成本法的适用范围和条件

三、成本法的适用范围和条件

只要是新开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价的。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决，另外，成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价。

成本法的优点是“成本”能让一般人看得见，看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成、费用标准等的情况下。但运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。成本的增加一定要对效用增大有作用才能构成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的，而且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进退的市场）；二是该种商品本身可以大量重复生产。

运用成本法估价时要注意以下两个方面的问题：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值。当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；供不应求时，应上调评估价值。在后面我们将会看到，折旧中之所以有经济折旧，就是出于这方面的考虑。

成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格和折旧也有相当的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。因此，成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价，不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。成本法估价还要求估价人员具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价和技术经济等方面的专业知识。