【摘要】：市场比较法的理论依据是房地产价格形成中的替代原理。从统计学的角度看，只要有足够的交易数量，通常可以反映市场的常态，因此上述市场比较法的定义中特别强调了作为参照物的房地产交易案例必须是类似房地产。因此，市场比较法的技术思路——基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的市场交易价格来衡量其价值。
二、市场比较法的基本原理
市场比较法的理论依据是房地产价格形成中的替代原理。根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用，所以他们在选择商品时会选择效用大而价格低的商品。当效用与价格相比，趋于效用太小或者价格太高时，购买者就会放弃购买，因此效用均等的同种物品或者服务在其价格上应该相等。我们把在效用上能够相互替代的产品称为替代品，在一个完全竞争的市场上，两个以上具有同等效用的替代品同时存在时，该类商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争，最终促使其价格趋于一致。
替代原理同样适用于房地产市场。从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。尽管在房地产市场交易中，由于房地产位置的固定性、交易的个别性以及交易主体各方对市场的了解、偏好和交易情况的偶然性等原因，房地产的交易价格可能会偏离常态。但是，依靠评估人员的专业知识和经验，通过交易情况、交易期日、区域因素、个别因素等这一系列因素的调整修正，可以使待估案例与交易案例之间基本满足替代关系存在的条件。从统计学的角度看，只要有足够的交易数量，通常可以反映市场的常态，因此上述市场比较法的定义中特别强调了作为参照物的房地产交易案例必须是类似房地产。因此，市场比较法的技术思路——基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的市场交易价格来衡量其价值。
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