不动产经营的陷阱

二、不动产经营的陷阱

不动产经营虽然具有许多优点，但是任何事物总有相反的一面，这也给企业设置了种种陷阱。如果企业在从事不动产经营活动时不小心掉进了这些陷阱，就会给企业造成损失。特别是由于不动产经营活动对企业经营状况的影响是根本性的，并且它动用的资金巨大，一旦企业在不动产经营活动中失误了，那么企业所受到的打击也将是根本性的。因此，企业家在从事不动产经营活动时，不可不谨慎行事。

（一）不动产周期波动的陷阱

不动产周期（Real Estate Cycle），是指不动产市场上建筑数量和销售量定期发生变化的模式。不动产周期不同于经济周期或者商业周期。

不动产市场周期是指在一段相当长的时间内（一般是二三十年）的价格的走势。不动产周期能够解释不动产价格的长期波动——上升或者下降的变化。但是，不动产周期的循环不具有明显的周期性，并非规律性的重复，所以很难预测。不同的周期在原因、长度、深度以及对不同物业类型和地区的影响上都有差异。可以说，每一个地区和城市都有其不动产的周期的形式和特点，每种不同类型和位置上的不动产也有它自己的周期变迁的形式和特点，其供给和需求的平衡对于每一个位置上的不动产的每一形式，有着不同特色的周期。因此，判断不动产所处市场周期的阶段是不动产投资中最难的事情。而且不动产市场周期的波幅较大，周期中不动产价格出现的波峰和波谷相差较大，不动产市场需要较长的时间才能达到供给与需求的均衡。

在不动产周期的衰退阶段出现大量房地产企业和金融机构的破产。不景气的房地产市场，一是会导致大量的过剩建筑，二是最终导致新建房屋价格大幅下跌，三是大大减少了房地产的建造量。结果，一方面是造成房地产企业大量的破产倒闭，另一方面是下跌的房地产价值对金融机构的资产负债表的负面影响。例如，20世纪90年代初，美国商用房地产贷款占到商业银行所有的非现金资产的近一半。现在这种贷款仅仅占银行总资产的1/10。在衰退中随着商用房地产价格的下跌，商业银行、储蓄机构和保险公司的商用房地产贷款组合都损失巨大，以至于很多金融机构都出现大量资金短缺，其中许多金融机构破产，引发了信用危机。^[14]

在不动产周期的波动中，企业进行不动产经营就面临着风险。一般来说，在不动产价格上涨阶段，企业管理者做出的决策比较乐观，也许企业决策者会认为以大量购买不动产或者收购不动产密集的企业来扩大企业规模是合适的。但在真正完成购买或收购以后，不动产周期也许又到了下跌的阶段。这样就使企业的不动产经营决策出现失误，轻则导致企业的财务困境，重则造成企业破产或者被并购。

（二）不动产泡沫经济的陷阱

商用房地产市场在经济景气阶段最终会转变为投资过热和投机，开发商提供大量没有预租的空间，形成不动产泡沫。不动产泡沫是不动产市场非理性繁荣和资产价格高估的现象。当不动产价格初期的上涨吸引了公众注意时，泡沫就产生了。有人会用经济理论证明不动产泡沫的合理性，媒体的报道会使不动产泡沫及其投资获利变得更引人注目。这样，最初的价格上涨引起投资者的兴奋，在此理论的支持下，不动产价格进一步上涨，从而使投资者更加兴奋，使之看起来好像是价格的良性循环，形成“地价不灭”和“房价只升不跌”的神话。当大众抱着投机获利的幻觉和从众行为时，投资者出现投机狂热，形成不动产泡沫膨胀的螺旋式上升。结果可能像真正的泡沫一样，最终即便没有任何外部的坏消息，泡沫也会自行破灭。不动产价格上涨的良性循环将被价格和信心的急剧下跌所取代。这是因为价格的不断迅速上涨，不可能依靠人们对价格会进一步迅速上升的预期而永远持续地支撑下去，实际需求不可能长期快速增加。据国际货币基金组织实证研究表明，房价暴涨与暴跌之间联系紧密，房价暴涨之后带来暴跌的概率高达40%。市场通过投机性泡沫的崩溃自动修复。

投资与投机有时只是一种理论上的划分，在企业的经营活动中，二者往往融为一体。任何企业，不可能不研究投机，也不可能没有投机。只是我国企业当前存在着过度投机心理和行为，这种过度投机的心理和行为，已经将一大批企业引向灾难。

企业在不动产经营活动中切忌赶风头。认为通过简单的不动产买卖就可以盈利，或认为别人通过不动产经营能够赚钱，那么自己也非要去做这件事，这样的心理和动机极易使企业掉入不动产泡沫经济的陷阱之中。而一旦泡沫破灭以后，企业在不动产经营上进行的投资便也就成了破灭的泡沫。应该认识到，企业投机的确有一些赢家。正是这些赢家不费吹灰之力，一夜暴富，对许多企业产生了极强的示范效应。但是，企业家应当看到，在投机活动中，赢家毕竟是少数，输家总归是多数。上述赢家的暴富，正是以众多输家的暴亏为条件的。即使是少数赢家，也不是“常胜将军”，而是各领风骚三五年。

