]林依标，潘辉，石晨谊.国有建设用地使用权出让合同法律性质探析.法学杂志，2011(3):6－9;何文娟，张其鸾.行政合同的法律规制探究——以国有土地使用权出让合同为例.陕西理工学院学报(社会科学版)，2011(2):23－27;张瑚，张福林.行政，民事，出让合同你属谁?中国土地，2006(5):21－23;陈少琼.我国国有土地使用权出让合同法律性质.中国司法，2004(12):70－73;赵珉婧.土地拍卖合同效力探析——从国有土地使用权出让合同的性质入手.研究生法学，2010(4):99－106.

[6]《房地产管理法》第15条。

[7]法释〔2005〕5号，第2条。

[8]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条，《招拍挂规定》第10条。

[9]经营性土地使用权出让告别行政审批——领导干部个人批地属违纪.法制日报.中国民商法律网.最后访问时间2011年12月12日。

[10]中华人民共和国国土资源部令第21号，2003年8月1日起施行。

[11]GB/T 18508—2001

[12]协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

[13]《招拍挂规定》第7条。

[14]《招拍挂规定》第10条

[15]《合同法》第15条。

[16]《招拍挂规定》第8条

[17]《招拍挂规定》第2条。

[18]黄美莺.城镇土地使用权出让制和出让方式初探.厦门大学学报(哲社版)．1990(4):58－74.

[19]《合同法》第14条。

[20]《合同法》第21条。

[21]《招拍挂规定》第2条。

[22]《招拍挂规定》第2条。

[23]毛亚敏.论中标通知书的法律效力及毁标行为的法律责任.政法论坛，2002(8):62－67.

[24]陈川生，等.中标通知书法律效力研究——预约合同的成立和生效.中国政府采购，2011(1):74－77;孙杰，何佰洲.“中标通知书”法律责任的性质分析.建筑，2007(6):60－62.

[25]万国华.论招标投标过程中合同成立的时间.华东政法学院专业硕士论文，2007:21.

[26]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条。

[27]《土地使用权司法解释》第3条。

[28]《合同法》第44条。

[29]《中华人民共和国合同法释义》.中国人大网.最后访问时间2011年12月29日.

[30]黄河.土地法教程.北京:中国政法大学出版社，2005:95.

[31]胡康生.中华人民共和国物权法释义.北京:法律出版社，2007:317－318.

[32]《物权法》第15条。

[33]全国人大常委会法制工作委员会经济法室等.中华人民共和国城乡规划法解说.北京:知识产权出版社，2008:86.

[34]隋卫东，等.城乡规划法.济南:山东大学出版社，2009:213.

[35]安建.中华人民共和国城乡规划法释义.北京:法律出版社，2009:74.

[36]国土资源部2012年修订发布的《闲置土地处置办法》(中华人民共和国国土资源部第53号令)进行了进一步的规定。

[37](一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

[38]中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会案例，未公布。

[39]胡康生.中华人民共和国物权法释义.北京:法律出版社，2007:317.

[40]《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》(〔1997〕国土〔法〕字第153号)明确了收回土地为行政处理或行政处罚行为。

[41]案例详见最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第83号。

[42]崔健远.合同法.北京:法律出版社，2003:43.

[43]谢怀栻.合同法原理.北京:法律出版社，2000:77.

[44]陈振言.论国有建设用地使用权挂牌出让中缔约过失责任的存续期间.商业文化，2008(9):213.

[45]案例详见最高人民法院民事判决书(2003)民一终字第82号。

[46]崔建远.合同法.北京:法律出版社，2003:34.

[47]刘瑛，乔宁.房地产开发.北京:北京大学出版社，2007:35－36.

[48]王家福.中国民法·民法债权.北京:法律出版社，1991:283.

[49]［英］P·S·阿蒂亚.合同法概论.北京:法律出版社，1982:42.

[50]崔健远.合同法.北京:法律出版社，2003:36－37.

[51]案例详见河南省周口市中级人民法院民事判决书(2009)周民终字第1321号。

[52]崔健远.合同法.北京:法律出版社，2003:71－72.

[53]案例详见最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第106号。

[54]崔健远.合同法.北京:法律出版社，2003:71－72.

[55]详细案情见最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第84号。

[56]《中华人民共和国合同法释义》，全国人大网，最后访问时间2012年1月2日。

[57]梁慧星.民法总论.北京:法律出版社，2001:5.

[58]案例详见广西壮族自治区高级人民法院民事判决书(2011)桂民一终字第51号。

[59]案例详见福建省高级人民法院民事判决书(2010)闽民终字第426号。

[60]案例详见最高人民法院行政判决书(2001)行终字第10号。

[61]案例详见海南省高级人民法院行政判决书(2006)琼行终字第009号。

[62]案例详见最高人民法院行政判决书(2002)行终字第7号。

[63]案例详见最高人民法院行政判决书(2000)行终字第7号。

[64]案例详见海南省高级人民法院行政判决书(2006)琼行终字第009号。

[65]案例详见重庆市第三中级人民法院行政判决书(2008)渝三中法行终字第31号。

[66]刘俊.中国土地法理论研究.北京:法律出版社，2006:342.

[67]案例详见湖北省武汉市中级人民法院行政判决书(2009)武行终字第160号。

[68]案例详见海南省海口市中级人民法院行政判决书(2005)海中法行终字第43号。

[69]《中华人民共和国土地管理法释义》.全国人大网.最后访问时间2012年6月7日.

[70]赵骏，范良聪.补偿博弈与第三方评估.法学研究，2012(3):67.

[71]案例详见广东省高级人民法院行政判决书(2005)粤高法行终字第14号。