不动产经营的中介机构

二、不动产经营的中介机构

在以美国为代表的发达国家中，企业的不动产经营活动大多需要中介机构的介入，中介服务的质量对企业不动产经营能否顺利进行起着重要的作用。企业的不动产经营的中介机构主要有投资银行、会计师事务所、律师事务所、不动产评估机构、经纪公司和财务顾问等。这些中介机构在企业的不动产经营中分工协作，发挥了不可或缺的作用。

在我国企业的不动产经营中，政府比较注重有形市场的建设，而对无形市场的建设没有重视。企业不动产经营，完全不同于普通商品的买卖，不能简单地通过有形市场来实现，而必须依靠专业中介机构的专家来完成。以收购不动产的运作为例，包括目标企业和目标资产的前期调查、财务评估、方案设计、条件谈判、协议执行以及配套的融资安排、重组规划等高度专业化的工作。这种高度专业化的特殊服务，有助于参与者准确地选择目标，有效地实施计划和周全地协调配合。在企业不动产经营中真正起协调和主导作用的应该是投资银行业的策略性服务机构，并需要律师、会计师事务所等中介机构的配合。投资银行是在不动产交易市场中最重要的中介机构。因此，为了完善我国的不动产经营的市场，我们应当对西方国家在这两方面的相关经验进行认真的研究和借鉴，为企业的不动产经营创造一个良好的市场环境。

（一）投资银行

1．投资银行

投资银行是主要从事证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、资本经营、项目融资等业务的非银行金融机构，是资本市场的主要金融中介。传统的投资银行业务主要是围绕着股票和证券发行、承销及其在二级市场的交易进行融资和代理服务。而现代的投资银行在业务领域、服务工具和手段上都不断地进行了金融创新，已经完全突破了证券发行与承销、证券交易经纪、证券私募发行等传统业务的框架，进而使企业并购、项目融资、资本经营、公司理财、投资咨询、资产及基金管理、资产证券化等业务纳入了自己的服务组成体系。

投资银行是发达证券市场和成熟金融体系的重要主体，在现代社会经济发展中发挥着沟通资金供求、构造证券市场、推动企业并购与重组、促进产业集中和规模经济形成、优化资源配置、牵线搭桥和撮合等重要作用。

2．投资银行对不动产经营的作用

投资银行是资本市场和产权交易市场最重要的中介机构。由于不动产经营的健康发展离不开健全的资本市场和产权交易市场，因此投资银行对不动产经营发展的作用就显得极为重要。投资银行对不动产经营发展的作用表现在四个方面。

■投资银行可以帮助成熟的房地产经营企业上市或者其不动产资产上市，推动房地产企业做大做强，从而使投资者的不动产投资可以获利套现。

■投资银行也为那些虽不成熟，但已具备一定实力、条件和潜力，需要私募融资的房地产企业和房地产项目进行以私募形式为主的融资。

■投资银行可以为企业并购与重组、股份回购、分拆上市、资产置换、资产剥离以及大规模的不动产收购等服务，充当企业不动产经营的高级参谋。

■投资银行大都设有直接投资部或者私募股权基金，可以直接对有发展前景的房地产企业进行股权投资。

（二）会计师事务所

1．会计师事务所

会计师事务所主要以审计职能为主，是按照独立审计准则，审查构成被审计单位财务会计报告的各个制度因素、数量、意见等证据材料，提出公允的审计意见。

会计师事务所是企业不动产经营舞台上不可缺少的台柱。会计师事务所在企业的不动产经营中起到审计的作用。一般来说，会计师事务所与投资银行共同参与不动产交易的顾问工作，其中会计师事务所在企业收购不动产的工作重点是并购审计、税务专案。

2．会计师事务所对不动产经营的作用

■并购审计。企业购买不动产资产或者并购不动产密集型企业需要并购审计。并购审计是在买卖双方制定合并的准协议之后所进行的审计查账工作，包括营业绩效、不动产状况、详细的财务分析等，一切大小事宜都要经过审查。万一审计的结果与事前调查有很大的出入，也可以修正准协议的并购金额。在并购中，目标公司的资产审计无疑是非常重要的，这是并购业务能否实现预期目的的重要保证。

■税务专案。并购的税务专案是指有关买方企业处理税务的相关事宜。税务专案是解决并购企业的资产在会计上如何处理的问题，这个处理方案往往与税金有极大的关系，从而对企业的并购成本也会产生巨大的影响。