（三）追求盲目扩张的陷阱

在不动产经营活动中，企业决策者容易犯的错误就是盲目扩张，贪大求洋。一是贪大，盲目追求扩大规模，不顾自我实力和财力地盲目开发建设和收购不动产。二是求洋，盲目追求建设和购买标志性商业物业，希望以此来提升所有者的形象和声望。

企业规模的扩大受到诸多方面因素的限制，有技术管理方面的限制，市场方面的限制，资金方面的限制，企业的边界受企业内部边际交易费用和企业外部市场边际交易费用的限制。因此，总的来说，企业的扩大不应该是盲目的，不应该是随心所欲去满足自豪感的。^[15]

一般说来，人都有一种扩展自己的冲动，企业家也不例外。在西方管理理论中对此有论述，即自大假设。在自大心理的推动下，企业家为了更多地掌握资源，必然希望自己的企业能不断发展壮大，企业家为了提升自己的形象和声望，渴望拥有标志性商业建筑。而实际上企业的真正目的在于盈利，当规模的扩大已到了减少利润的程度时，企业决策者还愿意通过不动产经营扩大企业规模，那将是很危险的事。当企业的某一部分已成了企业的累赘时，决策者由于有自大的心理，而不愿放弃掉，这也是贪多心理的反映。至于超出企业实力，追求虚荣，夜郎自大，最终陷入危机之中。

（四）财务危机的陷阱

企业进行不动产经营，不论是开发建设还是购买兼并，都需要来自金融机构的大量资金，都需要支付大量的利息，从而导致资金链条紧绷。因此，企业进行资本密集型的不动产经营是存在着较大财务风险的。

一旦企业的内部因素和外部环境发生变化，一旦开发或收购的不动产的内部因素和外部环境发生变化，偿还不动产经营债务的计划落空，收购的不动产难以再出售，企业立即就会面临巨大的债务危机。不动产经营所形成的庞大的债务很有可能造成企业资金链条断裂，会导致企业的破产。总之，由于不动产经营是企业的重大事件，必须认真决策，慎之又慎。

（五）过度追求知名度的陷阱

收购中的“虚荣”假设理论认为，虚荣或者说收购企业的管理者的骄傲可以作为一个考虑收购因素。虚荣假设意味着管理者可能会出于私人的动机进行并购，从而并购企业的经济收益并不是并购的唯一动机，甚至可能不是主要的动机。美国一些近期的研究似乎支持虚荣假设。海沃德和汉布里克以106个大型并购交易为样本，发现企业首席执行官的虚荣心理与支付溢价的规模呈正相关。^[16]

获取知名度是收购标志性物业的一个动机。以20世纪80年代日本投资者在美国大肆收购不动产为例，日本人的投资逻辑常常同传统的投资理念背道而驰。日本投资者在进行并购时，除了考虑饭店资产的利润因素外，还可能受到战略因素、心理因素的驱动。特别是在饭店投资中独具的一些定性的因素，诱使日本投资者接受较低的资本收益率。这些定性的因素一个是声望，另一个是所有权带来的愉悦。日本投资者投资拥有一家标志性的饭店，给日本所有者带来比其他投资大得多的自豪感。结果，在并购交易中，因为日本投资者希望利用饭店来提升新所有者的形象，尽管该不动产资产的净现值偏低，也被接受了。日本人相信这样一种无形的推动力，并购一家标志性的饭店有利于增加公司作为一个整体在美国的运营收益。^[17]日本经济界的众多企业家都很注重树立自己个人的形象，他们就地取材，利用企业雄厚的资金，再通过新闻媒介的大肆宣扬，不断地制造一个又一个轰动效应来达到目的。

【注释】

[1]［美］威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪：《房地产融资与投资》，机械工业出版社，2003，第322页。

[2]［美］查尔斯·H.温茨巴奇等：《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001，第14页。

[3]［美］丹尼斯·迪帕斯奎尔、威廉·C.惠顿：《城市经济学与房地产市场》，经济科学出版社，2002，第348、354页。

[4]［美］约翰·P.威德默：《房地产投资》，中信出版社，2005，第2～4页。

[5]［美］约翰·P.威德默：《房地产投资》，中信出版社，2005，第4～5页。

[6]［美］大卫·史文森：《机构投资与基金管理的创新》，中国人民大学出版社，2002，第192～193页。

[7]［美］大卫·史文森：《机构投资与基金管理的创新》，中国人民大学出版社，2002，第106、194页。

[8]谷慧敏：《世界著名饭店集团管理精要》，辽宁科学技术出版社，2001，第38页。

[9]改编自［美］丹尼斯·J.麦肯齐、理查德·M.贝兹：《房地产经济学》，经济科学出版社，2003，第212～213页。

[10]改编自［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第127～130页。

[11]［美］特瑞斯·M.克劳瑞特等：《房地产金融——原理和实践》，经济科学出版社，2004，第406页。

[12]［美］威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪：《房地产融资与投资》，机械工业出版社，2003，第240～242页。

[13]谢剑平：《现代投资银行》，中国人民大学出版社，2004，第299页。

[14]［美］迈克·E.米勒斯等：《房地产开发——原理与程序》，中信出版社，2003，第560页。

[15]范恒山：《资本运营——理论脉络》，中国财政经济出版社，2000。

[16]［美］帕特里克·A.高根：《兼并、收购与公司重组》，机械工业出版社，2004，第91～92页。

[17]［美］Chuck Y.Gee：《国际饭店管理》，中国旅游出版社，2002，第146～149页。