土地使用权出让的条件

二、土地使用权出让的条件

出让作为一种法律行为，必须符合法定程序。我国有关法律要求出让土地使用权须符合下述条件：

（一）须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划

这既是对土地使用权出让的限制性条件，也是政府宏观调控房地产市场的手段和房地产开发商地产投资决策的主要依据。

土地利用总体规划是国家关于土地利用的全面、长远和战略性的总体部署和安排。它反映了政府对国家和本行政区内的土地开发利用，特别是城市土地开发利用的总体设想和要求。根据《土地管理法》第15条和《土地管理法实施条例》第12条的规定，我国的土地利用总体规划是一个按行政区域分级和多层次规划的体系，主要分以下几级：（1）全国土地利用总体规划。（2）省级土地利用总体规划。（3）市县级土地利用总体规划。（4）乡（镇）土地利用总体规划。

城市规划是城市人民政府组织编制的城市建设和发展规划。它反映了城市建设总体目标和社会发展的总需求。根据《城市规划法》第19条、第20条的规定，城市规划是由城市总体规划、城市详细规划和分区规划三部分内容组成的。

年度用地计划是为了保证土地利用总体规划的落实而编制的一年内具体用地的设想。年度用地计划又包括年度非农业建设用地计划和年度农业建设用地计划两项内容。

理论上讲，土地利用总体规划与城市规划是一致的。土地规划中最主要和最重要的内容之一是对房地产开发建设用地的规划，因此建设用地规划与土地利用总体规划和城市规划之间也应是协调一致的。三者之间可以看作是一个动态的过程：首先要画一个大圈子，这就是土地利用总体规划；然后在大圈里面画具体的小圈子，这就是城市规划；最后，开发商或市政部门可以画自己的小圈圈，这就是商业或市政用地等建设用地规划。这三者都是在有限的国土资源上进行建设，三者之间的关系是协调一致的。建设用地规划体现了城市发展的需要，更体现开发商和地方市政部门等的需要；而城市规划是地方政府主动启动的，借城市规划预留储备较多的建设用地，体现了地方政府的目标和地方利益；土地利用总体规划则涉及国家土地管制政策，往往是地方城市被动编制的，更多体现了国家利益和国家目标。

（二）土地使用权用于房地产开发的须经批准

土地的供应是房地产市场的“源头”，对房地产开发用地实行总量控制，可以从“源头”上起到国家宏观调控房地产市场的作用。因此，为了合理配置和使用有限的土地资源，防止土地流失，避免土地“市场失灵”，我国《城市房地产管理法》第10条明确规定：“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟定年度出让土地使用权总体方案，按照国务院规定，报国务院或省级人民政府批准。”

（三）土地使用权出让的具体方案须经政府批准

土地使用权出让方案是土地使用权出让计划的进一步具体化，是针对某一具体地块拟定的。土地使用权出让方案的拟订、批准与实施须依法进行。

1.预报制度

土地使用权出让方案初步确定后，如须经上级人民政府批准，市、县土地管理部门应及时向上级人民政府的土地管理部门预先报告。

2.正式报批

土地使用权出让方案基本确定进入实施阶段前，市、县土地管理部门依照法定程序正式报送上级人民政府土地管理部门审批。

3.备案制度

市、县土地管理部门在接到正式批准文件后，须向上级土地管理部门填报《出让国有土地使用权备案表》，同时向批准出让的人民政府的土地管理部门增报正式签订的《出让国有土地使用合同书》副本和出让地块登记卡复印件。