土地使用权出让的终止

四、土地使用权出让的终止

（一）终止的含义和事由

土地使用权的终止，是指土地使用权人依法享有的土地使用权因某种法定事由的出现而消失或结束。土地使用权终止的事由主要有：

（1）土地使用权因合同期满而终止。

我国土地使用制度的基本原则是有偿、有期限使用。土地使用权是一种有期限的权利，当土地使用权出让合同约定的使用期限届满，使用者未申请续期或申请未被批准，土地使用权终止。

（2）土地使用权因违反合同约定被强制收回而终止。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款规定：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”

（3）土地使用权因国家提前收回而终止。

一般情况下，国家在土地使用权出让合同约定的使用年限内充分保障土地使用人的权利，维护土地使用权关系的稳定。但是，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家有权提前收回土地使用权。《城市房地产管理法》第19条规定，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

（4）土地使用权因土地灭失而终止。

（二）土地使用权终止的法律后果

土地使用权终止，土地使用权人丧失土地使用权，合同双方的权利义务关系随之解除。土地使用权人应当将土地使用权返还给土地所有人，并交还《土地使用权证》，办理土地使用权注销登记。

对于土地使用权终止后地上物的处理问题，应当根据土地使用权终止的不同情形而区别对待。

1.因提前收回而终止的情况

《城市房地产管理法》第19条规定，提前收回土地使用权的，应“根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。在此规定基础上，《合同》示范文本第19条规定，出让人根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，应根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。可见，出让人提前收回土地使用权的，地上物归出让人所有，出让人给予受让人相应的补偿。补偿标准主要依两方面确定，一是地上建筑物、其他附着物的实际价值，二是剩余年期土地使用权的价格。

2.因使用期限届满而终止的情况

土地使用期限届满后地上物所有权的归属问题，直接关系到土地使用权人、房屋所有权人的权益及国家的利益。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条明确规定，土地使用权期限届满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的所有权由国家无偿取得。但是，这种绝对化的做法在实践中造成诸多弊端，不利于对土地资源的充分利用和对土地的合理开发，也不利于更好地实现土地和地上物的经济价值，对土地使用权人和地上物的所有人极不公平。

对于这个在理论和实践中争议很大的问题，《物权法（草案）》规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期限届满的，使用权人需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，出让人应当同意。建设用地使用权期限届满，根据公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序收回土地的，应当对土地上的房屋及其他不动产给予补偿。建设用地使用权续期后，使用权人应当支付土地使用费。其中，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法等，由国务院另行规定。

3.因土地灭失而终止的情况

土地灭失，其地上物亦必然灭失，因此不存在地上物所有权归属的问题。

4.因强制收回而终止的情况

强制收回性质上是对土地使用者实施的违法行为而采取的处罚措施，因此不存在对土地使用者的地上物进行补偿的问题。