土地入股需要转让土地使用权吗

二、土地使用权转让

（一）土地使用权转让的概念

《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”因此，所谓“土地使用权转让”，在没有特别指明的情况下即为国有土地使用权转让。

土地使用权转让，指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。如果地上没有建筑物或其他附属物的，土地使用权可以单独转让；如果地上有建筑物或其他附属物的，应当与土地使用权一并转让。土地使用权转让的形式主要有：土地使用权买卖、土地使用权赠与、土地使用权交换、土地使用权继承和以土地使用权投资入股等。

（二）土地使用权转让与相关制度的关系

1.土地使用权转让与土地使用权出让的关系

一般来说，土地使用权转让是经过土地使用权出让后，受让方按照土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发后，通过出售、赠与或互易等方式，将自己享有的尚未到期的土地使用权转让给受让人，受让人在土地使用权剩余有效期限内依法享有土地使用权的民事法律行为。可见，土地使用权出让是土地使用权转让的前提和基础，没有土地使用权出让就没有土地使用权转让。土地使用权出让属于土地一级市场，土地使用权转让属于土地二级市场。

土地使用权出让与土地使用权转让也有重大区别。土地使用权出让是土地所有权人（国家）行使土地所有权，使土地所有权的权能之一土地使用权与土地所有权相分离而独立出来；土地使用权的转让在于土地使用权人对其所享有的土地使用权依法进行处分，并将土地使用权移转于受让人。

2.土地使用权转让与土地使用权出租的关系

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权转让与土地使用权出租的相同点是都以土地使用权出让为前提和基础。区别在于：

（1）土地使用权转让是处分行为，其结果是土地使用权转让人为受让人设立了物权；土地使用权出租是负担行为，其结果是在土地使用权出租人与承租人之间设定了债权债务关系。

（2）通过转让获得土地使用权的权利人可以依法占有、使用、收益、处分其权利；通过出租获得租赁土地使用权的承租人仅有占有、使用、收益的权利，无处分权。

（3）通过转让享有的土地使用权年限为出让合同规定的使用年限减去原使用年限后剩余的年限；对于土地使用权出租而言，我国《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”由此，通过出租取得租赁土地使用权的年限一般最长为20年。当然，在租赁期限届满后，当事人可以约定续展年限。

（三）土地使用权转让的原则

土地使用权转让的原则是土地使用权转让时所必须遵循的准则。它对土地使用权的转让不仅具有指导作用，且具有规范效力，有利于保障土地使用权转让的合法、有序，避免土地资源的浪费和国家利益的损失。土地使用权转让应遵循以下原则：

1.权利义务同时转移原则

权利义务同时转移原则又称“认地不认人”原则，是指土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利义务随之移转给受让人，土地使用权发生多次移转也是如此。土地使用权无论移转给谁，国家与土地使用者之间的权利义务关系不变，新的土地使用者必须履行原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利义务。

2.产权一致原则

产权一致原则，即“房随地走、地随房走”原则，是指土地使用权与其他地上建筑物所有权的权利人要一致，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权亦随之转移。地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权亦随之转移。产权一致原则的意义在于简化法律关系，减少房地产纠纷。

3.效益不可损原则

效益不可损原则是指土地使用权的转让或地上建筑物、其他附着物所有权的转让，不得损害土地及地上建筑物的经济效益。贯彻该原则利于维护房地产的效益不被减损，促进房地产最大价值的发挥。

（四）对集体土地使用权转让的认识

我国现行法律对集体土地使用权的流转作了较为严格的限制。但近年来，随着城镇国有土地使用制度的改革，城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市周边地区的农村集体土地使用权的流转已普遍展开。主要表现为：

（1）农村集体经济组织以集体土地使用权作价入股、联营的方式兴办乡镇企业。

（2）乡镇企业的兼并、合并、重组和股份制改革而发生土地使用权主体变化。

（3）因农业结构调整致使农村土地承包经营权发生转移。

（4）近郊农民的宅基地以出租、转让等方式致使土地使用权人发生变动。

应该说农村集体土地使用权流转现象的普遍发生，是市场经济发展的结果，也表明了市场主体对农地入市的渴求。

既然集体土地使用权的流转在实践中已很普遍，如果法律仍对其硬性限制，不但违背市场经济发展的客观要求，对中国的城市化进程和农民利益的维护也极为不利。所以，在我国市场经济体制日益健全的条件下，应建立农村集体土地使用权流转制度，推行集体土地有偿使用制度，但这需要国家在法律和政策上给予充分的规范和引导。

推行农村集体土地有偿使用制度，并非允许集体经济组织随意的、毫无顾忌的转让其土地使用权。否则，势必会造成投机行为的发生，使少数人暴富，而使广大的农民利益受损，还会破坏农村的社会生活秩序，进而影响整个社会的稳定。因此，农村集体土地的流转应作以下几点考虑：

（1）农村集体所有的土地，属于集体组织的共有财产，在以任何形式使得权利主体发生变更时，都应经过集体经济组织多数成员的同意。

（2）转让集体土地使用权绝不能破坏和占用基本农田，要坚持保护基本农田这一国策不动摇，以确保国家粮食安全，维护社会稳定。

（3）农村集体经济组织要对本集体组织未来一定时期内发展所需要的建设用地（包括集体组织新增人口的宅基地，农村基础设施或为公共利益等用地）做出整体的合理的规划和安排，以保证本集体组织未来发展的需要，维护后代子孙的长远利益，实现可持续发展。

（4）集体土地使用权的转让，需要转、受让双方在平等协商的基础上，达成一致的协议，并依照市场形成公平合理的价格，维护农民的利益，行政部门不应进行不正当干预。

（5）集体土地使用权转让的程序必须合法，我国目前的法律还没有对此作明确的和统一的规定，这就需要在法律上和政策上予以创新，对集体土地使用权的流转进行合理的规范。

对此应充分认识到，放开集体土地使用权的流转是现实的需要，是时代的呼唤，是农村生产关系变革的要求。这不仅有利于提高农民的土地收益，也有利于“三农问题”的解决，更能促进和加快农村地区的城镇化和农业的现代化。