获取土地使用权

第2章　房地产项目选址策划

本章学习要求：

1.掌握土地使用权的获取方式。

2.熟悉竞标土地的估价方法。

3.了解不同类型项目选址时主要考虑的影响因素和土地投标前的准备工作。

2.1　项目选址

项目的选址作为房地产开发的前期工作之一，有着举足轻重的作用，不同类型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。本章分别以常见的居住项目、商业项目和工业项目等为例介绍项目选址时应注意的因素。

2.1.1　居住项目选址

居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择主要应考虑以下因素。

1.市场状况

房地产企业在进入一个城市或区域进行居住项目开发前，应首先考虑该地区的市场状况，分析该地区的房地产市场需求量和供应量，并对未来市场变化进行科学分析和预测。在此基础上，进一步分析需求市场的层次结构，比如对高、中档住宅的需求比例，自主和投资的需求比例等等。对市场状况的调查和分析是房地产项目开发的基础，也是项目开发成败的重要影响因素，因此，应该受到开发商的充分重视。

2.地块背景及区域规划方向

在选择居住项目开发地块时，需要了解地块背景，有无历史和人文积淀，认真研究区域规划方向，在此基础上分析地块的开发建设条件、地块规划限制条件、区域将来可能出现的各种物业类型和由此带来的潜在客户等等，这些可为开发商提供较为详细的决策依据。

3.自然环境

现在人们越来越重视身体健康状况和生活环境质量，一个拥有优良自然生态环境的项目很容易受到消费者的青睐。开发商要注重用地自身和周边环境的污染影响，避免城市里其他方面的干扰，如工业生产的污染，交通（火车站、铁路专用线、码头等）方面的噪声干扰，在接近工业区时应该处在工业区的上风向，并保持必要的防护距离。

山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气等，也是购房者选择居所以及开发商在居住项目选址时要考虑的因素。

4.交通条件

居住项目所在地应具有较好的交通条件，以方便居民出行。如果项目在市区内，周边一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的要求；如果项目在市郊，则要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。

5.生活配套设施

居住项目所在地应具有较好的生活配套设施，比如菜市场、超市、医院、学校和银行等等。如果周边缺少这些配套设施，也应具有将来能够建立生活配套设施的条件和资源，如周边将来具有一定量的消费市场，周边还应具有规划的零售百货店或超市等等。

6.市政基础设施

居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、道路、通信线路等，完善的市政配套设施可为项目提供便利的建设条件和资源，有利于项目开发；但高档居住项目或大盘项目一般都处在城市郊区，不具备完善的市政配套设施，开发商在选址时也应注意这方面的影响。

7.房地产相关政策

居住项目选址应充分考虑相关政策的影响，重视国家鼓励的项目投资方向，开发商在政策导向下可以结合企业自身的资源优势对地块取舍进行权衡。如国家鼓励中低价位普通商品房和经济适用房项目，城市规划要求严格控制低密度、低容积率项目的开发建设，以提高土地利用率，这些对居住项目用地的选址都具有重要影响。

8.用地成本

在对某地块进行初步了解的基础上，应对地块价格进行粗略估计，结合地块规划限制条件估算项目投资成本和收益，以此衡量地块的经济效益。如果预期地价在控制范围内，则考虑接受；如果预期地价过高，可能使项目收益过少，则考虑放弃。

阅读材料2-1

中化方兴公司拍得北京广渠路15号地^[1]

经过2007年下半年和2008年的调整后，2009年上半年全国房地产市场开始回暖，期间，北京、上海等地均出现了新的“地王”。2009年6月30号中化方兴公司以40.6亿元拍得北京广渠路15号地。中化方兴是中国中化集团公司在香港注册的全资子公司，成立于2004年6月，注册资本为7亿港元，目前总部位于珠海。中化方兴在北京、上海等地都有房地产投资项目。

据北京市土地整理储备中心提供的资料显示，朝阳区广渠路15号地土地面积为15.59万平方米，规划建筑面积为28万平方米，挂牌交易的起始价为16.47亿元。

期间有万科、远洋、中信、保利、首开、SOHO中国等国内知名地产商参与竞拍，当现场竞价达到37亿元之后，竞争主要集中在SOHO中国、保利集团和中化方兴之间。虽然保利集团和SOHO中国轮番加价，但中化方兴显得志在必得，频频举牌报出新高，最后成交价比起始价高出24.13亿元，该项目楼面地价接近14500元/平方米。

