假设开发法的基本估价步骤

一、假设开发法的基本估价步骤

根据假设开发法的概念、理论依据、方法运用条件及计算公式，可将假设开发法的运用归结为下列主要估价步骤。

（一）调查待估房地产的基本情况

这是房地产估价的基本步骤之一，是运用任何一种估价方法估价时都必须做的。这里需要强调的是，在运用假设开发法进行估价时，勘察待估房地产的基本目的是为合理确定待开发房地产的最佳开发利用方式、预测未来房地产开发价值与费用等奠定基础。调查的基本情况主要有以下4点。

1.明确房地产的自然状况

（1）弄清房地产的位置。包括以下3个层次：①所在城市的类型与功能，是大城市还是小城市，是国家级的经济中心还是区域性的经济中心，是工业城市、交通港口城市还是特殊功能城市等。②所在城市内部区域的性质，是商业区、住宅区还是工业区，是老城区还是新城区等。③土地的具体坐落地点，如其临街情况是一面临街还是两面临街等。这主要是为科学确定待开发房地产的最佳开发利用方式服务。

（2）弄清房地产的实体状况。包括土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况、建筑基本情况等，主要是为估算开发成本、费用等服务。

2.明确政府的规划限制

明确政府的规划限制，主要包括掌握政府对这块土地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等，为确定最佳开发利用方式及判定建筑物的空间布局及设计是否合理提供可靠的依据。这些资料应到规划、建筑等有关政府管理部门收集。

3.弄清土地权利状况

掌握土地的权利性质、使用年限、交易有无限制等，以便在合法的权利状态下预测未来的楼价水平、租金。这些资料一般到产权管理、交易管理等有关主管部门调查收集。

4.掌握房地产市场状况

通过市场调研，弄清房地产市场的宏观环境并对其发展趋势作相关分析，尤其要把握与待估房地产相关的市场信息，如待估房地产的市场供求关系、发展前景以及社会购买力等，为确定待估房地产的最佳开发利用方式提供科学、可靠的市场资料。

（二）选择最佳开发利用方式

最佳开发利用方式的确定是投资商在竞投过程中重要的环节，也是假设开发法能否成功运用的关键。所谓最佳，是指能适应市场发展需要的，可获取最大盈利的开发方式。选择何种开发方式，将直接关系到开发成本、市场销售及开发项目的最终盈利状况。

根据调查到的待估房地产的基本情况资料，筛选有效信息，选择最佳的开发利用方式。选择最佳开发利用方式包括用途、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划允许的范围内进行，也即在这个范围内选择开发利用的最佳方式。

在选择最佳利用方式中，最重要的是选择最佳的用途。土地用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间内最需要什么类型的房地产。例如，某一块土地，政府规定的用途为兴建宾馆、公寓、办公大楼，要确定最佳开发用途，就要把握该类房地产的市场供求关系及其走向。若社会对宾馆、办公楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、办公楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建公寓。

（三）估计开发经营期

估算开发经营期的目的，是为了预测开发完成后的房地产售价或租金，把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。

开发经营期是指从取得估价对象（待开发房地产）一直到未来开发完成后的房地产经营结束这一段时间。开发经营期可分为开发期和经营期。开发期又可称为开发建设期，其起点与开发经营的起点相同，即取得估价对象的日期，也即估价时点，终点是预计待开发房地产竣工的日期。若在土地上进行房屋建设，则开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得土地使用权到动工开发的这段时间，建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要包括销售（包括预售）、出租、营业、自用。据此，经营期可以相应地具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况）。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的这段时间。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期是从待开发房地产开发完成到开发完成后的房地产经济寿命结束的这段时间。开发经营期中各种时期间的关系可用图7-1来表示。

图7-1　开发经营期示意

估计开发经营期的方法通常参考各地的工期定额指标，可采用类似于市场比较法的方法，即根据其他相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计确定。开发期一般能较准确地估计，但现实中因某些特殊因素的影响，可能会引起开发期延长。例如，筹措的资金不能按期到位，某些建筑材料的短缺，恶劣气候的影响，政治经济形势发生突变，劳资纠纷引起工人停工，或者基础开挖中发现重要的文物等一系列因素，都可能导致工程停下，以致使开发期延长，由于建设期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在估计开发期时一般不考虑。经营期特别是销售期，通常是难以估算的，在估算时应充分考虑未来房地产市场的景气状况。

（四）预测开发完成后的房地产价格

开发完成后的房地产价格，是指开发完成时的房地产状况的市场价格。该市场价格所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期，但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。开发完成后的房地产价格，可通过两个途径取得。

