企业不动产经营的产业类型

二、企业不动产经营的产业类型

企业从事不动产经营，按产业的特点和企业经营业务可以划分为以下五种产业类型：特殊用途的不动产密集型产业、商业不动产密集型产业、中低度不动产密集型产业、影响不动产价值的产业、不动产经营产业。

（一）特殊用途不动产密集型产业

在特殊用途的不动产密集型产业，企业以不动产为载体提供服务。企业经营业务与不动产密不可分，空间竞争构成了市场竞争的重要内容，属于不动产高度密集型产业。

按照房地产业的专业术语，特殊用途指的是提供一种特殊服务，并且其用途很难改变的建筑物类别。特殊用途物业包括饭店、高尔夫球场、电影院、保龄球馆、加油站、娱乐设施、剧院和汽车代理行等。因为建筑物与它所提供的服务有密切的关联，所以物业通常由运营商经营管理，而非物业投资者经营。由于很多物业都是建好后租给专业的运营商，因此可以提供绝佳的投资机会。现代主要的饭店运营商，例如希尔顿、凯悦、喜来登和万豪等，都很少自己建设大厦，它们管理的物业很多都是由投资者所有的。饭店运营商负责管理工作或者与饭店所有人签订一份租约，给予他们商标使用权。在这类交易中，运营商提供给投资者的资金支持极少或者几乎就没有。通常在与运营商签订一份长期的管理合同以后，有少数富人、一些大保险公司、养老金基金和信托投资基金负责饭店的投资。

空间竞争构成了特殊用途的不动产密集型产业市场竞争的重要内容。根据国外饭店业专家的统计调查。旅行社认为饭店中最有价值的要素及其比例是：地点50%，物有所值38%，沟通20%，企业品牌和声誉30%，对中间商的奖励措施28%。会议组织者认为饭店中最有价值的要素及其比例是：地点56%，会议设施48%，员工服务质量18%，与中间商的沟通25%，客房和其他非会议服务22%，设施设计20%，对中间商的奖励措施3%。^[8]由此可见，在饭店业，饭店位置是一个重要的价值因素，如果包括饭店设施和设施设计等，空间竞争是最突出的价值因素。

（二）商业不动产密集型产业

在商业不动产密集型产业，企业在不动产空间内提供商品或服务，企业经营业务与不动产具有一定的相关性，空间竞争构成了市场竞争的内容，属于不动产密集型产业。例如，零售企业、银行、学校、医院、博物馆等。商业不动产密集型产业利用商业物业提供服务所创造的收益并不总是与物业直接相关。例如，一家餐厅的成功更多地取决于食物和服务的质量，而非建筑物的质量。

从国际零售业的发展史来看，空间竞争引领着零售业态的变迁，从闹市的百货商店，到迁出闹市的折扣商店，再到郊区高速公路口的仓储俱乐部、超级折扣商店，还有更远离闹市的大型购物中心（Shopping Mall）等。

商业不动产密集型产业是资本密集型产业，这为金融企业提供了先天便利的条件，使金融企业具有很强的不动产经营的资源和能力。

（三）中低度不动产密集型产业

在中低度不动产密集型产业，企业经营业务与不动产有联系，但是关系不大，空间竞争仅为辅助，企业选址的余地较大，例如制造业、咨询业企业等。虽然，合理的企业选址并不一定是成功的保障，但是不当的企业区位必然导致经营的失败。企业使用的物业在房地产业称为收益型不动产，例如写字楼、标准化厂房、仓库等。

（四）影响不动产价值的产业

在影响不动产价值的产业，企业的主营业务所提供的产品是影响，特别是提升不动产价值的敏感性因素，如公路、铁路、机场、港口等交通运输企业，从事土地“七通一平”、基础设施建设等企业，以及温泉、森林开发等企业。这些企业从事不动产经营具有得天独厚的优势，实际上是将主营业务所带来的外部经济转化为企业的经济效益。这些企业从事不动产经营具有垄断性，企业掌控着其主营业务推进的时间进度和空间方向，可以为企业所充分利用而获取不动产经营的超额利润。

（五）不动产经营产业

在不动产经营产业，企业专门从事不动产租赁经营业务，企业经营业务以提供空间服务为主，不动产的空间位置和建筑物的质量直接关系到企业的经营收益和资产价值，是高度不动产密集型行业。例如房地产经营公司、房地产投资公司、房地产投资基金等。这些不动产经营企业实际上是不动产资本经营的主体。企业多元化经营进入房地产业，也要成立自己的专门化的上述公司来运作，因此也属于这种类型。

不动产经营企业根据自己的市场定位，专门从事收益型不动产、商业不动产、特殊用途的不动产的租赁经营和资本经营。