竞拍结束后，中化方兴的负责人表示，凭借40.6亿元的价格拿下广渠路15号地是在意料之中，“虽然价格有些高，但是北京房地产市场长远向好的发展趋势仍表明15号地物有所值”。据了解，中化方兴计划将该地块打造成精品住宅。

2.1.2　商业项目选址

商业房地产项目也称经营性房地产、或收益性房地产，主要包括商业用房（店铺、超市、商场、购物中心等）、写字楼、酒店、酒店式公寓等类型。本章以零售商业项目和写字楼项目为例进行项目选址介绍。

1.零售商业项目选址

零售商业项目包括各类商场、购物中心、超级市场、店铺等类型。传统的零售商业区域主要集中在城市的中心商业区，但随着城市道路交通设施、交通工具的发展和郊区人口的快速增长，位于城市郊区和城郊接合部的大型零售商业设施如大型超市等不断涌现，使传统中心商业区的客流得以分散。

零售商业项目除了考虑市政配套设施、交通条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素。

（1）消费市场。商业中心也是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个区域或城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施。所以，研究消费市场对零售商业项目选址十分重要。消费市场研究的主要工作是对区域人口的密度、人口的职业分布、收入状况、年龄、购买能力和消费偏好进行分析，通过消费市场分析可以为商业规模和商业内容提供主要参考依据，供决策者参考。

（2）商业环境。商业环境主要是对拟用地核心商业区进行调查和分析，是零售商业项目选址的重要前置工作。商业氛围包括区域商业类型、商业规模、数量和商圈吸引力等。通过商业环境分析，可以了解区域竞争物业的特征，研究市场饱和程度，以便能够更好地细分市场，寻找最佳市场机会。

（3）商业辐射范围。除了对地块所在地商业氛围的调查分析外，还应对其所能辐射的范围作进一步调查，即对商圈辐射到的次要区域和边界区域的消费者进行调查，包括可能的顾客流量、消费者行为、消费偏好及购买能力分析。

（4）潜在商业价值。潜在商业价值评估是指对地块的未来商业发展潜力的分析与评价。评价商业地产位置优劣时，不是仅仅关注地块的自然地理位置，更要关注该地块未来的经济地理位置。随着城市建设的发展，现时的商业区可能由盛转衰（如火车站的迁移导致周边人流量迅速减少），而过去不受关注的地段也可能会逐步繁华（如住宅区的逐渐发展带来的大量消费人群），从而使区域商业价值得到极大提升。

（5）规划设计条件。零售商业项目的开发受城市规划的影响比较大，选址时也要重点考虑城市规划的限制，如对城市中心项目的建筑高度、容积率、体量、色彩等的限制要求，规划指标对零售商业项目的经济效益影响非常大。

2.写字楼项目选址

依照写字楼所处的位置、自然或物理状况和收益能力，专业人员通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。在写字楼项目选址时，除了考虑城市规划的影响、市政基础设施条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素。

（1）周边环境状况。地块周边环境状况是影响写字楼项目选址的重要因素，有时甚至可能关系到项目的成败，因此考察用地周边环境状况是开发商的首要工作。如果地块所在区域内交通便捷，各种企事业单位聚集或者周边有政府、大型公司或金融机构存在，则项目建成后能够吸引大量的租客，市场空间比较广阔；相反如果地块周边环境恶劣（如有很多陈旧的工业厂房）、缺乏商业设施配套等，且近期规划中没有改善周边环境的可能性，那么可以考虑放弃。

（2）交通便捷程度。写字楼项目选址应重视其交通便捷程度。一般来说，城市商业中心或办公区所在地人口流量较大，各类建筑物比较密集，经常会造成交通拥挤，给人们的工作生活带来极大不便。有没有快捷有效的交通系统到达写字楼，会极大地影响到写字楼物业的市场价值。因此，便捷的交通环境在为人们带来方便的同时，也可能会成为吸引租客的关键因素。另外，是否有足够的停车位也会影响到写字楼对租客的吸引力。

2.1.3　工业项目选址

工业项目是指为人类生产活动提供入住空间的房地产，常见的包括非标准工业厂房、标准工业厂房、仓储用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、工业园区等。

