土地使用权的转让

土地使用权的转让，是指原土地使用权人在原合同约定的有效期内，依法将自身土地使用权通过继承、赠与、交换和投资等方式转移给第三人，由第三人享有原合同规定的权利和义务，转让人丧失原土地使用权人地位的行为。具体而言，是指通过出让方式取得土地使用权的土地使用者，按照出让合同等有关规定的期限或条件，对土地投入一定资金进行开发后，通过有偿出售、交换和无偿赠与等方式，把土地使用权单独或随地上建筑物、其他附着物的所有权转让给受让人。土地使用权转让是建立在土地使用权出让的基础上的。土地使用权出让使土地使用权成为法人或其他组织和公民的财产权利。在此基础上，土地使用权转让才得以产生，并且使用权转让的有关内容必须和使用权出让保持一致，比如合同规定的土地用途、土地使用条件等。土地使用权的转让可以是有偿的，也可以是无偿的。转让方式多样，可以是双方合同行为，如土地使用权买卖、交换、赠与，也可以是单方行为，如继承。

国家为确保土地使用的合理性，防止土地投机行为，规定土地使用权不得随意转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权转让应当签订转让合同；未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，使用权不得转让；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，并依照规定办理过户登记；土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

一、土地使用权转让的条件

1．一般条件

（1）土地使用权出让方已取得土地使用权证书，使用权在法律上是可以转移的。

（2）土地使用权出让方按合同约定已经支付全部土地使用权出让金及使用权流转方面的税收，如土地增值税、营业税、契税等。

（3）按照土地使用权出让合同约定进行开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

（4）依法办理产权过户登记手续及土地使用权变更登记手续。

2．转让的特别条件

转让共有、已抵押和已出租的土地使用权，还涉及第三人的合法利益，需具备以下条件：

（1）共有土地使用权转让的特别条件。共有土地使用权指两个或两个以上的主体共同享有的土地使用权。其转让应征得其他共有人书面同意，否则无效。

（2）抵押的土地使用权转让的特别条件。必须事先通知抵押权人，并将土地使用权抵押的情况告知受让人，否则转让无效。

需要其他担保的，必须提供担保。在土地使用权转让的价款明显低于其价值的情况下，抵押权人为维护自己的利益，可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人若不提供则转让无效。

（3）已出租的土地使用权转让的特别条件。出租人必须提前通知承租人，给承租人必要的准备时间。在出售的情况下，承租人在同等条件下有优先购买权利。租赁合同的权利义务不受转让影响，承租人享有的租赁权可以对抗受让人取得的土地使用权。

（4）土地使用权和房屋分割转让的特别条件。土地使用权与地上房屋的分别转让只在土地上的建筑物可以作为动产的条件下才可以进行，即把建筑物及其他附着物作为建筑材料等看待。土地使用权或地上房屋分别分割转让是允许的，但必须经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，并按照规定办理过户手续。同时，土地使用权的整体不可分割，即建筑物各部分所有人无权将自属使用权部分分离出去。

二、土地使用权转让的程序

土地使用权转让是土地使用者之间转移土地使用权的行为，转让的基本程序如下。

1．审查

转让人就土地使用权转让情况向所在市、县人民政府土地管理部门报告，土地管理部门根据拟转让情况进行审议。如无异议，土地管理部门向转让人下发同意转让的通知书；若不能通过，应提出其原因及改进建议。拟转让地价过低，政府可以优先购买。

2．当事人双方签订土地使用权转让合同

土地使用权转让当事人在协商一致后应签订转让合同，明确双方当事人的权利和义务，但要注意转让合同内容必须符合出让合同要求。

3．转让合同公证

土地使用权转让属于民事行为，转让合同属于经济合同性质。因此，转让合同必须到所在地市、县司法部门公证，证明土地使用权转让合同的真实性和合法性，以及对转受双方的身份证明公证，并发放转让合同公证书。转让合同的公证具有以下效力：一是具有法律上的证据的效力；二是公证是转让合同生效的必要条件；三是转让合同经过公证具有强制执行的效力。

4．缴付土地转让金和税费

转让合同一旦正式签订，受让人应按合同要求及时向转让人支付转让金，转让人在收取转让金之后，应及时向所在地市、县人民政府有关部门交付土地转让增值税及有关税费。

5．土地使用权变更登记

转受双方共同到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地变更登记手续，换取土地使用证，并就地上建筑物所有权转让向房产管理部门办理过户登记手续。

