土地使用权行政划拨

三、土地使用权行政划拨

（一）土地使用权行政划拨的概念

土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在传统的计划经济体制下，土地资源的使用和分配，主要依赖于政府的无偿划拨。对于开发企业而言，也可以通过无偿划拨形式取得开发用地，但主要是用于经济适用房建设。

（二）土地使用权行政划拨的主要特征

1.没有明确的使用年限

目前，我国对划拨土地使用权使用年限没有明确规定，《中华人民共和国土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。由此可见，对划拨土地使用权使用年限没有具体规定。

2.无须支付土地使用权出让金

无须支付土地使用权出让金是相对于土地使用权出让而言，土地使用权行政划拨，本身是政府的无偿行为，无须缴纳土地使用费用。而土地使用权出让是实行土地批租制度，需要缴纳一定年限的租金。

3.不能随意转让、出租和抵押

《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定，划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转让、出租和抵押。如果要转让、出租和抵押，应向当地人民政府补交土地使用权出让金，然后签订土地使用权出让合同、领取国有土地使用权证书以及出具地上建筑物和附着物的合法产权证明，同时，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准之后方可转让、出租和抵押。

（三）土地使用权划拨的形式

土地使用权划拨主要有两种形式，第一种是经县级以上人民政府依法批准，在向土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用的形式；第二种是经县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿划拨交付给土地使用者使用的形式。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地。符合规定的建设用地项目，由建设单位提出申请，经县级以上人民政府依法批准，方可以划拨方式提供土地使用权；以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途的，应当实行土地使用权有偿使用。

值得注意的是，符合上述规定的建设项目用地可以申请划拨方式提供用地，但不能认为划拨方式是其唯一途径。事实上，现阶段在部分地区对于城市基础设施用地也在推行有偿使用制度，通过市场经济杠杆，促进集约利用土地，以提高土地的利用效率。

（四）土地使用权划拨的审批权限

根据《中华人民共和国土地管理法》第45条规定，征用土地的审批权由各级人民政府掌握，具体规定为，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准；征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。另根据《中华人民共和国土地管理法》第44条规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

当前土地违法现象较为严重，有些地方政府通过修改土地利用总体规划，化整为零，把土地的审批权限下放到地市政府，出现低标准土地补偿、拖欠征地补偿费等侵犯农民利益的现象。对于这些现象的治理，一是应加大土地违反案件的查处力度；二是应进行土地产权制度改革，保护农村集体土地所有权，保障农民的合法权益。