不动产经营的概念和内容

一、不动产经营的概念和内容

（一）不动产经营的概念

企业不动产经营是泛指企业为主营业务而从事不动产经营以及以不动产增值为目的的经营活动。不动产经营是以企业价值最大化为总目标，提高企业竞争力，获取投资回报（主要是利润回报），谋求资产的“整合效应”，最大限度地发挥资产的整体优势，是对企业不动产进行改造、处置、调整、投资、联合等一系列经营活动的总称。

（二）不动产经营的内容

不动产经营按照企业经营的性质，可以分为不动产商品经营和不动产资本经营两大类型。

1．不动产商品经营

不动产商品经营是指围绕企业主营业务而从事的不动产选址、购置或者租赁、不动产管理、翻新改造或者扩建、融资和财务运营等。不动产商品经营是以不动产为基础，以获得商品生产与服务经营的利润最大化为目标，通过不断提高不动产运行效率，包括以量的扩大和质的提高为目的的更新、改造、新建等活动，以及以主营业务为中心而进行的投资活动等。

2．不动产资本经营

不动产资本经营是以企业价值最大化为目标，而从事的不动产资产重组、收购、转让、投资、房地产投资基金和商用不动产证券化以及不动产经营的风险管理等经营活动。与商品经营不同的是，企业不动产资本经营一般不通过商品服务这一中介，而以资本直接运作方式实现资本增值，或者以资本的直接运作为先导，通过不动产的优化组合提高其运行效率和获利能力，为企业创造价值并使企业占有更多的社会资源。有些企业的不动产资本经营是企业多元化经营的途径。

（三）不动产商品经营与资本经营的差异性

经营的目标不同。不动产商品经营是以获取经营利润为目标，不动产资本经营以企业价值最大化为目标。

经营对象的层次不同。不动产商品经营是对不动产实物形态的层次直接经营运作和配置，一般从事与不动产的具体使用相关的生产销售等经营活动，关注的是不动产在生产经营中的运行效率。不动产资本经营是在生产力要素资本化的基础上，在产权层次上间接配置生产力各要素。不动产资本经营虽然也要考虑其资产在生产经营中的运行效率，但一般不涉及与资产的具体使用相关的生产销售等经营活动。不动产资本经营的核心问题是如何通过优化配置提高不动产资产的运行效率，以确保不动产不断增值和创造企业价值。

经营的收益不同。不动产商品经营获取的是商品市场的经营收益增量，即企业主营业务的经营收益。不动产资本经营获取的是资本市场价值的增加，即资本利得包括不动产资产升值和价值收益。