工业项目选址除了考虑房地产相关政策、用地成本以及市政配套设施等因素外，还应着重考虑以下因素。

1.城市规划

工业项目选址首先应考虑城市规划的限制。城市规划包括城市的功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围等内容。一个城市的工业区域一般在城市规划中均有体现，因此，工业项目选址时应在城市规划允许或指导的区域内进行考察。

2.区域位置

工业性质决定了工业项目的选址方向，如污染性企业应建在远离城市的下风向处，如果是对居民影响不大的工业项目则考虑在城市郊区或开发区内建设，这样可以方便企业员工上下班，减轻交通压力。目前，很多城市都有成规模的开发区、保税区等吸引投资者前来投资，同时还可以享受到土地、税收等政策方面的优惠，工业项目可以优先考虑在上述区域进行投资。

3.交通条件

工业项目对交通条件的要求比较高，开发商在选址时应予以充分重视。良好的对外交通网络能够有效地解决开发建设所需要的原材料和劳动力等资源的运输问题，保证项目顺利开发；待项目建成投产后，也能便捷地连接原材料供应基地和产品销售市场，同时能为员工往返提供很大便利。

2.2　获取土地使用权

2.2.1　土地使用权出让

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称”批租“，属于房地产一级市场。

土地使用权出让的最高年限为：住宅建设用地70年，工业用地50年，教育科技文化体育卫生50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年。期满可申请续期使用，转让或抵押年限不得超过出让合同确定的有效年限。自2007年10月1日起施行的《物权法》做出规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但是目前，我国法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。

土地使用权出让的方式主要有招标、拍卖、挂牌、协议出让方式。2007年11 月1日开始施行的《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”前面所述的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

1.招标出让

招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

招标出让的基本流程及要求。

（1）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

（2）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

（3）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件做出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（4）招标人根据评标结果，确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

2.拍卖出让

拍卖出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

拍卖出让的基本流程及要求。

（1）主持人点算竞买人。

（2）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项。

（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示。

（4）主持人报出起叫价。

（5）竞买人举牌应价或者报价。

（6）主持人确认该应价或者报价后继续竞价。

（7）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交。

（8）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

3.挂牌出让

挂牌出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

挂牌出让的基本流程及要求。

（1）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。

（2）符合条件的竞买人填写报价单报价。

（3）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格。

（4）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人的竞价情况调整增价幅度。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。

挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

阅读材料2-2

招标拍卖挂牌公告的主要内容^[2]

（一）出让人的名称和地址；

（二）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；

（三）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；

（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（七）投标、竞买保证金；

（八）其他需要公告的事项。

4.协议出让

协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

出让国有土地使用权，仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采取协议方式。在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让；但工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

协议出让的主要程序包括：申请土地受让方持有效证明文件向政府土地管理部门提出申请，出让方将出让地块的有关资料和文件提供给预期受让方，受让方在规定时间提供土地开发建设方案、出让金额以及付款方式等文件；出让方在规定时间给予答复，双方协商达成协议，签订合同并由土地受让方支付定金，受让方在支付全部出让金后，向土地管理机关办理土地使用权登记，并领取国有土地使用权证。

2.2.2　土地使用权转让

土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。

以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

以划拨方式取得的土地使用权转让，需向政府报批，在获得准予转让的基础上，土地的受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地出让金，转让方将土地收益上缴国家。这种方式多见于因企业改制和兼并收购行为而导致的土地使用权变更的情况。

2.2.3　土地使用权划拨

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。

根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。

目前在房地产开发中，对用于经济适用房、廉租房等社会保障性用房的开发建设项目用地，采用行政划拨方式。

2.2.4　土地合作

随着土地出让方式制度的改革，由于资金实力等原因，现在很多中小开发商在一级市场中“拿地”的成功性在逐年下降，从而转向其他的土地获取方式。其中，与拥有土地使用权的机构进行合作开发，可以省去一大笔土地费用，降低投资风险，这是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。

2.3　土地投标策划

2.3.1　土地投标前的准备工作

1.密切关注土地招标信息

开发商应通过各种途径，尽可能在招标公告发出前获取土地信息，越早获取土地信息就越能做好充分的竞标准备，为市场调研和土地估价留出充足的时间。因此，开拓良好的社会关系资源是开发商应当注重的重要工作。

