土地使用权转让合同无效案例

第二节　房地产转让

一、房地产转让的概念

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这一定义可以从以下几方面来理解：

（1）房地产转让的主体是房地产权利人。房地产权利人主要是指房屋所有人和土地使用权人，因为房地产转让作为权利处分的一种民事法律行为，只有权利人才有资格按照自己的意愿从事这种行为，非房地产权利人无权转让房地产。

（2）房地产转让的客体是房屋的所有权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。房屋种类有已经建成的房地产的转让和尚未建成但符合房地产转让条件的在建房屋的转让。

（3）房地产转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权的转让。这是房地产转让区别于房地产抵押和租赁的显著特征。房地产转让是转让方与受让方之间进行的一种财产所有权及土地使用权转让行为。而房地产抵押只有在抵押人不履行义务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人实现抵押权时，才能产生所有权的转移，并且新的房地产所有人不一定就是抵押权人。房屋租赁只是房屋使用权转让行为，不改变房屋的所有权和土地使用权。

（4）房地产转让的实现方式有买卖、赠与或者其他合法方式。房地产买卖是房地产转让的主要方式，转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价款。基于我国土地所有权权属制度，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属国家，因此，在房地产买卖完成后，买受人只能取得房屋的所有权及土地使用权。房地产赠与即受赠人无须支付对价，赠与人将房地产无偿转移给受赠人的行为。需要注意的是，城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与，土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。

这里所说的“其他合法方式”，按原建设部1995年8月7日发布、2001年8月15日修改的《城市房地产转让管理规定》第3条规定，主要包括下列行为：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债的；⑤法律、法规规定的其他情形。随着房地产市场经济的发展，这几类房地产转让的情形日益增多。另外，互换房方式也成为目前较常见的一种房地产转让方式。

二、房地产转让的原则

房地产转让是平等主体之间的民事法律行为，当事人之间法律地位平等，意思表示自愿。由于转让客体的特殊性，决定了房地产转让除应遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的基本原则外，还应遵循以下原则：

（一）出让方地位不变原则

出让方地位不变的原则，即土地所有权主体不变的原则。国有土地使用权出让后，使用权和地上建筑物可以多次转让，但不论使用权转让多少次，在房地产转让法律关系中，国家仍然是土地的所有权人和土地使用权出让人。这一原则在我国香港特别行政区的法律制度中被称为“认地不认人”原则。

（二）房地产同时转让原则

房地产同时转让原则即房地产转让时土地使用权与地上建筑物所有权相一致的原则。世界上大多数国家的法律规定了土地所有权与地上建筑物所有权的关系一般适用主物与从物的原理，实行产权一致的原则，即取得土地所有权的同时也取得地上建筑物的所有权，可以防止主物和从物的分割而形成的财产价值的人为减少。按我国法律规定，土地所有权属于国家，土地使用权可以确定给法人、自然人或其他社会组织。因此，我国实行的是土地使用权与房屋的所有权产权一致的原则。根据《城市房地产管理法》第32条和我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《出让和转让暂行条例》）第23、24条的规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

（三）效益不可损原则

效益不可损原则，即保护财产的价值和经济效益的原则，指无论是土地使用权转让，还是地上建筑物、其他附着物转让，都不得损害土地及其地上建筑物的经济效益。因此，在房地产转让过程中，必须注意土地的完整性和可利用性，使土地的经济效益得到充分保护。

三、房地产转让的条件

（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件

根据《城市房地产管理法》第39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第39条针对期房和现房买卖作出了不同的规定：开发商在出售期房时，必须交清全部的土地出让金并获得土地使用权证书，开发商开发的期房必须完成开发投资总额的25％才允许销售。为保证购房后可以办理房屋产权证，购房者就必须审查开发商的土地使用权证书和商品房预售许可证书原件。当出售的商品房是现房时，开发商应当已经获得所有待售房屋的所有权证书。

（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件

行政划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式（包括出售、交换和赠与等）依法取得的国有土地使用权。

关于转让划拨土地使用权由谁办理出让手续问题，根据我国《城市房地产管理法》第40条和《城市房地产转让管理规定》第11、12条的规定，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理，并在房地产转让合同中注明。这里所说的“不办理土地使用权出让手续”的情形主要包括：（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关、军事设施、城市基础设施和公益事业，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目。（2）私有住宅转让后仍用于居住的；（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

