假设开发法的两种计算方式

二、假设开发法的两种计算方式

房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价格等实际发生的时间不尽相同，特别是大型房地产开发项目。因此，运用假设开发法时必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有如下两种方式：（1）采用计算利息的方式。这种方式下的假设开发法成为传统计息方式，亦称为静态方式。（2）采用折现的方式。这种方式下的假设开发法称为现金流量折现方式，亦称为动态方式。

（一）传统计息方式和现金流量折现方式的定义

传统计息方式即静态方式，主要是以估价时的房地产市场状况为依据，视房地产的各项费用为静止在估价作业日期时的数额；不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减。这时对各个项目的时间价值的处理方式是分别计算各项目的利息。可根据计息项目的数额、银行贷款利率和计息期，以单利或复利方式计算（通常以复利方式计算）。这时计算的难点在计息期的确定。不同的计息项目，计息期是不同的。

所谓现金流量折算方式，即动态方式，是将所有的项目，均按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点的值代入公式，这时公式中所有项目都对应于估价时点。这时对各项的时间价值的处理方式是分别将各项折现到估价时点上的价值。

（二）传统计息方式与现金流量折现方式的区别

传统计息方式与现金流量折现方式主要有以下三大区别。

（1）对开发完成后的房地产价格、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的估算，在传统计息方式中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现方式中，是模拟房地产开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测，充分考虑了未来房地产市场的发展趋势。

（2）传统计息方式不考虑各项支出、收入所发生的不同时间，即不是将它们折现到同一时间点上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常要到开发完成时为止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现方式要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折现到同一时间点上的价值（最终是折现到估价时点上）再相加减。

例如，评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价格，要将未来发生的支出和收入都折现到2006年1月1日。如果预测该宗土地2008年1月1日开发完成后的房地产总价格为5 000万元，折现率为10%，则需要将这5 000万元折现到2006年1月1日，即在2006年1月1日来看的房地产实际总价格为

（3）在传统计息方式中投资利息和开发利润都需单独显现出来，而在现金流量折现方式中这两项都不需要单独显现出来，是隐含在折现过程中的。因此，现金流量折现方式要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

（三）传统计息方式与现金流量折现方式的优缺点

从理论上讲，传统计息方式测算的结果比较粗略，但测算过程简单一些；现金流量折现方式测算的结果比较精确，但测算过程比较复杂。就它们的粗略与精确而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现方式从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下三点：（1）开发经营期究竟多长要估算准确。（2）各项支出、收入在何时发生要估算准确。（3）各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估算准确。

由于存在很多未知因素和偶然因素，会使预测结果偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现方式。在难以采用现金流量折现方式的情况下，可以采用传统计息方式。