2.组建土地竞标小组

开发商在获取土地招标信息后，应尽快组建土地竞标小组，小组可由下列成员组成：经营人员、市场分析人员、房地产估价师、财务人员、工程技术人员（含设计人员）、法律人士等。

3.进行现场踏勘和项目分析

开发商应组织竞标小组及相关人员进行现场踏勘，对周边市场状况和用地条件等进行调查。对区域的项目开发建设情况、竞争项目分布与特点、市场潜力、潜在客户等进行调查分析，初步完成市场分析、市场预测以及开发项目定位；同时对地块建设条件和周边范围内的道路交通、市政基础设施以及公建配套设施等进行调查，初步确定规划设计方案的技术指标。

4.搜集竞争者信息

开发商在进行以上工作的同时，还应对信息进行全面的收集整理，包括对区域内近期出让地块的规模、规划类型、成交价等信息的整理。同时应注重竞标单位信息的收集整理，包括竞争者的经济实力、战略发展目标、开发业绩、技术能力、管理水平、信誉等资料。

5.测算土地成本，制定心理价位

在市场调研的基础上，对竞标地价进行初步定价。一般来说，开发商要进行竞标地块的总投资、总开发价值估算，结合开发商预期盈利目标，测定能够承受的最高地价，竞标土地的估价多采用假设开发法进行。

6.编制投标文件及各种资料，准备参加竞标

2.3.2　竞标土地的估价

在我国现行情况下，政府开展土地使用权有偿出让的地块，主要是房地产开发用地，它可能是熟地，也可能是毛地或生地，目前以熟地居多。土地价格测算有市场法、成本法、收益法、假设开发法和长期趋势法等多种方法，这里仅对招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算中常用的假设开发法进行介绍。

假设开发法，也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。

1.假设开发法估价的操作步骤

运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤进行：①调查、了解待开发房地产的状况；②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；③估算后续开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤预测后续开发建设的必要支出和应得利润；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

2.假设开发法的基本公式

针对不同的土地开发深度和房地产开发的未来形态，在生地、毛地、熟地上进行房地产开发时运用到的假设开发法公式的内涵是有一定差别的，这里介绍假设开发法最基本的公式。

待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费

3.运用现金流量折现法和传统方法的区别

房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有以下两种方式：一是采取折现的方式，即现金流量折现法；二是采取计算投资利息的方式，即传统方法。

现金流量折现法和传统方法主要有以下3个方面的区别。

（1）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况做出的，即它们基本上是静止在估价时点时的金额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

（2）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（直接或最终是折算到估价时点上），然后再相加减。

（3）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

【例2-1】　某2000亩的成片荒地，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为260万元/亩；项目开发期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等费用为30万元/亩；贷款年利率为8%；土地开发的年利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

【解】　设该成片荒地的总价为V：

开发完成后的熟地总价值＝260×2000×75%

　　　　　　　　　　　＝390000（万元）

开发成本及管理费用等费用总额30×2000＝60000（万元）

投资利息总额＝（V＋V×4%）×［（1＋8%）3-1］＋60000×［（1＋8%）1.5-1］

　　　　　　＝0.27V＋7342（万元）

转让开发完成后的熟地的税费总额＝390000×6%＝23400（万元）

土地开发利润总额＝（V＋V×4%）×3×10%＋60000×1.5×10%

　　　　　　　　＝0.312V＋9000（万元）

购买该成片荒地的税费总额＝V×4%＝0.04V（万元）

V＝390000-60000-（0.27　V＋7342）-23400-（0.312V＋9000）-0.04V

V＝178951（万元）

该片荒地总价＝178951（万元）

该片荒地单价＝178951/2000＝89.48（万元/亩）

【例2-2】　某宗10亩的“七通一平”熟地，最佳开发用途为写字楼，容积率为2.5；土地使用权年限为50年，从2007年11月起计。取得该宗土地后即动工开发，预计开发期为2年。各项开发费用为：建筑安装工程费为每平米建筑面积2000元，勘察设计、前期工程费以及其他工程费按建安工程费的10%计算，管理费用为以上费用的3%。以上费用在第一年需投入45%，第二年需投入55%。在第一年末需投入广告宣传等销售费用，销售费用取售价的2%，假设各年的投入集中在年中。预计项目建成时即可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积4500元。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的4%。请采用现金流量折现法测算该宗地土地在2007年11月的总价及单价（折现率为12%）。

