出让土地使用权转让需具备条件

二、土地使用权转让

（一）土地使用权转让的概念

土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。土地使用权的转让是在土地使用权出让的基础上，土地使用权在土地使用者之间的横向流动，对于开发企业而言，这种土地使用权间的横向流动就是土地交易的二级市场；对于未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不能转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物及其附着物，并应当依照规定办理过户手续。

（二）土地使用权转让的特征

1.以土地使用权出让为基础

受让方在签订国有土地使用权出让合同后，就享有对该土地使用权的占有、收益和部分的处分权，可以依照合同规定，对土地使用权全部或部分进行合法转让。因此，土地使用权转让是以土地使用权出让为前提和基础，转让合同必须与出让合同确定的内容一致，不得擅自改变土地用途和土地使用条件等。当土地转让后，出让合同载明的权利和义务也随之转移，土地使用年限为出让合同规定的使用年限减去已经使用年限的剩余年限。

2.需要具备一定的条件

为了防止“炒地”和“囤地”等非法行为，保障土地市场良好运转，世界各国都对土地转让进行了附加条件的限制，也是对土地市场进行调节和控制的基本方法。我国的《城市房地产管理法》第三十八条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条第二款对土地使用权转让条件做了如下规定：“土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利和义务范围内进行，权利人不得擅自改变土地用途和土地使用条件；按照出让合同的约定，受让方已经交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；按照出让合同约定对土地进行了投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

3.是平等民事主体之间的一种民事法律行为

土地使用权转让是土地使用者之间的横向流动，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、诚实、信用及不损害社会公共利益等民事活动的基本原则。因此，它与行政行为有显著差别，转让的双方当事人都是民事主体，他们的法律地位完全是平等的，这样使得土地使用权转让的方式多种多样，可以是双方的行为，如土地使用权转让买卖行为，也可以是单方的行为，如赠予行为，这样使得土地使用权转让行为可以是有偿的，也可以是无偿的。

4.土地使用权转让的同步性

所谓转让的同步性，是指土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。若土地使用权发生转让，则其地上建筑物及附着物必须同时转让；若建筑物及附着物发生转让，则其土地使用权也必须同时转让，但地上建筑物和其他附着物作为动产转让时，其土地使用权无须同时转让，不过需要办理相关的过户手续。

（三）土地使用权转让的条件

由于土地使用权转让是以土地使用权出让为基础，因而，土地使用权的产权关系可能很复杂，这样土地使用权转让的限制性条件就会更加繁多，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律法规的规定，土地使用权转让的一般条件主要有以下四个方面。

（1）土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件；转让土地使用权前，必须按照合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，这样土地使用者就享有对该土地使用权的处分权，可以依法进行转让。

（2）土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续，这样将受到法律保护，土地使用权才能真正交付给受让人。

（3）转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等。

（4）转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地，否则，要承担相应法律责任。

（四）土地使用权转让的内容

一般而言，国有土地使用权转让的内容主要包括以下四个方面。

（1）土地使用权转让时，国有土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给新的受让人。即“认地不认人”，要求新的土地使用权受让人使用土地必须按照国家与原受让人之间订立的土地使用权受让合同进行，不得随意改变。

（2）转让国有土地使用权的使用年限为国有土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限。

（3）对于国有土地使用权转让价格，如果明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；如果市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取措施，平稳价格；土地使用权与地上建筑物、其他附着物一同转让时，其价格应分别作出评估。

（五）土地使用权转让的方式

依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三章第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠予三种方式，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。由此可见，土地使用权转让的方式主要有三种，即出售、交换和赠予。但在实际的经济活动中，土地使用权转让还存在其他转让方式，如土地使用权作价入股、企业被收购、兼并或合并等经营性土地使用权转让方式，这些方式的实质都是土地使用权的有偿转移。这里主要介绍出售、交换和赠予三种转让方式。

1.土地使用权出售

土地使用权出售是指现有土地使用者将其土地使用权依法转移给受让人，并由受让人向其支付地价款的行为。土地使用权出售是土地使用权转让最常见的形式，也是土地使用权转让的主要方式。土地使用权出售除具有土地使用权转让的一般法律特征以外，还具有自身的一些特殊法律特点，主要有以下三点。

（1）土地使用权出售是买卖双方当事人等价有偿行为。这也是土地使用权出售与土地使用权转让其他方式的显著差别，买卖的双方遵循平等自愿、等价有偿和诚实信用的民事活动原则，买卖双方必须都是真实意愿的表达，卖方向买方转让土地使用权，买方向卖方支付地价款。

（2）合同的标的是国有土地使用权。土地使用权是一种限制性的标的，它与其他买卖的标的有显著的差别，城镇土地的所有权是国家所有。此外，转让合同的标的必须清楚、明确和具体，所涉及地块必须按出让合同的规定写明具体位置、面积、使用年限、规划用途等详细情况，另外附带转让的地上建筑物、附着物也是合同标的的组成部分。

（3）土地使用权的转移以登记为要件。土地使用权买卖是诺成合同行为，这一点与一般买卖合同相同，所不同的是土地使用权买卖合同除经过双方当事人意愿真实表达以外，还需要经过土地使用权登记为要件，未经登记的土地使用权买卖不具有法律效力。

2.土地使用权交换

土地使用权交换是指双方当事人约定相互转移土地使用权，其本质是一种权利交易。多数情况下，交换的双方都是为了更好地满足自己的经济需要。其特殊的法律特点主要表现有以下三点。

（1）本质是权利交易。土地使用权交换其本质是以权利交换权利，这与出售显然不同，出售是以货币形式转让使用权，而交换是双方权利的交易，无须货币这个中介。

（2）标的的双重性。土地使用权交换权利交易的本质，决定了合同标的的双重性，即双方交易的土地使用权，这与土地使用权出售也有所差别，出售合同的标的为原土地使用者的土地使用权，而交换的标的是双方的土地使用权。

（3）双方的权利和义务具有相同性。交换并登记生效后，双方当事人都有交付土地使用权的义务，以及享有获得对方土地使用权的权利。因此，交换中当事人的权利和义务具有相同性。

3.土地使用权赠予

土地使用权赠予是指土地使用权人自愿将土地使用权无偿转移给受赠人的行为。土地使用权赠予是土地使用权转让的方式之一，因而，在赠予转移土地使用权的过程中，其地上建筑物和附着物必须同时赠予转移。赠予行为与出售和交换行为的显著差别在于，赠予是一种无偿、单方的行为，它不需要货币补偿或是权利补偿，它是赠予人无条件对受赠人的转移。当然赠予人可以对赠送的土地使用权设置附加条件，指明受赠人享有土地使用权的目的和范围等。