假设开发法的适用范围和条件

三、假设开发法的适用范围和条件

1.适用范围

假设开发法与其他估价方法一样，有其最适宜的应用范围。一般来说，假设开发法的具体适用范围有如下几个方面。

（1）适用于对具有潜在开发价值的房地产价格的估算。当房地产具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法，是对具有开发潜力的商业用地进行估价的最佳方法。潜在的开发土地包括未开发的土地、已开发的土地（如已“三通一平”）和附有旧建筑物的土地，运用假设开发法估算这三种土地的开发价值时，只需加上相关的费用参数，就能方便地估算出结果。

（2）适应于对待开发土地的价格及其最高地价、最大利润、最高开发费用的估算。

（3）适应于通过熟地地价来估算生地地价。

（4）适应于土地开发后进行转让，对已被开发土地的估价。

（5）适应于对待拆迁改造的再开发房地产的估价。如对原有的旧建筑物拆除后，再在原址上建造新项目的估价，适合用假设开发法。

（6）适应于对现有新旧房地产中房价或地价的单独估算，此时，从房地合一的总价格中减去建筑物的价格，剩余部分即为土地价格。

（7）适应于建筑物改造或在建工程续建后进行销售，对于被改造建筑物或在建工程的估价。

（8）适应于对房地产开发项目的财务状况评估。运用假设开发法评估房地产开发的财务，主要为投资者提供三方面的数据资料：确定试图获取的土地开发地块的可接受的最高价格；确定开发项目的预期利润；确定开发过程中可能发生的费用的最高限额。

2.适用条件

假设开发法的运用，是以有关数据的预测为条件的。而这些数据的测算，又取决于以下因素：

（1）土地最佳开发用途的确定。根据房地产估价的合法原则和最有效使用原则，结合土地的用途、容积率、建筑高度等方面的规划控制，对建筑物的用途、风格、层数以及内部布局等进行科学规划、合理设计。

（2）房地产市场行情的判断。根据国民经济形势和房地产业发展的变化，正确判断未来房地产市场的行情。在假设开发法中，主要是对于销售价格的预测，其他如开发费用、建筑成本、期间费用、税费等，或者有经验数据可供借鉴，或者有国家规定的标准可以运用，因而较易测算。

由此可见，在假设开发法的运用中，预测起着十分重要的作用，为了使预测的数据尽可能地符合实际需要，在运用假设开发法时，必须具备以下5个基本条件。

（1）透明、稳定的房地产业政策。政策对房地产业的发展、对房地产市场行情的变化影响极大。例如银根紧缩、产业结构调整等方面的政策，直接影响房地产商品的供需状况，继而对其销售情况和价格发生作用。

（2）完善的房地产法规体系。完善的法规体系是房地产市场规范化的有效保证。无论是城市规划中对于土地用途、容积率的规定，还是房地产管理法、土地使用权出让暂行规定中对于有关税率、税种、计税基础以及房地产销售转让、抵押、典当的有关规定，对房地产价格的作用都很重要。

（3）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清单和稳定的税费政策。由于房地产市场是一个典型的地区性市场，各地方政府出于种种考虑，所征收的税费项目、标准均不完全相同。只有完整、准确、清晰地了解房地产投资与交易的税费项目，列出详细清单，才有利于从房地产价格中正确扣除税费，以此来求很适宜的土地价格或建筑物本身价格。

（4）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料库。运用假设开发法时，涉及对房地产价格、房地产建造成本和房地产开发利润等方面的预测，对这些方面的预测均要参照过去的房地产价格、房地产建造成本的变化和房地产行业平均利润率的数据或情况，没有房地产信息数据库是难以提供准确而翔实的有关信息的，更难以对房地产的未来发展趋势作出客观的预测。

（5）公开的、长期的和合理的土地供应计划。长期以来，我国城市土地的所有权掌握在国家手中，因此，国家对于土地使用权的出让计划，包括每年出让土地的数量和分布，直接影响土地市场上土地的供给量，直接影响着土地的价格及开发商的投资热情，如果土地供给缺乏计划和限度，这将为假设开发法的运用增加困难，并可能使其评估结论失真。因此，制定一个公开的、长期的和合理的土地供应计划，能够保证出让的土地既不过多，又不过少；既能满足土地使用者的需要，又能充分节约土地，减少土地的浪费，使土地处于最有效的使用状态，为估价提供坚实可靠的基础。