假设开发法的计算公式

四、假设开发法的计算公式

（一）基本公式

1.适用于预期售价的公式

开发项目建成后出售情形下的理论公式

P＝A－（B＋C）

式中：P——购置开发场地的价格；

　A——土地开发的总价格或开发完成后的房地产价格；

　B——整个开发项目的开发成本；

　C——开发商合理利润。

2.适用于预期租金的公式

开发项目建成后出租情形下的理论公式

P＝P_C－（B＋C）

P_C＝a／r

式中：P——购置开发场地的价格；

　P_C——开发项目预期建成后的资本化价格；

　B——整个开发项目的开发成本；

　C——开发商合理利润；

　a——开发项目建成后每年的平均纯收益（平均纯租金）；

　r——资本化率，即预期的投资收益率。

将上述基本公式加以细化，可得出如下房地产价格的计算公式

待开发房地产价格＝开发完成后的房地产价格－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费

对于公式中应减去的具体项目，需掌握的基本原则是设想得到估价对象后，直至开发完成需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应得的利润。因此，如果是已经投入的费用，则是包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。对于公式的运用，一方面要把握待开发房地产在投资前后的状况，另一方面要把握投资开发后的房地产经营方式。

（二）具体公式

将上述假设开发法的基本公式，按估价对象进行细化可以得到如下具体公式：

1.求生地价格的公式

（1）适用于在生地上建成房屋的公式

生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费

（2）适用于将生地开发成熟地的公式

生地价格＝开发完成后的熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费

2.求毛地价格的公式

（1）适用于在毛地上建成房屋的公式

毛地价格＝开发完成后的房地产价格－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费

（2）适用于将毛地开发成熟地的公式

毛地价格＝开发完成后的熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费

3.求熟地价格的公式

熟地价格可表示为

熟地价格＝开发完成后的房地产价格－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费

4.求在建工程价格的公式

在建工程价格的公式可表示为

在建工程价格＝续建完成后的房地产价格－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费

5.求旧房价格的公式

旧房价格可表示为

旧房价格＝装饰装修改造完成后的房地产价格－装饰装修改造成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装饰装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费