不动产经营的市场

一、不动产经营的市场

企业不动产经营需要运营的平台和交易的专门化市场。按不动产经营交易的对象性质的不同，分为实物市场和资本市场。不动产市场是不动产实物资产经营和交易的市场，资本市场是不动产企业证券和不动产证券经营和交易的市场。

（一）不动产市场

不动产市场按交易的对象性质的不同，分为房产市场、土地市场和产权交易市场。

1．房产市场

房产市场是房产所有权和使用权交易或转让的场所。我国目前房产交易主要有以下几种形式：

■房产的买卖。即购买者支付一定数量的货币或者有价证券购买房屋的所有权和长期使用权。房产买卖是房产流通的最重要形式，我国的大城市都设有房地产交易市场。

■房产租赁。即房屋出租人将房屋的使用权分期出售给承租人，而房屋的所有权保持不变。

■房产抵押。即房屋的所有者由于贷款或者为第三者担保债务，将房屋抵押给债权人作为保证。

2．土地市场

土地市场是土地所有权和土地使用权交易或转让的场所。土地市场是房产市场的基础。我国的大城市都设有土地交易市场。

我国《宪法》规定，土地属于国家和集体所有，不能作为商品买卖。因此，我国不存在土地所有权买卖市场，只有土地使用权的让渡市场。土地使用权出让通常采用三种方式：

■协议方式。即土地出让方和受让方通过协商的方式转让土地使用权。在土地市场还不成熟的情况下，一般采用这种方式。

■招标方式。即土地出让方以指定的地块、面积、用途、年限、建筑容积率、开发要求等公开招标出让，在规定的期限内，由符合条件的单位、个人（受让方）书面投标，土地出让方择优而取。招标方式具体分为公开底价和不公开底价两种。

■拍卖方式。即土地出让方在指定的时间、地点，利用公开场合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由出价最高者获得土地使用权。

目前，我国存在着三级土地市场，一级市场是国家的地产垄断机构进行垄断经营土地的市场，即国家有偿征用集体所有制土地和有偿出租或转让国有土地使用权的市场。二级市场是指土地开发市场，即具有经济法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营形成的市场。三级土地市场是指拥有土地使用权的用地单位之间进行土地使用权交易所形成的市场。上述三级市场共同构成了统一的土地市场体系。

3．产权交易市场

产权交易市场主要是指产权（尤其是非证券化的资产）公开拍卖和交易的市场。企业不动产经营有赖于产权和非证券化的不动产的买卖和转让，需要产权和资产的商品化。产权交易市场是企业及其资产有偿转让、收购和兼并的重要媒介，特别是对于非上市公司的产权和资产的买卖，其重要性尤为突出，它的功能在于沟通买者与卖者。

国家规定，企业国有产权和资产转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。

（二）资本市场

资本市场按证券的性质不同，分为股票市场、债券市场、基金市场和私募股权市场。

1．股票市场

股票市场是股票发行和买卖交易的市场。股票市场的发行人为股份有限公司。股份有限公司通过发行股票募集公司的股本，或是在公司运营过程中通过发行股票扩大公司的股本，股份公司在股票市场上筹集的资金是长期稳定、属于公司自有的资本。股票市场交易的对象是股票，股票市场价格除了与股份公司的经营状况和盈利水平有关以外，还受到其他如政治、经济等多方面因素的综合影响，因此，股票市场经常处于波动之中。

由于不动产经营是资本密集型运作，所以，企业（包括专门的不动产经营公司）可以在股票市场发行股票上市，从而接通资本市场。

2．债券市场

债券市场是债券发行和买卖交易的场所。债券的发行人有中央政府、地方政府、金融机构、公司和企业。债券发行人通过发行债券筹集的资金一般都有期限，债券到期时债务人必须按时归还本金并支付约定的利息。债券是债权凭证，债券持有者与债券发行人之间是债权债务关系。债券市场交易的对象是债券。债券有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格较稳定。

不动产支持证券是房地产业在债券市场交易的产品。特别是其中的商用不动产抵押贷款证券（Commercial Mortgage Backed Securities，简称CMBS），将收益性不动产的抵押贷款包装起来，发行表示其价值的债券。商用不动产抵押贷款证券是收益性不动产债券融资的最优方式。本书在第九章不动产证券化中详细论述。

3．基金市场

基金市场是基金证券发行和流通的市场。封闭式基金在证券交易所挂牌交易，开放式基金通过投资者向基金管理公司申购和赎回实现流通。

对于不动产经营来说，房地产投资基金是不动产经营乃至不动产投资融资的最佳运营平台。从全球房地产市场和资本市场发展的经验来看，房地产投资信托是房地产企业经营的主流模式，是房地产投资基金的主导模式，也是我国上市房地产投资基金的目标模式。房地产投资信托市场是我国未来不动产经营的一个主战场。本书在第八章房地产投资基金中详细论述。

4．私募股权市场

私募是相对于公募而言的。在美国，私募的对象是合格的机构投资人，主要包括保险公司、养老基金、资产管理公司、捐赠基金等金融投资者，私募的载体也包括股票、债券、可转换债券等多种形式。而在中国的特定市场环境下，所谓的私募更多的是指通过非公开市场的手段定向引入具有战略价值或者财务投资的股本投资方式，与在公开的公众市场直接上市的融资方法相区别。

正如股票市场和债券市场由股票承销商和债券承销商及证券公司作为中介机构，私募股权投融资业也有相应的融资顾问，在比较大的投资银行、证券公司和综合性金融机构都有私募融资部门，有些大企业的私募融资都请这些专业顾问来承销企业的股份，这些企业通常是发行可转换优先股或可转换债券。

房地产私募股权市场是房地产业资本市场的重要组成部分。对于不动产经营来说，在中国目前的市场环境下，不论是房地产项目还是房地产经营公司、房地产投资基金都需要在私募股权市场进行私募股权融资，特别是在房地产项目、企业和基金的初创阶段。