酒店营运资金管理

营运资金管理是对企业流动资产及流动负债的管理。 一个酒店要维持正常的运转，就必须要拥有适量的营运资金。 因此，营运资金管理是酒店财务管理的重要组成部分。

营运资金，从会计的角度看，是指流动资产与流动负债的净额。 如果流动资产等于流动负债，则占用在流动资产上的资金是由流动负债融资；如果流动资产大于流动负债，则与此相对应的“净流动资产”要以长期负债或所有者权益的一定份额为其资金来源。 会计上不强调流动资产与流动负债的关系，而只是用它们的差额来反映一个企业的偿债能力。 在这种情况下，不利于财务人员对营运资金的管理和认识。 从财务角度看，营运资金应该是流动资产与流动负债关系的总和。 在这里，“总和”不是数额的加总，而是关系的反映，这有利于财务人员意识到，对营运资金的管理要注意流动资产与流动负债这两个方面的问题。

流动资产是指可以在一年以内或者超过一年的一个营业周期内实现变现或运用的资产，具有占用时间短、周转快、易变现等特点。 企业拥有较多的流动资产，可在一定程度上降低财务风险。 流动资产在资产负债表上主要包括以下项目：货币资金、短期投资、应收票据、应收账款和存货等。

流动负债是指需要在一年或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务。 流动负债又称短期融资，具有成本低、偿还期短的特点，必须认真进行管理，否则，将使企业承受较大的风险。流动负债主要包括以下项目：短期借款、应付票据、应付账款、应付工资、应付税金及未交利润等。

3．1．1 戴斯酒店商业融资计划书

关键词：戴斯酒店；融资；可行性；收益

1）项目概述

（1）消费群体构成

当前，中国大众旅游的发展，异地商务、公务等交流日益频繁，为星级酒店的发展打下了广阔的市场基础。 中国星级酒店接待的住客，既有国内客人，也有入境客人。 据国家有关方面的统计，2006年入境过夜旅游者为4991万人次，比上年增长6．6％；国际旅游（外汇）收入339．49亿美元，比上年增长15．9％。 国内旅游者为13．94亿人次，比上年增长15．0％；国内旅游总收入为6230亿元，比上年增长17．9％。

显然，星级酒店就是为他们服务的。 无论是为了商务、公务、会议或者展览，还是为了观光、购物、度假或者是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等的交流，他们都是酒店的顾客。

有关资料显示，2006年，中国星级酒店住客中，商务散客占43％，公司协议客户占22％，会议团队占5％，旅行团队占4％，休闲散客占8％，其他占8％。

从2006年与2005年的比较中可以发现，虽然中国酒店的住客构成在总体上没有过大的起落，但是其变化也不容忽视。 比如，商务住客的增长，就是十分值得注目的。 虽然不少入境的外国客人常常选择在星级酒店下榻，但是国内住客目前仍然占绝大多数（88％）。

（2）国内目前连锁经济型酒店连锁经营的发展趋势

中国2006年共有星级酒店11828家，客房平均出租率为60．96％。 值得注目的是，星级越低、价格越低的内资星级酒店，反倒出租率越低（其中三星级出租率为61．21％，二星级出租率为57．11％，一星级出租率为49．60％）。 其经济效益也不甚理想，其中占星级酒店95．36％的11828家内资酒店，几乎全面亏损，有25个省市的内资星级酒店的平均利润为负数。

相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。 另一份正式资料显示，中国经济型酒店在2005年的平均出租率为89．0％，2006年的平均出租率为82．4％；2006年的GOP竟然高达44．47％。

经济型酒店在今后的发展中，能够更有利地享受到如下的发展机遇。

①居民出行的增长。

②奥运商机。2007年是北京筹办奥运会的决战之年。 根据有关要求和测算，2008年奥运会期间，北京的星级酒店将达到800家。 而据此前不久的统计，目前北京地区共有住宿接待单位4761家，客房28万间左右（其中星级酒店658家，客房11．2万间）。 缺少的142家酒店的空白，有关方面希望主要通过改造和升级现有非星级酒店来填补。