■上市审计。在房地产经营企业首次上市或者不动产证券化之前，审计其以前经营年度的经营业绩以及对公司重组提供意见。

■企业重组审计和协助企业的重组工作。

■为不动产经营企业提供财务咨询服务，帮助企业解决内部出现的各种财务问题，特别是税务对策。

（三）律师事务所

1．律师事务所

律师事务所是一种建立在专业人员负责基础上的组织形式，它本质上是一种向社会提供智力型服务的中介机构。律师事务所根据现行法律和政策的规定判断企业并购、改制、重组或者新设立，以及依法变更行为、股票发行上市所涉及的各方面在程序上和实质条件方面的合法性、合规性，保证有关信息披露文件无虚假记载、无重大遗漏和误导性陈述，对投资者负责。

律师事务所在企业不动产经营中同样有着重要的地位和作用。由于不动产经营是一种价值金额大的商业活动，因此，如何用法律手段来保护不动产经营企业的合法权益问题就显得尤为重要，而这一职能就需要由律师机构来实现。不动产经营全过程都离不开专业律师机构的参与。在不动产经营的发展过程中，专业律师通过投资契约和一系列的法律文件，为企业的不动产经营从制度上提供了保障。

2．律师事务所对不动产经营的作用

■不动产并购过程中的法律顾问。在不动产并购业务中，由于在交易双方、投资银行、资金供给方之间通常都要进行大量的谈判，订立许多合同与契约，因此就必须要有律师事务所的全程介入与监督，保证整个并购过程的合法性以及合同契约的严密性。律师首先根据投资双方初步达成的意向，完成投资协议。然后，再根据双方对协议条款的最终谈判结果进行修改，并提交双方确认，完成协议的最后签署。

■在企业公开发行股票和不动产证券化的实务中，由于有许多法律问题体现在合同文件以及谈判过程中，需要向律师咨询和在律师的指导下才能顺利进行。在实践中，发行人和投资银行往往分别聘请律师担任自己的法律顾问。

■参与拟订合同草案。参与拟订在企业不动产经营的各个环节的合同，如不动产销售合同、委托物业管理合同、不动产装修合同、不动产保险合同等。

■参与诉讼。

（四）不动产评估机构

企业不动产评估是对企业资产价值的审查、估算、评价或鉴定。企业的不动产收购与重组一般需要专门的不动产评估机构对不动产进行估价。我国的不动产评估机构包括持有国家有关部门颁发的不动产评估资格证书的土地评估机构、房地产评估机构、资产评估公司、会计师事务所、审计师事务所等。

在不动产交易的过程中，最重要的问题就是要准确地评估出不动产的资产价值，只有准确地评估出不动产的价值，才能继续进行相关的收购和重组操作。因此，不动产评估机构同样也是企业不动产经营过程中的一个重要的中介机构。但与其他组织不同的是，不动产评估的职能通常可以由投资银行、会计师事务所、审计师事务所以及不动产评估公司承担，因此它并不是一个完整意义上的中介机构。但是这个机构在我国有着更为重要的意义，这是因为，由于国有资产所有者缺位的原因，在企业不动产交易中往往会出现国有资产流失的情况，为了杜绝这种现象的发生，只有对不动产评估机构的资格进行严格的限定，从源头上堵住国有资产流失的口子。

（五）经纪公司

1．经纪公司

在不动产经营的市场中，不动产经纪人和财务顾问公司等中介机构同样发挥着重要的作用，其职能与作用通常与投资银行有着相似之处。充当经纪人的是一些经营顾问公司。另外，一些独立的财务顾问公司也在不动产收购中起着十分重要的作用。独立的财务顾问公司的参与，使收购活动的专业化程度明显提高。不动产经营在提供交易信息、筹划交易过程、为交易筹措资金、参与交易谈判等方面都需要有丰富经验的中间人，于是作为收购交易中间人的经纪人应运而生，尤其在杠杆收购中，经纪人起着巨大的作用。

2．经纪公司对不动产经营的作用

■提供交易信息。在不动产收购过程中，牵线搭桥和撮合交易。

■筹划兼并交易，为兼并交易筹措资金。由于收购经纪人通常都具备筹资经验，与债权人、投资者有良好的私人关系，更便于为杠杆收购进行筹划，能更快地获得交易所需资金。

■参与交易谈判。因为企业经理层作为被收购公司雇员，他必须对被收购公司的股东负责，而同时，企业经理层在杠杆收购中，通常又要取得股份。为了避免这种利益关系的冲突，通常选择外部中间人作为第三者参与交易谈判更为适宜。

■监督公司的经营。在杠杆收购中，债权人、投资者的资本风险很大，因而在收购交易完成之后，常常要有一位具有管理经验的中间人来监督公司经营。特别是在杠杆收购完成之初，企业经理层可能还不习惯于管理财务杠杆率高的企业，此时中间人也可以起到辅助管理的作用。