土地使用权转让制度

第四节　土地使用权转让制度

国有土地使用权人取得的国有土地使用权性质属于用益物权，其权利内容中包括处分的权利，因而国有土地使用权人可依法处分其土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

一、土地使用权转让的条件

（一）土地使用权转让的客体原则只能是国有土地使用权

根据我国《土地管理法》第63条的规定，除非符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。只有国有土地使用权才能进入市场，即出售、交换和赠与。

（二）未经开发的出让土地不得转让

在我国人多地少的背景下，土地是一种稀缺资源，为了防止炒卖地皮的现象，《城市房地产管理法》第39条明确规定，以出让方式取得土地使用权的，其转让应符合两个条件：其一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；其二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条明确规定，如未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

以划拨的方式取得的土地使用权转让应当经过特殊的审批程序。《城市房地产管理法》第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有审批权的人民政府审批。有批转权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

二、土地使用权转让的程序

根据《城市房地产转让管理规定》第7条的规定，土地使用权的转让按下列程序办理。

（1）土地使用权转让当事人签订书面转让合同；

（2）土地使用权转让当事人在土地使用权转让合同签订后90日内持土地使用权证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘查和评估；

（5）土地使用权转让当事人按照规定缴纳有关税费；

（6）房地产管理部门办理权属登记手续，核发房地产权属证书。

三、土地使用权转让合同

（一）土地使用权转让合同的内容

土地使用权转让合同条款一般有：（1）当事人双方的名称、住址，法定代表人的姓名；（2）转让人取得土地使用权的依据与方式；（3）转让土地使用权的依据与方式；（4）被转让土地的位置、面积、用途和其他地上物、附着物；（5）地上物及其他附着物是否转让的规定；（6）转让期限；（7）转让金数额及支付的币种、方式、时间；（8）违约责任；（9）其他事项。

（二）土地使用权转让合同与原出让合同的关系

土地使用权的转让属于间接取得土地使用权的一种方式，作为转让方所转让的权利当然不能超出其自身的权限。因此，土地使用权转让合同受原出让合同的约束和限制，即土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。因而土地使用权转让合同的受让人在签订合同时，应特别注意以下两个问题：

（1）土地使用权的年限：《城市房地产管理法》第43条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，受让人应当明确转让人原出让土地的使用年限，不能以土地法规定的最高年限来转让土地使用权。

（2）土地的用途。不同的用途的土地，其地价的差别是非常大的。而受让土地的用途是受原出让合同约束的，不能通过转让合同改变出让合同规定的用途。如果要改变用途的，必须根据《城市房地产管理法》第44条的规定，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

此外，国家对土地使用权转让的价格是实行管制的，其表现在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条的规定中：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施。”