市场比较法基本原理

4.1　市场比较法基本原理

4.1.1　市场比较法及其理论依据

1）市场比较法的含义

市场比较法（The Sales Comparison Approach or Market Comparison Approach）又称市场法、交易实例比较法、市价比较法、现行市价法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。它是房地产估价中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。

所谓市场比较法是指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。这里所谓的类似房地产是指包括区位、实物和权益3个方面应与待估房地产相同或相近。根据《房地产估价规范》，类似房地产主要是指：

①区位。处于同一供求圈内，具体说就是地段相近（或类似地区），在同一街区或土地利用类型相同或相似。

②实物。在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近。如同是住宅或写字楼或商场，同是高层并且都是混凝土结构。在大类结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同为砖木等。

③权益。权益相同或相似，如同为所有权或同为使用权。

2）市场比较法的理论依据

市场比较法的理论依据是替代原则。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，应具有同一的价格，即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就是由这种有替代关系的商品相互竞争，使其价格相互牵制而终趋于一致。市场上经济主体的这种交易行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。具体到房地产上，在从事房地产交易时，任何有理性的当事人都会依据替代原理将拟交易的房地产的价格与类似房地产的价格进行比较，然后决定其行动。

但由于房地产的独特性，交易实例与待估房地产之间总是存在一定的差异，这些差异便影响和决定了两者之间价格的差异。因此，在根据交易实例的价格来推测待估房地产价格的过程中，必须要对交易实例和待估房地产进行认真比较，分析两者之间的差异，进而定量估算出由这些差异影响所产生的价格差异，最终求得待估房地产的合理市场价格。

4.1.2　市场比较法适用范围与条件

市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但运用市场比较法也有一定的前提条件。具体来说，采用市场比较法有3个条件：

1）要有足够数量的、正常的房地产交易比较案例

市场比较法的应用必须以一个发育健全的房地产市场为基本条件，并保证获取充分有效的市场交易资料。这说起来简单，但实际上有一定困难。即使房地产交易的数据相当多，但是由于房地产地理位置的特殊性，建筑结构、质量、用途等各不相同，要找到在位置、结构、规模、质量等指标上都基本类似的住宅绝非易事。在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易，例如债务清偿、亲友间交易、人为哄抬、隐瞒价格等案例。房地产交易的时间越近越好，对于多年前的房地产交易不仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当时的周边环境、社会和经济状况。要花费相当长时间通过各种渠道，例如政府资料、市场交易记录、纳税记录等收集、掌握大量的历史数据，然后才有条件采用市场比较法。

很显然，诸如房地产开发用地、普通商品住房、高档公寓、写字楼、商铺及标准厂房等交易频繁或交易案例很多的房地产，适合采用市场比较法。而对于某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如园林、特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺院等，则不宜应用市场比较法进行估价。另外，一些房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区，因为交易案例缺乏或很少，则也不宜采用市场比较法进行估价。

市场比较法的运用完全取决于市场信息。一般认为评估者掌握的初始资料，即供筛选的房地产交易实例至少应有10个以上，其中有不少于3个最终可以选定为比较实例。

2）交易实例与估价对象具有替代性，市场供给方面存在充分竞争

通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。因此，交易实例必须与估价对象有替代关系，其市场价格才能成为估价对象价格评估的依据。

市场比较法的使用前提是充分竞争。供给和需求双方作用的结果产生了均衡价格。人们可以按照市场提供的信息来估计房价。可是，假若在某个地区只有一个或者几个房地产商，而他们又形成了价格联盟，或者当地政府强力干预房地产市场，那么价格信号反映的是这些具有垄断地位的集团的利润最大化或利润目的，而不是房地产市场上的供求关系。如果不注意这一点，根据扭曲的信号做出的判断肯定也是扭曲的。

3）收集的交易资料要可靠

市场交易资料的可靠性是市场比较法评估正确度的根本保证。因此，要保证资料来源的可靠和资料内容的真实，在具体利用资料时还要对确定为交易实例的有关因素进行修正，以切实保证资料的可靠和适用。

4.1.3　市场比较法估价操作步骤

市场调查是采用市场比较法估价的基础。通过调查，寻找近期成交的与估价对象具有类似特性的房地产交易实例，选取可比实例。然后，根据对影响房地产市场价格形成的因素分析，对确定为比较实例的价格进行调整，以修正其与待估房地产存在的差异，通过具体比较的评估过程得出估价结果。

市场比较法估价操作步骤具体可以分为以下7个步骤：

①搜集交易实例。

②选取比准实例。

③建立价格比较修正的基础。

④交易情况修正。

⑤交易日期修正。

⑥房地产状况修正。

⑦综合求取比准价格。

这7个步骤一般也可以归并为4大步骤，即：

①搜集交易实例。

②选取可比实例。

③可比实例成交价格的处理以及比准价格的综合估算与求取。其中，可比实例成交价格处理包括价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整即交易日期调整和房地产状况调整。

④综合求取比准价格。