【解】　该写字楼的总建筑面积＝10×666.67×2.5＝16666.75（平方米）

开发完成后的总价值＝4500×16666.75/（1＋12%）2＝5978.98（万元）

建筑安装工程费、勘察设计费、前期工程费、其他工程费和管理费：

2000×16666.75×（1＋10%）×（1＋3%）×［45%/（1＋12%）0.5＋55%/（1＋ 12%）1.5］

＝3358.34（万元）

销售费用总额＝（4500×16666.75×2%）/（1＋12%）1.5＝126.55（万元）

销售税费总额＝5978.98×6%＝358.74（万元）

设该宗土地的总价为V，则：

购买该宗土地的税费总额＝V×4%＝0.04V（万元）

V＝5978.98-3358.33-126.55-358.74-0.04V

V＝2053.23（万元）

所以该宗土地在2007年11月的价格为：

土地总价＝2053.23（万元）

土地单价＝2053.23/10＝205.323（万元/亩）

案例

土地拍卖演绎冰火两重天^[3]——2008年深圳市土地流拍案例

深圳市刚刚结束的一场土地拍卖中，位于宝安区和龙岗区的五块出让土地中，仅有龙岗区宝荷路与沙荷路交叉口南侧的一地块被深振业A在无人竞拍的情况下以6.9亿元的价格获得，其余四块流拍。

此次挂牌出让的5宗居住用地，2块在龙岗，3块在宝安，总建筑面积高达74万平方米，但报名参与竞买的开发商非常稀少。其中，一块位于龙岗区宝荷路南侧的地块有两家开发商报名竞拍，最后因为没有人举牌而流拍，另有三地块因无人报价或报价低于起拍价而流拍。

地价下跌土地频频流拍

据记者了解，此次深振业A拍得的地块，建筑面积为24万多平方米，楼面地价只有2836.48元/平方米，使用年限70年。仅比2006年9月该地段一块出让地每平方米高出319元，基本上已经回落到2006年的地价水平，甚至比2005年龙光地产拿下龙岗中心城的某地块还便宜161元/平方米。

业内分析人士告诉记者，去年底深圳楼市进入低迷期以来，开发商拿地非常谨慎，土地流拍已经不是第一次发生。2007年12月6日，位于龙岗的2宗挂牌出让的11万平方米居住用地未能成交。2007年12月17日，深圳市宝安区的三宗地块因为无人竞买而宣布流拍，这三宗地块合计占地面积近13万平方米，均为居住用地。之后不久，深圳市首次出让两块限价房用地也有一块无人问津。

流拍频频发生，即使勉强出让成功，楼面地价也持续走低。深振业A此次以底价拍得的龙岗地块楼面地价仅2836.48元/平方米，远远低于几个月前龙岗和宝安相似区域的地块均价。2007年12月17日流拍的三块宝安观澜的地块，起始楼面地价分别达到3582元/平方米、4587元/平方米和4881元/平方米。而2007年11月2日，宝安观澜2宗地块被和记黄埔地产以5.1亿元的价格拿下时，楼面地价分别达到了6487元/平方米和6826元/平方米。

深圳本地一家开发商给记者算了一笔账，楼面地价若超过3000元/平方米，再加上每平方米2000多元的建筑费用，成本超过5000元/平方米，目前关外已有楼盘跌到了7000多元/平方米，开发商没有多少利润空间。加之后市更难预料，开发商不敢轻易拿地。

戴德梁行深圳公司总经理程家龙分析认为，土地流拍，一方面是因为银行收缩房地产贷款和楼市持续低迷，导致开发商资金链紧张，没有能力拿地；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，对大势难以把握，拿地十分谨慎。

面粉贵过面包难以持久

自2007年底楼市进入“拐点”以来，土地流拍现象在全国各地屡屡上演。2007 年12月21日，厦门市年度最后一场土地拍卖会从开始到结束，全过程不到15分钟，出让的6宗地有4宗“流拍”，被当地媒体称之为“厦门土地拍卖会有史以来最为迅速、最为冷清的一次”。仅仅相隔几天，福州市2007年最后一次土地拍卖会上，包括福州市区及周边的10块地块，仅成交2块，剩下8块地块因竞买人不足而被迫“流拍”。