三、土地使用权转让的形式

土地使用权转让，包括单方行为（如继承、赠与）和合同行为（如土地使用权买卖、赠与和交换）。转让的具体形式主要有以下几种。

1．继承

土地使用权继承是指公民个人死亡后，其生前享有的土地使用权作为遗产由继承人依法继承。继承包括法定权利和债权债务。继承人享有土地使用权的同时应依法承担交付租金及土地使用相关税收的义务。

2．赠与

土地使用权赠与是将土地使用权或者连同地上建筑物、其他附着物无偿转由他人使用，赠与人承担赠与责任，受赠人无偿使用并接受赠与人监督的形式。国有土地使用权人有权将其赠送给法律允许的人或组织。赠与是单务合同和无偿合同，受赠人不用付出代价，但须在赠与人指明的使用权的目的和范围内使用土地。赠与人也可以依法撤销合同，其权益受到保护。土地使用权的赠与主要发生在母公司设立子公司时，作为母公司对子公司的无偿援助。

3．买卖

土地使用权买卖即土地使用权出售。它指的是将土地使用权连同地上建筑物、其他附着物的所有权转移给购买方，并由购买方支付相应购买价款的行为。这是土地使用权转让最常见也是最主要的形式。

土地使用权买卖体现了商品经济的特征。它是双务、等价、有偿行为，双方都要承担约定的权利和义务，并且买入方要支付价款。

4．交换

土地使用权交换是指两个土地使用权人之间相互交换各自用途相同或相似的土地使用权的行为。区别于买卖，交换不以换取货币为目的，而是以换取对方的权利来表现现有土地使用权的价值。交换为双务合同，双方当事人都要承担交付权利的义务。当事人承担的义务具有相同性，但不具有对应性。

交换应当遵循等价、公平、诚信原则。

5．投资

投资是土地使用权人将土地使用权作为出资方式，与其他投资者共同投资设立企业，共同承担风险和亏损的形式。使用权投资于企业后即归企业所有，新的使用者应当支付土地租金和相关税收。

四、土地使用权转让的监督管理

1．转让者资格的认证

土地管理部门应审查土地使用者是否具有合法的土地使用权，是否具有土地管理部门签发的土地使用权出让合同，是否按出让合同规定的期限和条件进行了投资和开发。不满足以上法定条件的，土地使用权不得转让。

2．对转让合同进行审查

转让合同是在出让合同基础上签订的，必须包括出让合同和登记文件所载明的权利和义务。具体来说，包括土地使用权的存续年限、地块的位置、用途和其他相关条件。通过转让方式取得的土地使用权年限为出让合同中规定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。土地管理部门还应当对转让合同中是否包括土地用途及其使用条件变更的内容进行审查，并采取管理措施，以保证土地使用权出让目的的实现。

3．办理土地使用权变更过户登记

办理土地使用权转让变更过户登记的一般程序是：依法通过转让方式取得国有土地使用权的受让人，持有效的土地使用权转让合同及其他合法文件，在规定的期限内向市、县人民政府土地管理部门申请土地登记。土地管理部门根据土地使用者申请变更登记的申请书进行调查、审核，各项文件合格，符合变更土地登记规定的，报人民政府批准后，收回转让方的土地使用证，变更注册登记，由受让方换领土地使用证，同时相应更改地籍图、土地归户册。如涉及地上建筑物、其他附着物的所有权转让的，还必须到市、县房产管理部门办理房产过户登记。土地使用权转让须登记权属状况、土地使用权转让双方的权利和义务以及转让地块的估价情况等。

4．评估控制转让价格

土地管理部门和政府土地估价委员会每隔一定时期评估某一区域的基准地价并作为标准，对于低于此标准的土地转让，政府保留优先购买权。这样可以保证土地使用权的正当交易，抑制转让价过低的现象。

政府还采取冻结地价、制定最高限价、征收土地增值税和交易税等措施防止地价不合理上涨。

5．对用途变更的监督管理

土地转让后，土地使用者变更土地使用权出让合同规定的土地用途，必须得到出让方，即市、县人民政府的同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地使用权出让有关规定，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

除以上几个主要的管理方面之外，监督管理还包括负责分割转让的审批、对转让划拨土地使用权的监督管理、对违法违纪的查处和权属纠纷的调处等。