市场比较法的适用范围和条件

三、市场比较法的适用范围和条件

在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等；而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用市场比较法进行估价。

具体来说，市场比较法的适用条件如下：

（1）要有足够数量的比较案例。在国外不动产发达的国家如德国，一般至少要求选择10个可比较的交易案例，我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法估价时，要求市场比较交易案例至少3个。

（2）交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性。充足的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。

（3）交易资料的可靠性。交易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精准的房地产估价一是要保证资料来源的可靠性；二是要对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确可靠的。

（4）交易资料的正常性。交易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。所谓正常交易应当是当事人在完全了解相关信息的条件下，经过充分的竞价和时间的考虑，达成相互自愿、诚实无欺的交易。

（5）交易资料的合法性。利用市场比较法评估房地产价格时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易价格会有很大差异（如违章建筑）；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等。

市场比较法的原理和技术，除可直接用于评估房地产的价格外，也可以用于评估房地产租金，以及用于其他估价方法中的有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。