土地拍卖的冷清情景同样出现在一向炙手可热的京城。2008年1月16日，北京迎来了首次土地集中入市，当天有7块土地招标、挂牌出让，与大家的预期迥异，参与的开发商寥寥无几。就连最为大家看好的来广营乡清河营村1号地，和位于四环以内的广渠路15号地及“鸟巢”附近的黄金地块南沙滩东路3号地也遭到了冷遇，3地块仅有6家开发商参与投标。更让人意外的是，广渠路15号地竟以流拍告终，成为自2002年北京土地实行公开招拍挂以来，四环以内地块首次出现的流拍。

新年伊始，上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，铁狮门房地产基金以底价67.5亿元、折合楼面价仅7502元/平方米成交，大大低于人们的预期。而仅仅两个月前，杨浦区新江湾城的D3地块被仁恒地产获得时出让总价为13.01亿元，相当于楼面价2万元/平方米。

同样的情形在广州、南京、天津也多次出现。南京市江宁区某地块2007年底时拍卖价3.86亿元，楼面地价2618元/平方米，比此前同类型地块4446元/平方米的楼面价低了近2000元/平方米，地价下跌近四成。与之形成鲜明对比的是，去年南京全市11个区共拍出113幅地块，总金额达到近350亿元，相当于往年的3倍，每月至少有一个“地王”诞生，最高地块成交价达25.95亿元。从“地王”频出到流拍，地价的持续下跌蔓延全国，这不禁让人想起一位地产界名人说过的话：“面粉贵过面包的现象不可能持久。”

如此冰火两重天的情景暴露出土地拍卖过程中的非理性因素，在采用挂牌拍卖方式出让土地的操作中，一些地方政府片面追求土地市场价值的最大化，加之开发商助推，导致地价飙升，房价上涨。这种非理性表现在楼市火热时，不断催生“地王”，楼市遇冷时又马上无人问津，土地的真实价值被严重忽略了。

深圳大学金融学教授国世平认为，这次深振业A拍得的土地价格比较便宜，地价的下跌是个回归理性的过程，土地调控力度的加大，银行信贷的紧缩，楼市的持续冷清，导致开发商资金链出现问题，减少了囤积土地的冲动。另有专家从政策面解读，国家通过对闲置土地的清查整顿、对延期开发土地的增值部分利润征收税费等措施，都给开发商释放出一个明确的信号，盲目炒地将面临极大风险。

宏观调控令开发商谨慎出手

地价的下跌始于宏观调控政策的实施，2007年全年调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。连续6次加息，10次上调存款准备金率，第二套住房以家庭为单位，企业征收土地增值税，限制开发商囤地等一系列调控政策的出台，让开发商的资金压力大增。加之楼价持续走低，成交萎缩，以深圳为例，关外许多楼盘价格直降30%以上，关内价格也屡创新低，楼盘积压严重，开发商回笼资金困难。

如此一来，现金为“王”成了开发商无奈的选择，以地称“王”的时代一去不复返。恒大地产在为香港上市所公布的招股说明书中显示，恒大的土地储备达到了惊人的4580万平方米，然而其IPO却遭遇搁浅。碧桂园在其2007年年报中称，土地储备建筑面积由2007年4月上市时的约1900万平方米增加至年底的约3840万平方米。富力地产也表示，截至2007年年底总土地储备增加至2620万平方米。

然而在业内，地产行业分析师却不看重这些土地储备。分析师认为，目前投资者判断地产公司的投资价值由土地转移到持有现金量。根据各公司公布的业绩，截至2007年底，恒大的现金及现金等值物只有11.53亿元；而碧桂园的现金只有约10.13亿港元；富力稍好，有现金近23亿港元。

大开发商尚且如此，中小开发商日子更难过，深圳频传开发商私下借贷融资。深圳大学金融学教授国世平认为，目前楼市低迷，积压严重，开发商回笼资金十分困难，谁都不会轻易拿重金购买土地。

除了资金紧张，土地新政也给了开发商当头棒喝。2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确规定，受让人必须付清全部土地出让金，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。土地新政无疑给拿大宗地的开发商造成了很大的融资难度，加之房贷紧缩，土地频遭“流拍”正是近期市场的正常反应。