2）项目提出的背景及必要性

北京是政治中心、经济中心，加上外来人口有1700多万人，这么大的一个人口的城市，容量大。

酒店发展空间和潜力是相当大的。 从投资回报来看。 酒店的投资回报期按照国际惯例来说是4年。 收回投资时间较短。

从货币角度出发来看，人民币的升值有一个利大于弊的问题。 总体来说应该是利好，但是到了一定的程度就可能弊大于利。 因为中国的东西如果变得太贵了，国外的旅游者就很难进来。 但是，目前对于投资者来说，中国是一个低成本的市场，那么很多的合作伙伴、业主、基金、同行都愿意到这边来投资。

3）可行性研究的依据和范围

2007年1—10月全国房地产投资额为14610．6亿元，同比增长24．1％，增幅与上月持平；商品房施工面积169840．7万平方米，同比增长18．8％；新开工面积59847．5万平方米，同比增长18．1％；竣工面积25790．5万平方米，同比增长8．5％。 供应类指标本月累计同比增幅均与上月持平。 国家土地供应依然偏紧，存量土地充分释放。 1—10月份土地购置面积26827万平方米，同比减少了2．6％；土地开发面积18390．7万平方米，同比增长38．6％，增幅较上月提高了4．6个百分点。

4）主要技术经济指标

（1）项目的投资总额预算

财富西环大厦二、三层的总体投入面积为3300平方米，房屋的租金为3元／天／平方米，则大厦的房屋日租金为9900元，年租金为9900元×365天＝3613500元。

（2）酒店投资总体装修费用

酒店总体投入面积为3300平方米，按照每平方米1500元人民币的标准（包括房间装修费用及家电、家具的配置费用），则酒店投资的总体装修费用为500万元。

装修费用均摊10年，按每年为总体装修费用的10％计算，则每年均摊的装修费用为50万元。

（3）投资装修总体费用

向银行贷款，每年向银行支付的利息为60万元。

同样，投入的设备费用（包括空调设施等酒店的基础设备）约为240万元，费用均摊10年，按每年为总体费用的10％计算，每年的设备费用为24万元。

（4）员工费用

酒店投入使用35名员工（一般性的服务人员和管理层人员），按照平均工资1800元／人计算，则一年的员工费用为35人×1800元×12个月＝756000元。

酒店第一年投入的成本计算为：3613500＋500000＋600000＋240000＋756000＝5709500 （元）

5）市场调研及前景预测

（1）本项目与其他项目相比较的优势分析

本项目简介

拟在北京财富西环大厦中二、三层设立欧姆龙戴斯酒店。

①美国戴斯酒店集团的品牌价值所在：美国戴斯创立于1970年，有超过35年的品牌历史，在全球15个国家内拥有超过160000间各式客房。 每天有超过200000位客人住宿。 名列《HOTELS》杂志全球酒店品牌排名第5位。

②戴斯酒店所拥有的经验丰富的管理团队：戴斯中国拥有一支由高素质、经验丰富的酒店专业人才组成的团队。 强大的团队，辅以“戴斯”品牌，对于酒店进行全权管理。

③财富西环优越的地理位置：财富西环位于北京市政规划中的四大交通枢纽之一、北京西二环门户之“西南金角”，北接西二环路，东连南二环路，西通丽泽城市核心道路，南行京开高速，距北京内城东西干线两广大街和长安街仅几步之遥。 入则数分钟进抵都市核心，出则瞬间转换方位经纬。 携金融街商务繁华之伟力，以坐北朝南的宏大气度，强势辐射金融街及长安街腹地。 财富西环位于西二环枢纽位置，西衔丰台区重点规划发展区域丽泽商务区，而丰台俗称为北京主要的陆路码头。 南靠北京南站——亚洲最大的铁路交通枢纽，2008年即将投入使用。北临厚积薄发的新型办公商务区广安门商圈。 西街有正在建设的华北地区最大商品物流中心和分销中枢的马连道商务中心的节点，以财富西环为焦点，三大商圈各显神通，围合聚拢财富西环，更兼有金融街丰厚商务底蕴的强势整合，西南二环大区域发展的格局脉络清晰可见。

