假设开发法操作步骤及内容

7.2　假设开发法操作步骤及内容

《房地产估价规范》指出，运用假设开发法估价应按下列步骤进行：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。以下将按照这个步骤，详细介绍假设开发法的具体操作。

7.2.1　调查待开发房地产的基本情况

在运用假设开发法进行估价时，调查待开发房地产基本情况的主要目的是确定该房地产的最佳开发利用方式。因此，调查的重点要集中在影响开发利用方式的因素方面。一般情况下，应重点调查以下内容：

①明确待估房地产的位置。它包括以下3个层次：一是待估房地产所在城市的性质；二是待估房地产所在城市内区域的性质；三是具体的坐落状态。明确这些内容，主要是为选择最佳的房地产的用途服务。

②明确待估房地产的物质状况。如果待估房地产是土地，要明确面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等内容。如果待估房地产是在建工程，要着重了解已建的程度、后续工期、后续投资等。这些主要为测算开发成本、费用等服务。

③明确待估房地产的权利状况。它包括明确待估房地产的权利性质、使用年限、可否续期以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。这些主要为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。

④明确城市规划设计条件。它包括明确政府对待估房地产规定的用途、建筑高度、容积率、覆盖率等。这些主要为确定最佳的开发利用方式服务。

⑤明确土地与房地产市场情况。它包括土地供应计划与方式、各类房地产市场的具体情况以及近几年拟开发的房地产的类型、档次、规模及交付时间等。

7.2.2　选择最佳开发利用方式

确定待估房地产的最佳开发利用方式，要根据最有效使用和最合理开发的原则，在政府规划限制的许可范围内设计待估房地产的最佳开发方式和方案，包括对用途、规模、档次等的确定。确定何种开发方式，将直接关系到市场销售、建设成本和开发项目的盈利。

在确定最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的市场可接受性、当地的消费理念以及现实社会对这种用途的需要程度和未来的发展趋势。或者更具体地来说，就是在项目建成这段时间内，市场上最需要什么类型的房地产，或者什么类型的房地产最好租售。

例如，某块土地，城市规划规定的用途可为宾馆、写字楼或公寓，但在实际开发中应选择哪种用途呢？首先，要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、写字楼和公寓的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，而希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，且近年能提供的数量有较少时，则可以选择该块土地的用途为公寓。

7.2.3　估算开发经营期

开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点；终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。开发经营期可分为开发期和经营期。

●开发期　开发期又称开发建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是按照正常情况估算的开发完成时间。对于将土地建成房屋的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到施工开始的这段时间；建造期是从施工开始到开发完成的这段时间。

●经营期　经营期是从开始租售开发完成后的房地产，到将其全部租售完毕的时间。在有预售的情况下，经营期与开发期有重合；在出租或自营的情况下，经营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止。

估算开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。

估算开发经营期的方法可采用类似于市场比较法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。在实际估计中，应注意或考虑特殊情况给开发经营带来的影响，比如行政效率低下、手续繁琐、筹措资金没有到位、建筑材料的短缺或大幅涨价、施工期间的灾害性天气干扰、劳资纠纷与周围居民的干扰等。

7.2.4　预测开发完成后的房地产价值

开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的时间，通常也是开发结束时的那个时间，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个时间（但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的例外）。

开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于出售的房地产，通常是采用市场比较法，并考虑类似房地产价格的历史情况与未来变动趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价。对于出租和自营的房地产，如写字楼、宾馆等，其开发完成后的房地产总价的确定，首先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开发房地产未来出租或经营期间的净收益，然后用收益法将该净收益转化为房地产总价。

7.2.5　估算各项成本费用、税费及开发利润

开发成本和管理费用可采用市场比较法来估算，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用来估测。如果预计建筑材料价格和建筑人工费用等在将来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、建筑人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响。

销售费用是房地产开发完成后的房地产所必须的广告宣传、销售代理等费用。销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加（如营业税、城市维护建设税、教育费附加）和其他销售税费（如应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等）。销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。

投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握计息期的长短、计息的方式、利率的高低、计息周期以及名义利率和实际利率6个方面的情况。

投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发的房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是依据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率估算。

开发商的合理利润（即开发利润）一般以待估房地产价值、开发成本和管理费用三者之和的一定比率估算。这一比率，即投资利润率，通常为同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率。开发利润还可以用开发完成后的房地产价值的一定比率来估算。因此，在确定开发商的合理利润时要注意计算基数和利润率的对应。

7.2.6　估算待估房地产的价值

将上述求得的各项数值，按照前面给出的假设开发法的估价公式，计算出待估房地产的价值。估价人员在计算出待估房地产的价值后，还要根据自己的估价经验，并参考其他方面的条件或因素，最后确定待估房地产的价值，作为评估的最终结果。

需要注意的是，由于假设开发法中的各项成本费用发生的时间不在同一时间点上，因此在计算中有两种基本方法，即静态法和动态法。

●静态法　静态法（传统计息方式）主要是以估价时的房地产市场状况为依据，视房地产的各项费用为静止在估价作业日期时的金额，不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。

●动态法　动态法（现金流量折现方式）要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时点上，通常是折算到估价时点上，然后再相加减。在运用折现方法求取现值时，不用再单独考虑投资利息，因为折现率已经体现了利息率。

从理论上讲，动态计算的结果比较精确，但比较复杂；静态计算的结果比较粗糙，但相对简单些。在实际操作中，一般宜采用动态方式计算，当难以采用动态方式时，可采用静态方式计算。运用这两种方式计算时，都应注意准确估算开发经营期以及各项支出、收入的数额、发生时间。