业内专家分析认为，地价下跌以及流拍，是土地市场价值重估的过程，正在挤出以前积累的泡沫，地价的走低有利于房价的走低。开发商是在重估相对于未来的地价水平，在房价疯涨时期被一些地方政府和开发商合力推高的地价水平，目前正在回归理性。

对于土地频频流拍，开发商减慢开发速度，会不会造成商品房供不应求，反而对房价形成支撑的问题，国世平教授坦陈，从开发速度和市场供应来看，市场上是供大于求，不会对房价形成支撑，更不用担心房价会上涨。

房企16亿拿下南京新地王　拍卖师忍不住提醒须谨慎^[4]——2009年南京市土地拍卖案例

150轮举牌鏖战，保利16亿拿下河西新地王，金沙江地块楼面地价7553元/平方米创新高，周边楼盘准备搭“顺风车”涨价。

2009年9月8日下午，一场名副其实的“土地争夺战”再次在南京市国土局上演，众人关注的焦点——河西金沙江地块（NO.2009G34）拍出了15.92亿的“天价”，其楼面地价更是高达每平方米7553元，双双创下2009年住宅类用地的新高。据了解，抢下该地块的保利地产是由中国保利集团控股的一家大型国有房地产企业，自2009年7月份以来已经斥资63亿元在全国五座城市拿地，9月8日则是该企业进入南京的“揭幕战”。

9月8日公开拍卖的共有4幅地块，最惹人关注的毫无疑问就是位于河西南部中心地带的金沙江地块。这幅占地面积9.6万平方米的纯住宅用地容积率为2.2，底价为8.5亿元，与未来地铁二号线中河村站仅有两三百米的距离，无论从项目大小还是交通优势上看，均被不少开发企业视为眼中的“香饽饽”，因此共吸引了8家开发商参与竞买，包括保利、融侨、万科等国内知名房企以及金基、朗诗等本土企业。

正式开拍后，举7号牌的金基地产表现最为抢眼。按照拍卖规则，该地块的叫价幅度为500万一轮，这家企业在第12轮一举加价650万，直接叫到了10亿元；随后在第37轮再次加价8000万，从11.2亿叫到12亿；当其将地价抬高到了13亿时，南京市国土局的拍卖师终于忍不住了，说了一句“投资有风险，举牌须谨慎”。

当地价在第97轮被抬高到14.5亿时，手持8号牌的保利地产“出手”了，随后拍卖会便成了保利与金基的对决。双方你来我往，在拍卖进行到150轮时，金基终于放弃，保利成了最后的赢家。此时，地价被定格在15.92亿，当仁不让地成为今年的“地王”。

8日拍卖的除了河西金沙江地块，其余三幅也都表现“疯狂”。位于雨花台北窑岗村的一幅纯住宅用地经过40轮竞买，最终被亚东建设以2.84亿元拿下，溢价1.1亿元，楼面地价每平方米6537元，预计今后房价至少在1.2万以上。

另一幅位于玄武区岔路口的老年服务设施用地竟然也吸引了4家企业竞买，经过77轮竞拍，苏宁环球子公司江苏乾阳以4.62亿元收入囊中，溢价2.12亿。还有一幅位于城东龙蟠路的商业用地也经过30轮竞拍，被南京紫金房地产以1.51亿元竞得，溢价4100万元。

现场目击：拍卖师忍不住提醒“举牌须谨慎”

从楼面地价4033元拍到7553元，不但刷新了上个月定淮门大街住宅用地7142元的纪录，而且溢价幅度超过87%。人们最关心的恐怕就是企业究竟如何看待？拍卖刚结束，刚刚拿地的保利地产就被众多媒体记者团团围住，一位负责人在接受采访时表示，这是他们首次在南京拿地，之所以选择河西，主要是看好河西新城未来的发展。“当然，15.92亿元的价格还是值得的，保利地产不排除今后继续在南京拿地的可能。”

