假设开发法的理论依据

二、假设开发法的理论依据

假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期收益原理。假设开发法的基本思路，可由房地产开发商为取得某土地使用权而确定投标金额时的思路来理解。

假设有一地块，预计具有良好的开发和增值潜力，政府拟对该土地使用权出让，出让方式为公开招标。对于某房地产开发商而言，如果他想取得该土地之使用权，需首先考虑该土地所在的区位条件（如交通条件、商服繁华程度等）和本身条件（如面积、形状、规划限制条件等）；然后拟定最佳的房地产开发类型（是商业楼、还是写字楼或是住宅楼，是单一楼还是综合楼）、最大开发程度和合理的出售价格或出租租金（开发价值）；在此基础上，还需估算开发这样的房地产所需的开发周期和全部成本（如建安工程费、专业费、正常利税、销售费、管理费等），以确定能支付该土地使用权出让金的最大数额，作为投标的标底。

显然，如果该开发商没有准确把握该出让地块的实际情况，不能确定最佳的房地产开发类型和开发完成后的开发价值，则他所确定的标底必然较低，在竞投中处于不利地位，无法获取待开发土地；如果开发商在合理确定开发类型和开发完成后的价值的前提下，确定的利润率低于正常的平均利润率，则不符合投资者的投资期望；相反，如果他确定的利润率较高，必将降低其土地使用权投标底价，在竞投过程中处于不利地位，这是该竞投开发商所不愿意的。因此，开发商只有在准确把握出让地块的实际情况，并合理确定最佳的房地产开发类型、开发完成后的价值、必要而正常的成本和利税的情况下，才有可能确定合理的投标底价，在竞投中处于有利地位，获得待开发土地。至于最后的投标金额的确定，在投标底价确定的前提下，还须考虑价格本身以外的因素，如社会影响度、竞投对方可能的实力甚至人为干预等。

正如亚当·斯密在《国民财富的性质和原因的研究》一书中所说的那样：“作为使用土地代价的地租，自然是租地人按照土地实际情况所支付的最高价格，在决定租约条件时，地主都设法使租地人所得的生产物份额，仅足以补偿他用以提供种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并提供当地农业资本的普通利润，这一份额，显然是租地人在不亏本的条件下所愿意接受的最小份额，而地主决不会多给他。”