交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、运通102、运通202公交车经过此地，步行1分钟就可到达公交车站。

④周边配套设施完善。

生活便利，周边有美廉美超市、超市发超市、华联商场、家乐福购物中心、菜百商场、华普超市、百盛、青年湖商场。

邮局有丽泽路邮电局、中国移动通信大观园店、中复电讯商场（右安门店）、广安门南滨河路邮局。

银行有工商银行、中国银行、交通银行、农村信用社、中信银行、民生银行、中国光大银行。

旅馆、酒店有环海宾馆、丽泽宾馆、北京哈特商务酒店、新时代大酒店、大观园大酒店、诺林大酒店、中环假日大酒店、龙源宾馆、万隆宾馆。

餐饮、娱乐、休闲设施有海阔天空康体俱乐部、恒通食府。

教育设施有中央音乐学院、首都医科大学。

写字楼有中国新纪元大厦、宣兴大厦、德惠写字楼、中经信国际大厦。

公园及旅游景点有万泉公园、五芳亭公园、大观园、牛街礼拜寺。

酒店地处交通便道，存在着广大的客源。

（2）国内同行业经济型酒店相关数据比较

①投资门槛较高。 加盟费300万元起，与很多可供加盟的特许项目相比，经济型酒店让诸多有意参与其中的投资者望而却步，很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛。 （表3-1）

表3-1 部分同类酒店投资总额对比表

锦江之星的品牌使用费是依据加盟店的设计客房数，按3500元／间计算（推广期间优惠以2500元收取）；此外，还将收取20万元技术服务费，作为锦江之星为加盟者提供建设方案、人员培训、总台管理软件、管理与业务模式手册、开业指导等各项服务的费用。 这些都是小头，更大的资金压力来自物业投资——按锦江之星的标准，新建门店每平方米投资大约为3500元，而改造门店也需1500～2500元／平方米，这样一家锦江之星门店的投资额在1000万元上下。

如家快捷的前期投资主要分为几项：不少于50万元的物业改造资金、30万元的一次性特许品牌使用费、10万元的特许加盟保证金、不低于50万元的流动资金以及为期约占4个月的工程筹备期管理费（每月1万元）。 需要指出的是，其中10万元保证金并不需要扣押至合约结束，而是在合作一年之后便可以得到有息返还。

在各特许品牌中，莫泰168是开展加盟业务较晚、也是加盟店最少的连锁品牌之一，目前只有南通、无锡、宁波3家加盟店，上海市内的加盟店尚未面世。 莫泰连锁旅店的营运总监许铮铮表示，在本市加盟一家莫泰168经济型酒店的投资总额为800万～1000万元。

与其他品牌相比，速8在前期投资上有更为细致之处，除去38万元的特许品牌使用费外，速8根据所改造物业的原先用途，平均至每间客房的改造费用也会有所不同。 例如，之前物业用途为写字楼，那么摊到每间客房的投资费用为3万～5万元。

格林豪泰在计算前期投资时也有其特别之处，即特许品牌使用费以房间数的不同而有所变化，以100间为例，加盟费为40万～50万元，前期投资总额为500万～700万元。

以上计算都是以改造现有物业为准。

②每月管理收费高低浮动各不同。 在一次性支付数额较大的前期投入之后，作为连锁体系中的一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面的支持的同时，加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系。 从目前了解的情况来看，各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入。 （表3-2）

表3-2 部分品牌酒店每月收取管理等费用的比例一览表

不难看出，每月统称为“加盟管理费”的费用收取主要分为固定和浮动两种。 浮动的加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不佳的情况下，有理由向总部提出要求下浮；但在供销两旺的情景之下，也就必须接受特许方提高管理费的要求。

③回收投资较快（5年左右实现）。 作为一项高额支出的加盟行为，投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的问题。 就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快的投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试的一个重要原因。

从所得的数据来看，对于非自建性质的经济型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投资，一些地段上佳的单个门店，仅仅开张一年半，就已将资金全部回收。 同时，这也说明，不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影响。 （表3-3）