不过，业内人士也表示，拿下“地王”的企业固然高兴，而周边楼盘或许受益更大。这幅金沙江地块的周边只有中北品尚与和府奥园两家楼盘，而且均未正式开盘销售。记者从中北品尚售楼处了解到，该楼盘将在10月份以前推出首批300套房源，均价定在了每平方米9500元到1万元。“涨价几乎是肯定的”，南京福舍投资公司负责人表示，旁边地块的成本价都超过7500元了，房价保守估计也要超过1.5万，因此中北品尚的价格极有可能搭“顺风车”。

一位业内人士表示，现在的土地市场已经越来越看不懂了。“地块越推越多，价格却越涨越高，而且这个势头好像还没有消停的迹象”，他认为，开发商疯狂拿地的举动无疑增加了成本，造成新一轮的高房价，最“受苦”的则是广大普通老百姓。

●背景新闻＞＞保利地产

保利地产是由中国保利集团控股的一家大型国有房地产企业，自2009年7月份以来已经斥资63亿元在全国五座城市拿地，其中包括8月份刚刚以19.9亿元的价格在苏州拿地，一举刷新2009年苏州土地成交价格的新纪录，楼面地价高达7549元。

●相关新闻＞＞南京再推出10幅地，创下2009年单次推地量新高

9月8日，南京市国土局一口气挂牌10幅地块，其中有7幅住宅用地，遍布河西、仙林、城南、江北等4大板块。这是2009年以来南京市国土局单次推出地块体量最大的一次。

根据最新公告显示，本次出让的10幅地块中，江北地块占据7幅。其中6幅分布在纬七路过江隧道直接受益的珠江镇板块，包括花卉大道地块、团结村地块、迎宾大道南侧地块等，与珠江镇核心生活圈仅10分钟的距离，周边一手房价格约在每平方米5000元至5500元左右。在河西板块，本次公告中虽然只有一幅地块，不过位置相当不错，而且是纯住宅用地，位于苍山路以西、月安街以北，紧邻金基汇锦国际项目。该地块出让面积为4.1万平方米，容积率不大于2.3，挂牌起始价为4.2亿元，出让楼面地价为4422元。由于9月8日刚拍出了7553元的河西新“地王”，因此这幅地块也将引发争抢。

●历史回顾＞＞疯狂抢地，河西“地王”频出

2009年7月17日下午，南京河西奥体附近一幅地块经过66轮的“厮杀”，最终天正置业以5.26亿元拿下，楼面地价飙升到7003元/平方米，成为当时河西地区的地价“第一高”。这块住宅用地位于建邺区兴隆大街以南（河西中部49号），总出让面积为35764.8平方米，规划为二类居住用地，容积率为2.1，起拍价3.08亿元，楼面地价（房价中的地价成本）为4101元/平方米。拍卖过程中拍卖师两度提醒“拿地有风险”，但开发商不为所动，继续加价。

2009年8月11日，南京市国土局推出四幅地块，除一幅商业办公用地流拍外，其他三幅均遭争抢。其中江东北路88号纯住宅地块较为“袖珍”，出让面积仅为9275.7平方米，容积率1.6，起拍底价6600万元。拍卖过程中，9家开发商都是“快枪手”，1分钟内已经交手了16轮。到了19轮竞价，江苏乾阳房地产公司（苏宁环球的全资子公司）举牌：1.06亿元。突然之间无人应价，苏宁再次拿地，“楼板价”从起拍的4447元/平方米飙升到7142元/平方米。

思考题

1.居住项目选址主要考虑哪些因素？

2.商业项目选址主要考虑哪些因素？

3.工业项目选址主要考虑哪些因素？

4.什么是土地使用权出让？土地使用权出让的方式有哪几种？

5.某开发商甲获得一宗商业用地用于写字楼开发，开发期为3年，项目开发完成后进行出租经营，甲公司在经营30年后，经过再次装修转让给了乙公司，问乙公司最多可经营多少年？

6.什么是土地使用权转让？什么是土地使用权划拨？

7.土地投标前的准备工作有哪些？

8.针对2008年土地市场的冷清与2009年个别城市“地王”的频频出现，你是怎么认识的，试进行分析。

【注释】

[1]狙房网，2009-06-30.

[2]中华人民共和国国土资源部令第39号，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，2007-09 -28.

[3]万晶.视点：土地拍卖演绎冰火两重天［N］.中国证卷报，20008-04-10.

[4]根据house.focus.cn，新华报业网-扬子晚报（马祚波）整理而成，2009-09-09.