“退二进四”的不动产经营策略

三、“退二进四”的不动产经营策略

（一）“退二进四”的不动产经营策略

1．“退二进四”

“退二进四”一般是指企业从具有优势的地理位置中撤出，进入相对较差的地理位置，通过地理位置的变换，实现资本增值的目的，并及时实现企业生产经营的调整。这一模式主要是发挥地理位置增值的优势。例如，甲企业地处北京市二环路内，地理位置具有明显优势。该企业为了实现通过地理位置增值的目的，决定撤出二环路，迁入四环路周边地区，通过高价卖出原厂址，迁入低价区办厂，由此得到差价，获得一笔收益。这一模式适合于拥有相对优势的地理位置的企业，而其本身的生产经营与产品销售与企业所处的地理位置没有相关性，或者相关性较弱，也就是说，企业所处地理位置的好与坏不影响其生产经营活动。通过卖出具有相对优势的地理位置，产生的收益大大高于企业自身占有它的收益。

2．土地使用权的置换

“退二进四”是企业土地使用权经营的一般方式，即易地改造和易地“退二进四”，即通过搬迁将处在较好地段的土地盘出，与其他单位合作开发，或直接转让给其他企业，或自行开发发展第三产业，另择新址重新建厂或租赁厂房。这种运作方式的实质，就是利用事实上存在的级差地租，将土地使用权以置换的方式予以盘活。目前土地使用权的置换方兴未艾，许多企业将此作为偿还巨额债务或筹集投资资金的重要手段。这种运作方式之所以被大量利用，与土地这一生产要素长期未得到充分利用有关。^[19]

（二）操作步骤

选择购买方和合作方。要了解购买方和合作方的各方面情况，以便选择对本企业最有利的购买者与合作者，以保证自己收益最大化，同时又能保证双方交易的成功。

双方谈判签约。这里关键是要确定一个合适的价格，既是对本企业最有利的，而且是相对最高的，也是对方能够接受的价格。

可以利用一些翻新改造技巧使本企业的房产及地产增加价值含量，如，在签订合约之前，可以对它们进行适当的装修，即进行一定的包装，以提高不动产的价值。

（三）盈利模式

通过企业本身拥有的具有地理位置优势的不动产的交易，实现了资本增值。

企业可以利用“退二进四”的过程，同时进行企业生产经营的调整、借机转产等。这样在客观上促进了产品结构、产业结构、技术结构的调整和升级，促进了资源的优化配置。

符合国家的政策和规划。城市政府的产业政策和城市规划要求，地处优越地理位置的制造业企业由于对环境的污染或者影响城市建设，必须按规划的时间要求实行“退二进四”，迁出繁华地段，进入相对差些的地区。而商业、金融业、餐饮业和服务业等一般需要设在繁华地段。因此，这就迫使企业在被迫转移过程中，充分运用“退二进四”的策略。