（三）房地产转让的禁止性规定

不受限制的房地产，均可自由转让。根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，下列房地产禁止转让：

（1）以出让方式取得的土地使用权，不符合转让条件的。以出让方式取得的土地使用权必须符合的法定条件为：首先，须按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书；其次，按照出让合同的约定进行了投资开发，其中属于房屋建设工程的须完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；再次，转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。此种房地产，其权利转移已被司法权力强行禁止，权利人无权对之予以处分，故不能转让。

（3）依法收回土地使用权的。根据房地一体原则，房产所有权的合法基础就在于合法的土地使用权。土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已无权转让房地产。

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

（5）权属有争议的。权属未确定时，真正的权利人并未确定，若擅自予以转让的话，有可能损害真正的权利人的利益。

（6）未依法登记领取权属证书的。房地产属于典型的不动产，权属证书是权利人享有权利的合法证明。未依法登记领取权属证书的房地产，无法确定其合法的权利人，故禁止转让。

（7）法律、行政法规禁止转让的其他情形。如寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体所有，不得转让。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

四、房地产转让合同

（一）房地产转让合同的定义

房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。这种合同的签订是双方当事人在平等、自愿基础上的一种民事法律行为。

房地产转让合同以出让合同的存在为有效的前提条件。房地产转让合同中的转让人对土地并无所有权而只有使用权，如果出让合同不存在或无效，房地产转让合同就不产生法律效力。出让合同中规定的受让人的权利义务、土地使用规则、其他建设条件等条款仍然适用于转让合同，且必须成为转让合同的一部分内容。房地产转让合同约定的土地使用权使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的年限的制约。转让后，土地使用权的使用年限为原出让合同约定的使用年限减去已经使用的年限后的剩余年限。

（二）房地产转让合同的主要条款

房地产转让合同主要包括以下内容：

（1）双方当事人的姓名或者名称、住所。如果订立房地产转让合同的当事人是公民，则应写明姓名；如果是单位，则应写单位的全称。但同时注意，单位应当是能独立承担民事责任的法人。

（2）房地产权属证书名称和编号。房地产转让时，转让人对其拟转让的房地产应拥有一定权利，也应当有相应的权属证书，如国有土地使用证、产权证等。为了避免将来产生纠纷和记录房地产权属的现状，就应当在合同中标明权属证书的名称及编号。

（3）房地产坐落位置、面积、四至界限。合同中应具体标明房地产的位置（结构、朝向、门牌号码等），关于房屋面积应注明是建筑面积还是实际使用面积，另外还须明确公用面积的摊销等，另外还应标明四至界限，标得越细越好，以免纠纷发生。

（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。在合同中，应明确转让方土地使用权的取得方式是通过出让而取得还是通过划拨而取得的，土地使用权的取得时间，政府准许使用的年限为多长等。

（5）房地产的用途或使用性质。我国对于土地或房屋采用的是规划许可使用制度。政府在规划中对于土地的用途作了规定，使用者不得随意变更。因此，为了避免纠纷的发生，在转让合同中要明确规定房地产的用途。

（6）成交价格及支付方式。这是房地产转让合同的核心条款。对于转让房地产的价格即成交价格合同中必须明确是以现金支付还是以支票支付，是一次性支付还是分期支付以及支付的时间等。

（7）房地产交付使用的时间。在房地产转让合同中，应写明转让方何时将房地产交付受让方。由于房地产是以产权过户的形式来体现所有权的转移，所以在合同中还应约定双方办理权属过户的时间。

（8）违约责任。房地产合同亦适用民事合同全面履行原则，如果当事人违反合同约定则必须承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。约定违约金的应写明违约金的具体数额或计算方式。