表3-3 部分同类品牌酒店投资回收周期一览表

各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出来源于他们对年投资收益率的估算。表3-4是如家酒店以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85％，平均房价170元，特许5年期为例的模拟收益。从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格的计算比较保守。

表3-4 经济型酒店投资回报周期的年投资收益率的估算

速8的投资回报周期比如家缩短一半，也是由于速8对于年投资收益率的预估相对较高，在33％左右。 从各连锁品牌对于投资回报周期的估算，加上前文对于前期投入的比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率。

6）项目定位

（1）主题及功能定位（美国戴斯酒店集团对于酒店式公寓和产权式酒店合作项目要求）

酒店式公寓和产权式酒店开发商（业主）至少持有项目产权（房间数量）的50％以上，也就是说小业主的总体产权最大不超过50％，并且要求小业主必须把所有产权以返租的形式交还给酒店开发商。 酒店集团拥有所有经营权，这样便于集团统一管理。

（2）功能定位

欧姆龙戴斯酒店定位中国首家行政商务酒店，酒店内部设置商务信息港系统，从单一的酒店住宿、餐饮服务的基础上增加行政商务的拓展服务。 具体设置：对于入住酒店的客人，从车站、机场接送到指定客房，酒店设置方便的办公客房可以方便客人进行商务会客与谈判，配备专门的行政人员方便客人的办公。 我们将委派员工去香港参加商务培训，学习管理理念，体现我们的增值服务。

（3）项目建设方案、规划设计定位及价格定位

①基本设立客房96间，客房平均收费380元／天，则一天的营业额为36480元／天，合计一年的房费收入为13315200元。 考虑到其他因素，按房费的70％计算，则一年的房费收入为9320460元。

②每年的房费营业额为932万元，则每天的收入为25500元／天。

③每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570万元，每天的成本消耗为15610元。

④每天房费的实际收入为：房费收入-成本消耗＝25500元-15610元＝9890元。

⑤酒店每年的年投资收益率为35％。

（4）入市姿态及推广时机定位

①项目计划融资金额350万元。

②投资回报年利息20％。

③投资对象为公司或个人。

④赠送全国戴斯酒店免费住宿一周（标准间客房），享受戴斯酒店终身入住7．5折扣以及系列的折扣卡。

⑤投资担保人：美国戴斯酒店。

基本融资设想：计划融资金额为350万元，戴斯酒店共计划设置100间客房，计划将部分房间抵押给投资的融资方，酒店的经营管理权全权委托给美国戴斯酒店管理、经营，融资方得到规定的年利息的融资回报。

（5）销售定位

北京举行的大型会展、商务会议，培训机构场地租用。

（6）管理定位

我们期待有投资酒店管理经验的人来投资戴斯酒店这个项目，与我们共同合作。

7）营销策略

（1）宣传主题概念

在宣传、设计方面，以一组气势磅礴和经典唯美的自然画面导入，抱定“为顾客提供恒久优质的服务，为员工提供能够充分展示才华的平台，为股东创造不断增长的投资价值，为建立和谐社会贡献更多的力量”的使命，铸造“高雅品位、卓越超群”的企业形象，弘扬优良的企业精神。 先入为主地给观众的以豪华及温馨的第一印象。

酒店的高雅、卓越的品质，各档次的设施及功能，导出酒店设施完善的设置、完美的设施与文化的结合、服务人员的娴熟动作、优美的环境、体贴入微的服务、不同档次不同套房的享受，让人尽情体验品位生活的无限魅力。

（2）阶段控制的效果

①筹建阶段。

开业前的内部设计及内部装饰：高质量的内部设计及装饰将会吸引更多的宾客，美国戴斯酒店集团（中国）将为酒店在内部设计及装饰方面提供咨询服务，以确保项目内部设计及装饰的优异品质。