1.对于出售的房地产

对于出售的房地产，应按当时市场上同类用途、性质和结构的房地产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价格，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推算。例如，已知某类公寓2001—2005年的每平方米销售价格分别为3 550元、3 680元、4 200元、4 500元、4 800元，则2006年该类公寓的每平方米销售价格，根据加权平均法计算，应该为4 367元。即

（3 550×1＋3 680×2＋4 200×3＋4 500×1＋4 800×5）÷（1＋2＋3＋4＋5）＝4 367（元／平方米）

2.对于出租和营业的房地产

对于出租和营业的房地产，如写字楼和商店等商业房地产，估算期开发完成后的房地产价格，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件下的房地产的租金水平和出租费用水平或经营收入水平和经营费用水平，再采用收益法将出租纯收益或经营纯收益还原为房地产价格。

（五）估算各项成本费用及利税

假设开发法中的各项成本费用及利税的估算，具体包括开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费及折现率等的估算。

1.估算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费

假设开发法可以视作成本法的倒算法，因此，在实际估价中对开发成本、管理费用、销售费用、销售税费进行测算时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法与成本法相同，所不同的是需要预测。

以开发成本、管理费用为例，其测算可采用类似于市场比较法的方法，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用来推算，如果预计建筑材料价格、建筑设备价格、建筑工人费等在未来可能有较大变化，还要考虑其未来变化对开发成本和管理费用的影响。

销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的广告宣传、销售代理等费用。销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价格的一定比率来计算。

2.估算投资利息

假设开发法有两种基本计算方式，即传统计息方式和现金流量折现方式。投资利息测算只有在传统计息方式中才需要。估算投资利息需要把握以下6个方面。

（1）应计息的项目。假设开发法中应计息的项目一般包括：①待开发房地产的价格。②开发成本和管理费用。③投资者购买待开发房地产应负担的税费。销售费用和销售税费一般不计息。

（2）计息期。计息期是某项费用应计息的时间的长短。由于计息项目发生的时间不一，因此不同的费用其计息期各不相同。某项费用计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点（不考虑预售和延迟销售的情况）。在此，需要格外注意的是某些不是发生在某个时间点的费用的利息计算。当费用不是发生在一个时间点，而是在某个时间段（如开发期或建造期）内连续发生，计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段中。如开发成本的计息期应以其实际投入期的中间时点至整个开发期或建造期末为止。

（3）计息方式。计息方式有单利计息和复利计息两种方式，通常以复利计息为主。单利计息是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息的情况下，每期的利息是常数。复利计息是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期的利息。在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的利滚利。如果P表示本金，i表示利率，n表示计息周期数，I表示总利息，F表示计息期末的本利和，则有

①单利计息下的总利息、本利和为

I＝P×i×n

F＝P×（1＋i×n）

②复利计息下的总利息、本利和为

I＝P［（1＋i）ⁿ－1］

F＝P（1＋i）ⁿ

（4）利率的大小。资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。利率有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式；反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与本金之比，即

（5）计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。

（6）名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率的概念。假设名义利率为r，一年中计息m次，则每次计息的利率为r／m，至n年末时，在名义利率下的本利和为

F＝P（1＋r／m）^m

关于名义利率和实际利率之间的关系，可以通过令一年末名义利率与实际利率的本利和相等来解决。在名义利率下的一年末本利和为

F＝P（1＋r／m）^m

假设实际利率为i，则在实际利率下的一年末本利和为

F＝P（1＋i）

令一年末名义利率与实际利率的本利和相等，即

P（1＋r／m）^m＝P（1＋i）

由此等式可以得出名义利率和实际利率的关系如下

i＝（1＋r／m）^m－1

名义利率与实际利率的关系，还可以通过利率的计算公式得出，即

3.估算开发利润

开发利润的测算也只有在传统计息方式中才需要。估算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在实际测算过程中，要特别注意开发利润计算基数与利润率的相互对应关系，不可混淆。

4.估算投资者购买待开发房地产应负担的税费

投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等税费。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，依照待开发房地产价格的一定比率测算。

5.估算折现率

折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。因此，在现金流量折现方式中，不需要再考虑投资利息及开发利润。

（六）求取待开发房地产即估价对象的价格

计算时通常是将以上已估算得到的数据直接代入计算公式中进行计算，即

待开发房地产价格＝开发完成后的房地产价格－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费

并结合估价人员的经验和其他估价方法，对估价结果进行修正，最终确定待估房地产的价格。