土地使用权纠纷

一、土地使用权纠纷

在《城市房地产管理法》颁布实施前后，处理同种纠纷所依照的规则是不同的，对此须加以注意。也有一些纠纷类型在实践中出现了新的情况，必须依照新的规定处理。

（一）国有土地使用权出让纠纷

1.土地使用权出让合同主体问题

在《城市房地产管理法》颁布实施之前，国有土地使用权出让合同的出让方是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。

《城市房地产管理法》颁布实施之后，必须依照该法和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）处理土地使用权出让合同问题。土地使用权出让合同的主体必须是市、县人民政府土地管理部门。开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

2.土地使用权出让合同客体问题

在《城市房地产管理法》颁布实施之前，出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或出让未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征收手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。

在《城市房地产管理法》颁布实施之后，根据该法和《解释》的规定，经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，予以支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，予以支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。

土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，法院予以支持。受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地使用权出让金的，法院予以支持。受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，予以支持。

（二）国有土地使用权转让纠纷

1.转让主体问题

在《城市房地产管理法》颁布实施之前，转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。

在《城市房地产管理法》颁布实施之后，根据该法和《解释》，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

2.转让合同的客体问题

（1）在《城市房地产管理法》颁布实施之前，国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征地手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。

以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。

享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。

（2）在《城市房地产管理法》颁布实施之后，根据该法和《解释》，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

3.转让土地使用权的年限问题

在《城市房地产管理法》颁布实施之前，以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。《城市房地产管理法》颁布实施后，延续了上述处理方法。

4.转让合同擅自改变出让合同中约定的土地用途问题

在《城市房地产管理法》颁布实施之前，土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。

在《城市房地产管理法》颁布实施之后，根据《解释》的规定，受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，法院将予以支持。

5.转让合同与变更登记关系问题

在《城市房地产管理法》颁布实施之前，转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。

《城市房地产管理法》颁布实施之后，根据该法和《解释》，延续了以前的做法。土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，法院不予支持。

6.重复转让土地使用权问题

在《城市房地产管理法》颁布实施之前，土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。

在《城市房地产管理法》颁布实施之后，根据该法和《解释》，土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：①已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持。②均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。③均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。④合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《合同法》的有关规定处理。

（三）国有土地使用权抵押纠纷

在《城市房地产管理法》颁布实施之前，土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。

《城市房地产管理法》实施后，应当严格依照此法和《担保法》及《最高人民法院关于适用枙担保法枛若干问题的解释》等规定。不办理土地抵押登记的，应当认定抵押不成立，而且抵押合同亦无效^[2]。