设施布局与流程要求：提供适合酒店运作的内部设施标准与流程要求。

初步概念设计要求：连同项目设计单位初步完成设计图纸

开业前的工程业务咨询：美国戴斯酒店集团（中国）拥有一支在中国五星级酒店工作多年的专家队伍，能够为酒店项目提供工程技术方面的专业意见，以确保在酒店营业后为业主在保养及维护方面节省大笔的资金。

内部设计机电要求方案：连同内装设计单位完成设施内部机电设备布局方案。

系统咨询意见：连同机电设计单位完成项目机电系统设计方案，包括消防、安全设计；强、弱电系统设计；空调系统设计；供、排水系统设计；垂直运输系统；水处理系统。

项目协调和验收：美国戴斯酒店集团（中国）将在酒店项目施工进行和项目验收过程中提供国际质量标准，以保证业主的投资。

施工现场协调：协调业主、设计单位、施工单位和经营部门，帮助各方面建立畅顺的沟通渠道。

施工进度监督：根据项目进度，帮助施工单位和经营部门相互配合，以确保酒店顺利开业。

设备调试：确保设备的精确调试与试运行的顺利进行。

项目验收：与有关经营部门配合，按照计划安排设施验收并提出验收报告。

②运营阶段。

管理公司负责酒店总经理、财务总监等酒店高层管理人员的委派以及高层管理人员的工作职责认定，在酒店运营中随时接受业主方对酒店高层管理人员的工作考核的反馈意见。

根据美国CENDANT和DAYS集团的培训计划安排中国区的培训方案，统一组织中国区所有的酒店有关管理人员参加培训，并于每期培训结束后派发学习证书。 根据各酒店的具体需求另行安排培训工作，或派集团培训经理或专员亲赴各酒店进行专题培训。

美国戴斯酒店集团（中国）将负责确保酒店达到并保持国际酒店管理和服务水准，并根据市场情况确定酒店销售策略，最大限度地提升酒店营业收入、控制运营成本，从而达到酒店经营利润最大化。

③外发式宣传策略。

a．精品楼书。 主要用于对新酒店概念和新生活概念的引入，描绘以“自游人”身份于都市的种种优点，详尽介绍项目周边的众多有利资源，以激发潜在客户入住的渴求和憧憬。

本楼书的主要发送对象为到现场看房者、专门的促销活动中到场的客户、针对性的重要客户以及已经入住的酒店客人。

形式：12开铜版纸精美画册。

内容：“自游人”新概念的优点和特色描述；介绍项目的大环境优势；北京旅游交通设施及收费、旅游服务项目及收费、景点娱乐项目及收费、主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍；国外酒店式公寓的特色和优势介绍。

b．折页楼书。 折页式的楼书主要用于不集中的广泛宣传，目的是为了传播项目的上市信息，以较浅显化的内容和形式初步引起目标客户的关注并产生进一步了解的兴趣。

形式：大折页；设风琴袋放置插页（每张插页一个内容）。

内容：大折页。 简单介绍项目的位置、周边有利资源、规模、配套、物业管理、发展商实力等内容。

风琴袋插页。 上印平面图、价目表、销售方式、附加值优惠。

c．单张。 与大折页的内容相同，但可更加简单。

d．沙盘模型。

大模型：固定在项目地使用，比例和尺寸可根据展厅空间定制。

小模型：目标市场展销会使用，以易于搬运为原则。

上述模式可考虑选择有灯光的形式，以加强效果。

e．展板。

规格：以60cm×90cm的标准尺寸为宜，可做7～8块（为墙挂式，轻质，泡沫材料）。

内容：地理位置、周边资源介绍、项目概念介绍、酒店配套设施及标准套房平面图和装修标准。

8）财务评价与社会效益分析

（1）盈亏平衡分析

本项目可销售的总面积为3300平方米，由前文分析得知本项目总建设费用为500万元，故本项目盈亏平衡点为：

盈亏平衡点＝总建设费用／总销售收入＝A％

就是说，本项目如果实现了A％的入住率，就可以保证本项目的总投资成本全部回收。

（2）赢利预测（略）

（3）敏感性分析

假设销售价格不变，单位成本费用增加1％，即每单位成本比拟定单位成本增加1％，开发利润比拟定利润降低1．9％。

因此，销售价格的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素，而本项目的总成本费用的变化也是本项目投资风险的关键所在。