（9）双方约定的其他事项。

（三）房地产转让合同的履行、变更和解除

土地是房屋的载体，在我国，土地使用权出让合同是房地产转让合同的前提。依据我国《城市房地产管理法》第42条规定，房地产转让方在转让自己的房地产时，出让合同也同时转让给了受让人。因此房地产转让合同的履行、变更和解除也有自己的特点。房地产转让合同履行的特点是转让合同的受让人在受让房地产的同时，也接受了出让合同。因此，受让人不仅要履行转让合同约定的各项义务，而且还要履行出让合同中约定的各项义务，如《城市房地产管理法》关于房地产转让后土地使用年限的规定及不得改变土地使用权出让合同约定的土地用途的规定，这是房地产转让合同区别于其他财产转让合同的特征。

房地产转让合同的变更和解除的特点是除了转让合同约定的变更和解除合同的事由出现后，可以变更或解除合同外，出让合同中约定的变更和解除合同的事由出现后，也可以变更或解除转让合同。根据我国《出让和转让暂行条例》第17、39条，《城市房地产管理法》第20、21、22条的规定，变更和解除转让合同的事由有以下几种情形：

（1）土地灭失。土地灭失导致受让人实际上不再享有土地使用权。土地灭失不同于一般物的灭失。土地灭失主要指由于非人力因素（如地震、山崩等）造成原土地性质的彻底改变或面貌的彻底改变，从而使土地完全失去原有的使用价值。作为土地使用权的客体，土地灭失，土地使用权自然就不存在。

（2）国家强制收回土地使用权。由于土地使用权受让人违反法律法规规定而被国家强制收回土地使用权，这是对受让人的一种惩罚。《出让和转让暂行条例》第17条第2款规定，未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

（3）国家提前收回土地使用权。土地使用权期限届满前，国家因公共利益的需要而提前收回土地使用权。所谓公共利益的需要是指在签订土地使用权出让、转让合同时无法预见的、为社会成员利益和城市发展所必需的规划和建设。提前收回土地使用权应符合法定条件，并产生以下法律效力：①对土地使用者依法给予补偿。补偿的范围根据《物权法》第148条的规定，包括地上房屋及其他不动产，补偿的标准应当适用不动产征收的补偿标准，《城市房地产管理法》和《出让和转让暂行条例》则规定，依据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿；②退还相应的出让金。《物权法》第148条规定，建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应退还相应的出让金。需注意的是，该条规定只适用于因出让合同而取得土地使用权者。

（4）土地使用权期限届满。从法理上讲，因转让合同规定的土地使用权期限届满而终止，这是转让法律关系消灭的最主要的原因。但《物权法》第149条第1款规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。第2款规定，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依据法律规定办理。由此可见，除非土地使用权人主动放弃国有土地使用权，否则，用于住宅建设的土地使用权不会因为转让合同约定的权利期限届满而终止，原土地使用权人依法享有自动续期的权利。关于非住宅国有土地使用权期限届满后的续期，根据《城市房地产管理法》第22条的规定，土地使用权期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的以外，应当予以批准。经批准续期的，重新签订土地使用权出让合同，依照规定，支付土地使用权出让金。

从以上规定分析，在现行的房地产法律制度中，土地使用权期限届满而使权利终止的情形有三种，即用于住宅的土地使用权期限届满时权利人自愿放弃续期权，用于非住宅的土地使用权期限届满时权利人未依法申请续期或申请未被批准。^[2]

五、房地产转让的程序

按照《城市房地产转让管理规定》第7条的规定，房地产转让的程序为：

（1）房地产转让当事人签订书面转让合同。房地产转让当事人双方协商达成一致意见后，即可签订书面房屋买卖合同。

（2）房地产转让当事人在转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理的书面答复，7日内未作答复的，视为同意受理。

（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。我国实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。此外，根据国家物价局、原建设部1992年发布的《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》规定，对无偿划拨土地的房屋买卖（不包括房地产开发新建的商品房），出卖人必须缴纳土地收益金给房地产管理部门。

（6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。房地产转让双方当事人持合法证件（如产权证明书、纳税证明、买卖合同、土地使用权证、身份证、工作证或户籍簿及有关批件等），到房屋所在地的房地产管理部门进行产权登记，办理过户手续，并应到土地管理部门办理土地使用权变更登记，换取土地使用权证。在我国有些城市（如深圳）实行了房地合一的登记制度，故房屋买卖不需分别领房屋所有权证和土地使用权证，只需领一个房地产证即可。