假设开发法基本原理

7.1　假设开发法基本原理

7.1.1　假设开发法的理论依据

假设开发法又称为剩余法、预期开发法、倒算法、余值法等，是将预测的估价对象房地产预期开发完成后的价格或价值，扣除预计的正常投入费用、正常税金及合理利润等，用剩余的部分作为估价对象房地产价格或价值的一种估价方法。

假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用的估价方法，在评估待开发土地的价格时，较为常用。

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。作为一个开发商，购买某一块土地愿意支付的最高价格，理论上应该就是开发商在合法的前提下，按最高最佳的用途开发完成后，销售房地产的收入减去开发商为开发该房地产所投入的所有花费、上缴税金及应得的利润之后的余额。开发完成后的房地产价格或价值是预期的，其开发过程中的开发成本、税费、利润等也是预期的。

假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。关于地租，详见“9.1.1地租与地价”。

形式上，假设开发法是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。实际上，两者是有区别的：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

7.1.2　假设开发法的适用条件

1）假设开发法适用的主观条件

假设开发法的运用，是以有关数据的预测为条件的。房地产价格估算正确与否，直接取决于有关成本、销售价格、税费以及正常利润预测的正确性。所以，房地产估价人员的专业能力与素质、运用假设开发法的技巧等对估价结果有着重要的影响。要有效地运用假设开发法，估价人员必须遵循以下估价要求：

①坚持房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，合理确定土地的最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等。

②熟悉当地的房地产市场行情或供求状况，准确预测未来开发完成后的房地产价值以及开发过程中的各项成本费用。

③比较社会上同类房地产开发项目的一般正常利润，结合当时情况，恰当地确定房地产开发商的合理利润。

2）假设开发法适用的外部条件

假设开发法估价结果的准确性，除了取决于估价人员的主观条件外，还要求有一个适宜采用假设开发法进行估价的良好的社会经济环境，也就是外部环境。具体来说，应具备如下基本条件：

①稳定、透明的房地产业政策。政策对房地产业的发展、对房地产市场行情的变化影响极大。例如，银根紧缩、产业结构调整等方面的政策将直接影响房地产商品的供需状况，从而对其销售情况和价格发生作用。

②完善的房地产法规体系。无论是城市规划中对于土地用途、容积率等的规定，还是房地产管理法、土地使用权出让政策的调整，对房地产价格都有一定的影响。

③清晰、全面的房地产投资与交易的税费清单和稳定的税费政策。只有这样，才能够从房地产价格中正确扣除税费，求得适宜的待估房地产的价格。

④完整、动态的房地产信息资料库。这些数据库是客观、准确预测房地产价格、房地产建造成本、房地产开发利润以及房地产未来发展趋势等方面的基础。建立一个完整、公开的房地产资料库，有利于提高估价结果的精确度，避免估价工作陷于资料不全或不准确的被动境地。

⑤长期、公开和合理的土地供应计划。如果土地供给缺乏长期、公开的计划和限度，这将为假设开发法的运用增加重重困难，并可能使其评估结论失真。因此，制订一个公开、长期和合理的土地供应计划，既能满足土地使用者的需要，又能充分节约土地，减少土地的浪费，使土地处于最有效的使用状态，为估价提供坚实可靠的基础。

7.1.3　假设开发法的应用范围

假设开发法和其他估价方法一样，有其最适宜的应用范围。一般来说，假设开发法的具体适用范围有如下几个方面。

1）相关类型的房地产估价

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，当待开发土地具有潜在开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法，是对具有开发潜力的商业用地进行估价的最佳方法。具体来说，主要有以下几种类型的房地产估价：

①待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价。

②将生地或毛地开发成熟地的估价。

③再开发待拆迁的房地产的估价。

④在建工程的估价。

⑤具有装修改造潜力或可改变用途的旧房的估价。

对于有城市规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，因为该房地产的法定开发利用前提未确定，所以难以采用假设开发法估价。如果在这种情况下仍然要估价的话，则可以根据最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中做特别的提示，说明它对估价结果的影响，或者说明估价结果对它的依赖性。

2）房地产开发项目投资分析

假设开发法除了适用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目的投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处在于：估价是从典型的投资者的角度来选取有关参数和测算有关数值的，而投资分析则只从某个具体投资者的角度来做相应的工作。

运用假设开发法进行房地产投资分析，主要为投资者提供三方面的数据资料：

①开发地块可接受的最高价格。高于开发商能够接受的最高价格，它的利润就很难得到保障，或者就要设法节省费用。这种情况下，开发商通常就不去购买土地。

②开发项目的预期利润。如果预期的开发利润达不到开发商的要求，开发商就可能延迟或搁置开发投资，或者必须想办法修改与调整允许开发的条件和限制。

③开发过程中可能发生的费用的最高限额。超过这个限额，对于开发商实现其预期的利润目标就是一个威胁。而且，预测最高开发费用也有利于有效控制开发费用，防止开发过程中各阶段费用的失控。当然，建筑物改扩建的最高费用也可以用同样的方法求出。

7.1.4　假设开发法的测算公式

1）假设开发法的基本公式

假设开发法的基本公式可以表示如下：

待开发房地产价值＝待开发房地产的预期开发价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费

对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用，税金及应得的利润。所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。例如，评估毛地的价值，即该土地上有待拆迁的房屋，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。

2）不同类型估价对象的估价公式

（1）求生地价值的公式

适用于将生地开发成熟地的公式：

生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费

适用于在生地上进行房屋建设的公式：

生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费

（2）求毛地价值的公式

适用于将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费

适用于在毛地上进行房屋建设的公式：

毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费

（3）求熟地价值的公式

熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费

（4）求在建工程价值的公式

在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费

（5）求旧房价值的公式

旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－装饰装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费

3）开发后不同经营方式的估价对象的估价公式

待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－应扣除的费用、税金、利润等项目

对于开发完成后出售的待估房地产，开发完成后的房地产价值可以通过市场法或长期趋势法测算得到。

对于开发完成后出租或自营的待估房地产，开发完成后的房地产价值可以通过收益法，依据房地产开发完成后可能带来收益的年限，计算每年的净收益，选择适当的报酬率和计算公式计算得到。