（4）社会效益分析

本项目的成功开发，可以改善北京小周边的综合环境，启动社会闲置资金，提升就业率，对促进旅游及消费起到双重积极的作用。 同时，也为北京市经济型酒店的开发和运作提供了宝贵的经验，为北京酒店地产开创了一条新的发展思路。 这也是本项目的社会效益所在。

9）结论

通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。

在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强。 因此，本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。 就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理。 再配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。

（来源：百度文库，2011-11-19）

思考与讨论：

1．该融资计划书的优点与缺点有哪些？

2．参照该计划书，为某酒店写一份融资计划书。

3．1．2 亨利的汽车旅馆

关键词：汽车旅馆；资金；运行

亨利在一家塑料公司干了20年，是一位成功的销售人员。20年来，他跑遍了美国，住了不计其数的旅馆，也包括汽车旅馆。 亨利经常抱怨很多汽车旅馆的床太硬，价格太高，酒吧的收费太高，服务也很差劲。 虽然不是所有的汽车旅馆都是这样的，但总的说来，他是不满意的。许多其他销售人员也同样对他们住过的汽车旅馆抱怨不少。 不久，亨利退休了，他决定去改变这一状况。 于是，亨利把他想开一家汽车旅馆的想法告诉了妻子。 他的妻子很赞同这一想法，同意他去经营汽车旅馆，因为这是亨利一直都想干的，现在终于有时间去做了。

亨利开始寻找有谁的汽车旅馆要出售。 经过8个月的寻找，他发现在佛罗里达有一家不错的汽车旅馆，老板要价80万美元，整个设备全卖。 财务报表显示，这家旅馆年租金收入70万美元，税后大约有2％的纯收入。 这家汽车旅馆有一个小酒吧、几家商店（其中一个还是空着的）、一个餐厅区、一个舒适的休息厅、一个游泳池和一个供孩子玩耍的小场地。 这家汽车旅馆位于一条主要高速公路的侧边，老远就能看见，并且40千米以内没有可与其竞争的旅馆。 亨利参观了这家旅馆，觉得大好机会来了。 旅馆有100个房间，其中有50个双人间，每个房间一晚上租金55美元；40个单人间，每个房间一晚上租金40美元；10个套间，每个房间一晚上租金90～110美元。 亨利估算了一下，如果每天100个房间都租出去（这当然在实际上是不可能），那么他每年租金会达到近200万美元，而这个数字还不包括酒吧、餐厅和其他服务的收入。 旅馆的环境很美，高速公路上的汽车都能看见。 另外，沿公路走两公里，就有一条街道，在街的两旁各有一个广告牌，以提醒旅客和驾驶员注意这里有一家汽车旅馆。

亨利现在开始面对的主要问题是如何筹措到买这家旅馆的钱，他现在手头有10万美元，他还需要70万美元才能购买旅馆。 另外，他还需要10万美元作为经营资本。 而亨利并不想向银行借钱，也不想采取高利息的抵押贷款方式。 相反，亨利想采取出售旅馆股票的方式。 他发现他可以卖两种股票：普通股和优先股。 而他并不想卖优先股，因为这将导致每年要保证一定的利息分红。 所以，亨利选择了两种级别的普通股票：一是B股，股票持有者没有表决权，而有分得企业收益的权利；二是A股，即拥有表决权。 亨利的律师克拉伦斯·伯奇菲尔德告诉亨利，应该熟悉联邦与州的某些法律规定。 亨利向他说了“谢谢”，并说他已有了所有必需的材料。 他准备把A、B两种股票卖给亲戚和朋友，因为他们也准备向其他行业投资。

在公司建立起来后，亨利起草了一份计划书，其中包括下一年的收入预测表，具体内容如下：

估计收入（以100个房间有70个房间租出计算）：140万美元。

其他途径收入：25万美元。

一年总的收入（估计）：165万美元。

减：营业费

工资（老板的） 40万美元

工资（职员的） 57．6万美元

工资税（12％） 73920美元

广告 3万美元

电话 1．5万美元

公用事业 12万美元

供货费 5万美元

折旧 2．5万美元

保账（包括支票）1．4万美元

保险 8．5万美元

财产税 1．5万美元

付给法律与专业人士的费用6000美元

执照 2500美元

杂务费 2．4万美元

估计总营业费 1076420美元

估计可分配给持股者的总净收益573580美元

持股者的股份的资产负债表如下：

普通A股：1000股，每股10美元，共10000美元。

普通B股：授权1500000股，发行89000股，每股价格10美元，共890000美元。

总的股票价值900000美元。

亨利自己想买1万股B股，这样他拥有11．24％的普通B股，是最多的；并且，他对总资产的所有权占12．2％。 估计每年持股者将获得每股约6．37美元的收益，这个数字是基于亨利第一年的计划而算出来的。 这样，10美元的投资将获得近64％的收益（净收益573580美元÷ 90000股＝6．37美元／每股）。

准备好了这一切后，亨利开始和他的那些可能投资买他公司股票的亲戚和朋友联系。 亨利想卖大宗的股票，但却发现一些人仅买100股（1000美元），还有几个投资者买了1000股。最后，亨利成功地卖掉了股票，这样他既有钱购买汽车旅馆，又有了10万美元的经营资本。 现在，有40名持股者拥有亨利的企业。

亨利搬进了这家汽车旅馆并开始着手经营，对许多方面也作了改变。 他的妻子白天在登记柜台前工作，做些她能做的事。 亨利开始打广告，与所有旅行社联系，并且又参加了旅行社的几次会议，想从他们那里揽得一些生意。 亨利对旅馆进行了改建，装修了一间可容纳50人的会议室，还购买了一些开会需要的音像和影视设备。 另外，亨利还提供了一些特惠品，他的生意渐渐有了发展。 但是，他仍未达到住宿量的70％，而只有50％。 亨利对此并不悲伤，认为这仅仅是个时间问题。 他想，如果继续提供良好的服务，他达到预计的目标是没有问题的。 亨利不仅对住宿条件作了改进，还引进了其他服务。 他安装了有线电视，为住客提供娱乐，并且还雇了一个当地的流行乐队在旅馆每周演出3次。 对所有效果不好或已坏的电视机都进行了维修，保证收视效果。 另外，他要求机电工细心管理好空调，保证每天24小时的正常运转。

但是，亨利还不得不去处理旅馆管理中存在着的问题。 旅馆的管理是一个非常复杂的工作，一方面要管理好工作人员；另一方面要管理好旅馆的工作，既要给顾客提供舒心满意的服务，又要保障他们的安全。 有些旅客只住一两个晚上，并且可能是单人的，这样亨利担心会影响周末另一种更大的生意，即家庭集体住宿。 一到周末，许多人带着一家人出来玩，这个时候，旅馆的生意是最好的。 不久，一些顾客抱怨他们的钱包被偷了，并且这样的事还见了报，对亨利的生意有非常不利的影响。 亨利增加了对房间的监视和对旅馆的管理，并且对旅馆的客人也进行了监视，但实践证明，这样做是困难的。 尽管他要求旅客在用支票支付时应提供适当的证明，但他还是收到了一些空头支票，这让亨利非常痛苦。

在第一年，亨利没有达到他预计的收入目标。 股票每股仅赢利0．65美元，而不是预计的6．37美元。 买他股票的人都抱怨自己上当受骗，因为亨利许诺投资的回报率为64％，而第一年下来，实际仅为6．5％，相差太大了。 亨利提醒，即使是这样低的回报率，但仍比其他有些投资项目的回报率高；并且，他又答应在将来务必提高回报率，增加收入。

接着，有一天，亨利接到他的律师打来的电话，告诉他，他卖股票的行为违反了州证券法，而亨利根本还不知道他做错了什么。

（来源：百度文库，2011-4-19）

思考与讨论：

1．思考亨利的旅馆经营效益不佳的原因。

2．请给亨利做一个汽车旅馆的营运计划。